1. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

2. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

3. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Форма договора продажи недвижимости – очное заключение договора продажи недвижимости только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами. Стороны договора не могут оформить его путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи. В таких случаях письменная форма договора будет считаться не соблюденной.

Каковы последствия несоблюдения письменной формы договора продажи недвижимости? По общему правилу несоблюдение письменной формы только лишает стороны права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не влечет недействительности сделки, в подтверждение которой стороны могут приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК «Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки»). Однако в случае с договором продажи недвижимости несоблюдение письменной формы договора влечет недействительность договора как ничтожного. Столь жесткие неблагоприятные последствия несоблюдения письменной формы наступают только в случаях, прямо предусмотренных законом. Такие требования в случае с договором купли-продажи недвижимости связаны с несколькими причинами:

- во-первых, рассматриваемый договор влечет переход права собственности на объекты недвижимости, что требует государственной регистрации;

- во-вторых, для некоторых договоров установлено требование регистрации и самого договора (жилое помещение, предприятие).

Лекция 13.ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Вопросы:

9. Изменение условий договора.

2. Изменение условий договора и расторжение договора

Основания для изменения или расторжения договора.

Статья 450 Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишает того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Прекращение операции купли-продажи объекта недвижимости или изменение параметров этой операции может произойти по двум основаниям: 1 по соглашению сторон, 2 в связи с нарушением договора одним из контрагентов, 3 в связи с отказом от исполнения договора одним из контрагентов, 4 в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

1 по соглашению сторон,

2 в связи с нарушением договора одним из контрагентов,

а) существенные и несущественные;

б) устранимые и неустранимые;

в) состоявшиеся и ожидаемые;

г) нарушения договорных обязательств и договорных гарантий.

3 в связи с отказом от исполнения договора одним из контрагентов,

4 в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

5 в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Прекращение операции по соглашению сторон. Контрагенты операции могут расторгнуть договор или изменить его в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ. В Гражданском Кодексе, других законах или в договоре возможность изменения или прекращения договора может быть исключена или ограничена. Ограничения могут касаться как всего договора в целом, так и отдельных его условий. Ограничения:

Статья 430 Договор в пользу третьего лица

2. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица.

Статья 614. Арендная плата

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

2. В связи с нарушением договора одним из контрагентов. В отсутствие согласия обеих сторон договор расторгается чаще всего в связи с его нарушением одним из контрагентов. При этом то или иное нарушение оказывает различное влияние на судьбу договора. Закон позволяет выделить следующие виды нарушений:

а) существенные и несущественные;

б) устранимые и неустранимые;

в) состоявшиеся и ожидаемые;

г) нарушения договорных обязательств и договорных гарантий.

а) Существенным нарушением признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Стороны могут определить в договоре, какое нарушение будет являться существенным. Существенное нарушение договора одной из сторон позволяет во всех случаях этой стороне требовать расторжения договора.

б) Устранимость нарушения – возникшее в ходе выполнения операции условие, которое позволяет требовать расторжения договора.

В случаях, установленных законом или договором, расторжение возможно лишь после истечения назначенного для устранения нарушения срока, например:

Статья 723. Ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы

3. Если отступления в работе от условий договора подряда или недостатки результата работы в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.

Неустранимость нарушения может вытекать из характера и условий договора, например, договор купли-продажи с условием его исполнения к строго определенному сроку:

Статья 457. Срок исполнения обязанности передать товар

2. Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному строку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.

Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.

Гражданский Кодекс Российской Федерации не содержит общей нормы, позволяющей неисправному контрагенту устранять допущенное нарушение договора. Такое право предоставляется лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

в) Кредитор вправе потребовать расторжения договора лишь тогда, когда срок исполнения должником соответствующего обязательства наступил и факт нарушения налицо. Однако в российском законодательстве предусмотрены случаи, когда еще несостоявшееся нарушение дает заинтересованной стороне право отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков. Это позволяет говорить об отражении в российском законодательстве доктрины «ожидаемого нарушения» (anticipatory breach), суть которой состоит в следующем. Если должник отказывается от исполнения обязательства либо своим действием или упущением создает высокую вероятность существенного нарушения обязательства в будущем, то кредитор вправе, но не обязан, принять такой отказ, расторгнуть договор и требовать возмещения убытков немедленно, не дожидаясь наступления срока исполнения соответствующего обязательства. Принятый кредитором отказ от исполнения влечет для должника те же последствия, как и допущенное им фактическое нарушение обязательства.

Доктрина ожидаемого нарушения родилась в недрах английского договорного права, а в последствии утвердилась в законодательствах всех стран общего права. Известна она и в континентально Европе (Германии, Швейцарии, Австрии, Италии, Греции, Дании). О ее популярности в современном праве свидетельствует хотя бы тот факт, что эта доктрина представлена во всех наиболее значимых международных кодификациях частного права: Венская конвенция 1980 года, Принципы международных коммерческих договоров, Принципы Европейского договорного права.

Примеры:

Статья 328. Встречное исполнение обязательств

2. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Статья 715. Права заказчика во время исполнения работы подрядчиком

2. Если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

3. Если во время исполнения работы станет очевидным, что она не будет выполнена надлежащим образом, заказчик вправе назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков и при исполнении подрядчиком в назначенный срок этого требования отказаться от договора подряда либо поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика, а также потребовать возмещения убытков.

г) Нарушение договорных обязательств – неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенного на контрагента обязательства. Нарушениями признаются неуплата или просрочка уплаты денег, поставка некачественного или некомплектного товара, выполнение работы из непригодного или недоброкачественного материала и так далее.

Нарушение договорных гарантий – ситуация, когда факты, наличие или отсутствие которых гарантировал один из контрагентов, в последующем не подтвердились. Такого рода гарантии сами по себе не обязывают давших их лиц к совершению каких-либо положительных действий. Но будучи нарушенными, они порождают охранительные обязанности по отношению к лицам, в пользу которых гарантии даны. В качестве примера можно привести гарантию подрядчика в том, что третьи лица не могут воспрепятствовать выполнению работ или ограничивать их выполнение на основе подготовленной технической документации.

3. Односторонний отказ от исполнения договора – прекращение договорного обязательства, которое осуществляется не решением суда, а волеизъявлением одной из сторон. Отказ от исполнения договора может быть как полным так и частичным. В первом случае договор считается расторгнутым, во втором – измененным.

Рассматриваемый способ прекращения договора или договорного обязательства допускается не во всех, а только в определенных случаях:

- ст. 717 Отказ заказчика от исполнения договора подряда;

- ст. 782 Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг;

- ст. 806 Односторонний отказ от исполнения договора транспортной экспедиции;

- соглашением сторон, но лишь при условии, что соответствующее обязательство связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности.

4. Расторжение договора в случаях предусмотренных законом или договором. То кроме тех случаев, которые упоминались выше, могут быть и другие случаи расторжения или изменения договора, если они предусмотрены законом или самим договором. Соответствующие случаи могут и не быть связанными с какими-либо нарушениями договора. Так Верховный Арбитражный суд признал правомочным условие договора аренды, в соответствии с которым арендодатель мог потребовать досрочного расторжения договора при возникновении производственной необходимости эксплуатации сданного в наем перрона (п.25 Письма ВАС №66).

5. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Существенное изменение обстоятельств – изменение обстоятельств настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Наличие в законодательстве нашей страны правил об изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств является отражением доктрины clausula rebus sic stantibus (оговорка о неизменных обстоятельствах – о том, что договор сохраняет силу, если не изменяться обстоятельства, при которых он заключен), прочно утвердившейся в гражданском законодательстве ряда зарубежных стран (Германии, Англии, США, Италии), а также в международном праве. Суть этой доктрины сводится к следующему. Все договоры заключаются с подразумеваемой оговоркой rebus sic stantibus. Значительное изменение обстоятельств отражается на силе договора. Договор может потерять связующую силу. Эта молчаливая оговорка составляет единое целое с договором. Она – элемент договора

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

(В момент заключения договора стороны должны исходить из того, что существенного изменения обстоятельств не произойдет. В противном случае последствия такого изменения были бы определены в самом договоре. Предположение о неизменности обстоятельств в большинстве случаев следует из цели, преследуемой сторонами, которая при существенном изменении обстоятельств может оказаться недостижимой.)

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

(Данное условие текстуально почти совпадает с ч. 2 ст. 401 ГК РФ «Основание ответственности за нарушение обязательства» в соответствии с которой решается вопрос о виновности лица, нарушившего обязательство. Такое совпадение не случайно. Оно ориентирует суд на то, чтобы установить, что изменение обстоятельств вызвано причинами объективного характера, в неустранении которых нельзя винить заинтересованную сторону).

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

(Данное условие не сводится к простому нарушению эквивалентности взаимных предоставлений, увеличению затрат, связанных с исполнением договорного обязательства, уменьшению доходов. Необходимо установить, что сохранение договора в неизменном виде повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В этом смысле было принято говорить об экономической невозможности исполнения договора, разорительности договора для должника. Принуждение последнего к исполнению договора полностью игнорировало бы его разумные имущественные интересы.)