4) Из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

(Из обычаев делового оборота или существа договора не должно вытекать, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Задача суда в том и состоит, чтобы с учетом характера договора и условий оборота распределить между сторонами те риски, о которых они умолчали. Если же этот вопрос может быть решен исходя из существа договора, то его следует считать урегулированным самими сторонами. Что касается обычаев делового оборота, то предполагается, что стороны в момент заключения договора знали о них и добровольно подчинились их действию.

Процесс изменения и расторжения договора

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением ими этого договора.

(Если суд примет решение о расторжении договора, то по требованию любой из сторон от также определяет последствия расторжения. Общие правила, содержащиеся в ст. 453 ГК, не подлежат применению. При этом расходы, понесенные сторонами в связи с исполнением договора, должны быть справедливо распределены.

Так, если ни одна из сторон до рассмотрения спора еще не успела совершить действий, связанных с исполнением договора, дело ограничивается его прекращением. Уже произведенное исполнение во взаимном договоре сохраняет силу при условии, что совершившая его сторона получила от второго контрагента встречное удовлетворение. Если же встречное удовлетворение не получено, то исполненное подлежит возврату первой стороне. При невозможности возврата в натуре сторона, получившая исполнение, должна выплатить денежную компенсацию.)

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

(Случаи, когда договор в связи с существенным изменением обстоятельств может быть не расторгнут, а изменен судом, носят исключительный характер и обусловлены тем, что расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях).

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

/Таким образом, форма соглашения (как и форма договора) определяется правилами ст. 434 ГК РФ «Форма договора», а в отношении операции купли-продажи еще и правилами ст. 550 ГК РФ «Форма договора продажи недвижимости». Соглашение об изменении договора продажи недвижимости должно быть заключено в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет недействительность соглашения.

Если в процессе исполнения договора стороны договорятся об изменении его условий, то такое соглашение совершается в той же форме, что и основной договор, то есть в форме единого документа, подписанного сторонами.

В п. 1 ст. 452 ГК РФ «Порядок изменения и расторжения договора» не определяется, подлежит ли государственной регистрации соглашение об изменении договора, если сам договор требует регистрации. Хотя требования о государственной регистрации не следует относить к форме договора, тем не менее, соглашения об изменении договора продажи недвижимости должны подчиняться тем же правилам (в том числе и о регистрации), что и сам договор. Аналогичная позиция ВАС изложена в п. 9 информационного письма Президиума ВАС от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» (Вестник ВАС. 2001. №4)./

2. Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

/Если договор изменяется или расторгается по решению суда, то соответствующее требование может быть заявлено стороной в суде только после получения отказа другой стороны не предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок. Такой срок может быть указан в самом предложении, либо определяться законом или договором. При отсутствии соответствующих указаний сторона вправе обращаться в суд по истечении тридцатидневного срока с момента получения другой стороной предложения об изменении или расторжении договора.

Если порядок досудебного спора не соблюден, арбитражный суд оставляет исковое заявление без движения (ст. 128 АПК), а в случае непредоставления доказательств урегулирования спора в досудебном порядке в срок, установленный судом, - возвращает исковое заявление (подп.4 п.1 ст. 129 АПК). Суд общей юрисдикции непосредственно после установления факта несоблюдения досудебного урегулирования спора возвращает исковое заявление истцу (подп.1 п.1 ст. 135 ГПК). В случае если несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора будет установлено судом общей юрисдикции или арбитражным судом после принятия искового заявления, иск оставляется без рассмотрения (абз.2 ст. 222 ГПК, п.2 ст. 148 АПК).

Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора

1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора.

4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено договором или соглашением сторон.

Расторжение договора – прекращение обязательств сторон операции с определенного момента, то есть прекращение обязательств, которые стороны еще не успели выполнить.

Признание договора недействительным – прекращение всех обязательств сторон операции и приведение портфеля прав и обязанностей на начальный момент операции.

Таким образом, основное отличие расторжения договора от признания его недействительным состоит в том, что расторжение договора не имеет обратной силы, а признание договора недействительным имеет обратную силу. При расторжении договора стороны освобождаются от исполнения неисполненных на момент расторжения договора обязательств. Из этого правила должны быть сделаны несколько исключений:

1. Нарушившая договор сторона в определенных случаях обязана возместить убытки, причиненные другой стороне (п.5 ст. 453 ГК РФ). Пока эта обязанность не исполнена, правовая связь между сторонами сохраняется.

2. После расторжения действуют те положения договора, которые специально предназначены для урегулирования взаимоотношения сторон после его расторжения, например положения, определяющие судьбу имущества, переданного в рамках исполнения договора. Продолжают действовать и такие условия, как арбитражная оговорка, оговорка о применимом праве, положения ограничивающие размер имущественной ответственности сторон, и другие.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора (расторжение договора не имеет обратной силы). Это положение принципиально отличает российское законодательство от законодательств европейских стран (Франции, Германии, Нидерландов и других), где акту расторжения договора придана обратная сила, а все полученное по расторгнутому договору подлежит возврату в пользу каждой из сторон. Объясняется это тем, что после расторжения отпадает правовое основание для удержания полученного по договору имущества. Исключение составляют так называемые длящиеся договоры: страхование, аренда и другие. Они прекращаются лишь на будущее время. Возврат в первоначальное состояние в буквальном смысле здесь невозможен. Невозможно аннулировать тот факт, что страховщик в течение определенного срока нес риск или что арендатор пользовался вещью.

Положения статьи 453 ГК РФ в части отсутствия обратной силы при расторжении договора не согласуются с другими институтами частного права, например неосновательным обогащением. В Письме ВАС № 49 отмечается, что «при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась». Так, полученные до расторжения договора денежные средства подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. Поэтому п.4 ст. 453 может применяться разве что в отношении длящихся обязательств.

Длящиеся договоры – договоры, при расторжении которых не возникает обратной силы: уже исполненные обязательства не аннулируются.

Момент изменения или расторжения договора – момент времени, с которого договор считается расторгнутым. Договор может быть изменен или прекращен как по соглашению сторон, так и в судебном порядке. В первом случае обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соответствующего соглашения сторон, если иное не вытекает из самого соглашения или характера изменения договора. Во втором с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора.

Возмещение убытков, вызванных расторжением или изменением договора

Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора

5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. При существенном нарушении договор может быть изменен или расторгнут во всех случаях. Но основанием изменения или расторжения договора может являться не только существенное, но и всякое иное нарушение, если об этом прямо сказано в самом договоре или законе. Такое нарушение также дает право потерпевшей стороне требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Лекция 14.ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ

Вопросы:

10. Нотариальное удостоверение договора продажи недвижимости

11. Государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю

12. Передача недвижимости.

3. Нотариальное удостоверение договора продажи недвижимости

По соглашению сторон договор может быть нотариально удостоверен. С момента принятия Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нотариальная форма перестала быть обязательной для договоров продажи недвижимости, но большинство участников сделок с недвижимостью (чаще всего с квартирами) по-прежнему обращаются к услугам нотариусов.

Преимущества нотариальной формы:

1. Возможность грамотного, квалифицированного оформления отношений участников сделки с недвижимостью, разъяснения им значения и последствий совершаемых действий.

2. Проверка дееспособности сторон.

3. Разъяснение действий и их последствий, проверка дееспособности сторон уменьшают вероятность оспаривание в будущем заключение договора по субъективным основаниям, связанным с пороками воли.

4. Снижение рисков для сторон, связанных с плохим пониманием юридических механизмов. Нотариус в соответствии со ст. 17 Основ законодательства о нотариате несет ответственность за совершенное нотариальное действие всем своим имуществом, если речь идет о нотариусах, занимающихся частной практикой.

4. Государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость.