3. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законом о земле и других природных ресурсах.

Объекты, изъятые из оборота, - объекты, нахождение которых в обороте прямо запрещено законом:

1. Объекты государственной собственности, находящиеся в общественном пользовании, в частности дороги, реки, общественные здания и сооружения, национальные библиотеки и т. п.

2. Вещи, которые в принципе могут передаваться другим лицам, но не по гражданско-правовым основаниям, а в ином порядке, в частности архивные материалы.

3. Объекты, запрещенные действующим законодательством, например порнографические издания, поддельные денежные знаки и платежные документы, самодельные наркотические средства и т. п.

Объекты с ограниченной оборотоспособностью – объекты, которые могут принадлежать лишь определенным лицам, либо объекты, для совершения сделок с которыми требуется специальное разрешение:

1. Горные отводы для разведки и разработки месторождений минеральных полезных ископаемых являются государственной собственностью и могут предоставляться лишь во владение и пользование юридическим лицам и гражданам.

2. Объекты, которые могут приобретаться в собственность, но только по особым разрешениям: оружие, сильнодействующие яды, наркотические средства и т. п., иностранная валюта и внешние ценные бумаги.

3. Объекты, для приобретения которых не требуется специального разрешения, но необходимо выполнения ряда условий, предусмотренных законом. Например, отчуждение и приобретение памятников истории и культуры производится с соблюдением действующих правил о преимущественном праве их покупки государством.

Земля и другие природные ресурсы – объекты, пределы участия которых в гражданском обороте определяется не гражданским, а земельным и природно-ресурсным законодательством:

1. Земельные участки, изъятые из оборота и ограниченные в гражданском обороте перечислены в ст. 4 и 5 ЗК.

2. Оборот земель сельскохозяйственное назначения регулируется специальным Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

3. Особенности оборота участков недр, водных объектов и участков лесного фонда определяется Законом о недрах, Водным и Лесным кодексами.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с нормами гражданского законодательства РФ и Земельным кодексом РФ, согласно положениям ст. 9 которого установление ограничений оборотоспособности земельных участков относится к полномочиям РФ в области земельных отношений. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1 государственными природными заповедниками и национальными парками, за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ для земель особо охраняемых природных территорий;

2 зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы РФ, пограничные войска, другие войска, воинские формирования и органы;

3 зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4 объектами организаций федеральной службы безопасности;

5 объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6 объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7 объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8 исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции РФ и Министерства внутренних дел РФ;

9 воинскими и гражданскими захоронениями;

10 инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не представляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1 в пределах особо охраняемых природных территорий, не входящих в перечень земельных участков, изъятых из оборота;

2 в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральным законодательством;

3 занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

4 занятыми находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

5 предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не включенных в перечень земельных участков, изъятых из оборота;

6 не включенные в перечень земельных участков, изъятых из оборота и расположенных в границах закрытых административно-территориальных образований;

7 предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

8 предоставленные для нужд связи;

9 занятые объектами космической инфраструктуры;

10 расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11 предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12 загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшие деградации земли.

В общем случае оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Однако данное положение не распространяется на земельные участки, предоставленные из состава земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые заданиями, строениями, сооружениями.

При продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения субъект Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Такое же право принадлежит названным субъектам и при продажи доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении ее приобрести.

Право преимущественной покупки.

При продаже доли в праве собственности на недвижимость необходимо соблюдать правила, предусмотренные ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью 2 статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Доля в праве общей собственности на недвижимость.

Хотя предметом договора купли-продажи, следуя смыслу ст. 130 ГК, является недвижимость как имущество в узком смысле этого слова, то есть как вещь, правила §7 «Продажа недвижимости» гл. 30 «Купля-продажа» Гражданского Кодекса РФ применимы и к договорам купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимость. Этот вывод подтверждается историческим толкованием ст. 24 Закона о государственной регистрации. Кроме того, в отношении сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения прямая отсылка к нормам ГК содержится в ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

По общему правилу общая собственность является долевой. Закон допускает возникновение отношений общей совместной собственности лишь в строго определенных случаях. Это обусловлено тем, что осуществление правомочий участниками совместной собственности весьма специфично, и применение ими положений ГК и специального законодательства предполагает высокую степень доверительности отношений между ними. Именно поэтому закон, разрешая трансформацию совместной собственности в долевую, по общему правилу не позволяет обратного.

Можно выделять несколько видов общей совместной собственности:

1. Совместная собственность супругов (законный режим).

2. Совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 254, 256-259 ГК).

3. Статья 2 Закона о приватизации жилищного фонда в редакции, действовавшей до 31 мая 2001 года, допускала передачу жилых помещений как в собственность одного из совместно проживающих лиц, так и в общую собственность членов семьи нанимателя – или в долевую, или в совместную, в зависимости от их выбора. Действующая ныне редакция Закона допускает передачу жилых помещений в общую собственность членов семьи нанимателя без указания вида последней, что с учетом положения п.3 ст. 244 следует рассматривать как запрет на приватизацию жилых помещений в совместную собственность. Однако жилые помещения, которые были приватизированы до 31 мая 2001 года именно в совместную собственность, сохраняют этот правовой режим.

4. В соответствии со ст. 4 Закона о садоводческих объединениях граждан в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе совместной собственностью его членов являются имущество общего пользования, приобретенное или созданное за счет средств специального фонда, образованного по решению общего собрания садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества, является собственностью такого товарищества как юридического лица.

Отношения общей долевой собственности возникают:

1. При наследовании. Согласно ст. 1164 ГК при наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников.

2. На основании договора при совместном инвестировании двумя и более лицами средств в приобретение имущества (в том числе делимого). Однако между покупателями должно быть заключено соглашение (отдельно или в рамках договора), о том что приобретаемое имущество будет находиться в совместной долевой собственности. В противном случае право собственности будет установлено только за тем, кто в договоре выступал в качестве покупателя.

3. При изготовлении и создании вещей совместными усилиями или с использованием средств нескольких лиц. Порядок установление права такой же, что и при совместном инвестировании. Если возникают споры, то лишь при установлении факта договоренности между застройщиком и участвовавшими в строительстве своими средствами или трудом лицами о создании общей собственности на вновь создаваемый жилой дом режим общей собственности может быть установлен судом по требованию заинтересованной стороны.

4. Между участниками договора простого товарищества по поводу внесенного им в качестве вкладов для ведения совместной деятельности имущества. Согласно ст. 1042 ГК внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со ст. 35 ЗК в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Особенности осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, находящимися в общей собственности, их раздела и выдела доли из права на них установлены ст. 12-14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Отношения общей собственности могут устанавливаться между физическими лицами, между организациями, между государственными учреждениями, между физическими лицами и организациями, физическими лицами и государственными учреждениями, организациями и государственными учреждениями.

Таблица

Возможные комбинации субъектов общей собственности

	Физическое лицо	Организация	Государство
Физическое лицо	+	+	+
Организация	+	+	+
Государство	+	+	+

Хотя правила о преимущественном праве покупки действуют не одно десятилетие, некоторые трудности возникают при исполнении продавцом обязанности по извещению участников долевой собственности о намерении продать долю с указанием цены и других существенных условий договора. Иногда не удается довести информацию до сведения надлежащих лиц из-за их отсутствия и неизвестности места их пребывания. В этом плане можно признать своевременным и целесообразным появление ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, предусматривающей в таких случаях обязанность известить в письменной форме или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Федерации.

Предприятие.

К недвижимому имуществу в соответствии со ст. 132 ГК отнесено предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. Продаже предприятий посвящен §8 гл. 30 ГК, что позволяет рассматривать этот договор как разновидность договора продажи недвижимости. Нормы §8 являются специальными, а потому подлежат приоритетному применению при продаже предприятий, в то время как нормы §7 – общими, подлежащими применению при недостаточности специальных. Общие же положения о купле-продаже подлежат применению вслед за нормами, сосредоточенными в §7 и 8 гл. 30.

Объекты, не завершенные строительством.

Дискуссионным остается вопрос о возможности заключения договора продажи не завершенного строительством объекта недвижимости. Может ли он выступать предметом договора купли-продажи и подлежит ли регистрации переход права на него? Арбитражная практика отвечает на поставленный вопрос положительно. Позиция ВАС сформулирована в п.7 Информационного письма Президиума ВАС от 13 ноября 1997 года № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» (Вестник ВАС. 1998. №1). Согласно ст. 219 ГК право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Однако п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации допускает в случае необходимости совершения сделки с субъектом незавершенного строительства возможность регистрации права на указанный объект недвижимого имущества. Следовательно, и продажа объекта незавершенного строительства, и регистрация перехода прав на него допускается законом.

Статья 553. Права на недвижимость при продаже земельного участка

В случае, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Изложенное правило противоречит нормам Земельного Кодекса, поэтому должно применяться с учетом соотношения гражданского и земельного законодательства в вопросах оборота земельных участков.

Земельным законодательством не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае если они принадлежат одному лицу.

Принцип о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов – принцип, сформулированный в п. 5 ст. 1 Земельного Кодекса, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Правила, предусмотренные ст. 1, ст. 35, ст. 37 Земельного Кодекса расходятся с содержанием статьи 553 ГК, однако именно правилам Земельного Кодекса следует придавать приоритетное значение.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для его использования.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

А) Вместе с объектом недвижимости покупателю передается право на земельный участок, на котором этот объект недвижимости находится. Продавец находящейся на земельном участке недвижимости может быть, а может и не быть собственником этого земельного участка. Но на каком бы праве земельный участок ни принадлежал бы продавцу недвижимости и на каком бы праве он ни предоставлялся ее покупателю, при всех обстоятельствах за покупателем должна быть закреплена та часть земельного участка, которая необходима для использования самой недвижимости. В противном случае о продаже недвижимости в том смысле, какой вкладывается в понятие недвижимости ст. 552, речи быть не может, поскольку недвижимости присуща прочная связь с земельным участком, на котором она находится.

Б) Право на земельный участок, находящийся под объектом недвижимости, которое передается покупателю, может быть разным. Если продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором находится недвижимость, то он может наделить покупателя недвижимости либо правом собственности на соответствующую часть участка либо каким-либо другим менее сильным правом. Однако последнее возможно лишь тогда, когда это не противоречит закону. Так, продавец недвижимости не может предоставить покупателю недвижимости земельный участок в пожизненное наследуемое владение, но он может предоставить ему этот участок в аренду. Если в договоре о продажи недвижимости не определено право покупателя на передаваемую ему часть земельного участка, то считается, что она передана ему на праве собственности.

В) При продаже объекта недвижимости продавец в праве передать не весь земельный участок, находящийся под объектом, а только его часть. Статья 552 ГК рассчитана на ситуацию, при которой продавец находящейся на земельном участке недвижимости предоставляет покупателю не весь земельный участок, а лишь ту его часть, которая необходима для использования недвижимости, оставляя другую часть участка за собой.

Г) Продавец, не имеющий право собственности на земельный участок, находящийся под объектом недвижимости, может передать покупателю другое право. Но делать это нужно с учетом земельного законодательства:

1. Согласно ст. 20 Земельного Кодекса граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе ими распоряжаться, хотя и распространяют на эти участки право, возникшее у них до введения Земельного Кодекса в действие.

2. Граждане, которые до введения Земельного Кодекса в действие, приобрели земельный участок в пожизненное наследуемое владение, также сохраняют право на этот участок. Однако распоряжаться этим участком они не вправе, за исключением перехода права на земельный участок по наследству (ст. 21 Земельного Кодекса).

3. Из пунктов 3 и 1 следует, что если гражданин или юридическое лицо желает продать недвижимость, которая принадлежит ему на праве собственности, но расположена на земельном участке, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании гражданина или юридического лица либо в пожизненном наследуемом владении гражданина, то сделать это не сможет до тех пор, пока не приватизирует соответствующий земельный участок или не приобретет на него какое-либо другое право, которым он может распорядиться, например, право аренды.

Такое положение дел противоречит сути 552 статьи ГК. Вследствие нестыковки норм гражданского и земельного законодательства возникла ситуация, при которой правовой режим недвижимости в известной мере определяется правовым режимом земельного участка, на котором она находится, хотя в ст. 552 изначально была заложена иная модель: земельный участок следует за недвижимостью. Пока же определяя судьбу земельного участка и находящейся на нем недвижимости, приоритетно значение при столкновении гражданского и земельного законодательства в силу п. 3 ст. 3 Земельного Кодекса имеют соответствующие нормы земельного законодательства.

Лекция 11.КУПЛЯ-ПРОДАЖА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Вопросы:

4. Идентификация предмета операции

5. Покупатель и продавец в операции купли-продажи недвижимости

6. Цена в операции купли-продажи недвижимости.

7. Идентификация предмета операции

Предмет является существенным условием любого договора. Законодатель предъявляет повышенные требования к степени детализации предмета рассматриваемого договора.

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие положение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Трудность заключается в том, что исчерпывающий перечень требуемых данных в законодательстве отсутствует. Однако отдельные требования, которые необходимо соблюдать, все-таки можно выделить:

1. ст. 37 ЗК допускает продажу земельных участков, только если они прошли государственный кадастровый учет. В пп. 3 и 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации указывается, что объект недвижимого имущества идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта. Правила кадастрового деления территории РФ и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660.

Единицами кадастрового деления территории Российской Федерации являются округа, районы, кварталы. Кадастровый номер земельного участка состоит из номеров округа, района, квартала и земельного участка в квартале. Порядок образования кадастровых номеров для города и сельской местности разный. Структура кадастрового номера для города проще: номер субъекта федерации, код города (для Москвы и Санкт-Петербурга отсутствует), номера квартала и участка в квартале. Для сельской местности кадастровый номер должен отражать административное деление данной территории.

Кадастровый номер строений или других объектов недвижимости строится на основе кадастрового номера земельного участка с дополнением номера объекта на земельном участке.

Кадастровый номер имеет иерархическую структуру – от номера субъекта Российской Федерации до номера конкретного объекта недвижимости А:Б:В:Г:Д:Е, где:

А – номер субъекта РФ, определяемый комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству;

Б – номер административно-территориального образования, входящего в состав субъекта РФ, определяемый органом исполнительной власти данного субъекта;

В – номер зоны (микрорайона, квартала, иной учетной единицы), утвержденный органом местного самоуправления;

Г – номер земельного участка, присваиваемый исходя из существующего порядка учета земельный участков;

Д – номер здания или сооружения, присваиваемый исходя из существующего порядка учета зданий или сооружений;

Е – номер жилого или нежилого помещения, присваиваемый в соответствии с существующем порядком их учета;

: - разделитель составных частей кадастрового номера.

При изменении кадастрового номера земельного участка в случае слияния или дробления возникает проблема с кадастровыми номерами строений, для решения этой проблемы необходимо вести историю (архив) кадастровых номеров данного земельного участка.

2. В договоре продажи недвижимости обязательно должны содержаться сведения, которые включаются в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение и иная необходимая информация, в том числе и об отнесении объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия или к выявленным объектам культурного наследия. Включение этих данных в договор купли-продажи является требованием Закона о государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним. Перечень указанных данных не является закрытым. Поэтому при заключении договоров продажи нежилых и жилых помещений оправданным будет включение в договор также указания на год постройки, этаж и другие необходимые характеристики объекта.

2. Покупатель и продавец в операции купли-продажи недвижимости

Покупателями в договоре могут быть любые субъекты гражданского права, если законами об обороте отдельных объектов недвижимости не установлены ограничения:

1. соответствии с п. 3 ст. 15 ЗК иностранные граждане, лица без гражданства и иностаранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничные территориях и иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами. Эти лица не могут выступать также и покупателями таких участков.

2. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения также ограничивает права на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%. Они могут обладать ими только на праве аренды. Следовательно, такие лица не могут выступать покупателями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Если же право собственности возникло у них до введения в действие названного Закона или после этого по допускаемым Законом основаниям, например в порядке наследования, то такие земельные участки должны быть отчуждены в течение года с момента возникновения права или с момента, когда лица узнало или обязано было узнать о его возникновении.

В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости. В тех случаях когда законодательством допускается продажа недвижимого имущества государственными или муниципальными предприятиями (п.2 ст. 295, п. 1 ст. 297 КГ), а также учреждениями (п. 2 ст. 298 ГК), продавцы при продажи имущества выступают как носители права хозяйственного ведения (оперативного управления). Поэтому проданное имущество одновременно выбывает как из сферы хозяйственного ведения (из оперативного управления) продавца, так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.

3. Цена в операции купли-продажи недвижимости

В Гражданском Кодексе цене посвящена специальная статья 555 «Цена в договоре продажи недвижимости». Однако порядок определения цены, место цены в операции купли-продажи объекта недвижимости определяются не только статьей 555, но еще двумя статьями. Все начинается с рамочного определения. В подразделе 2 Общие положения о договоре, в главе 27 Понятие и условия договора впервые упоминается цена как элемент договора, как составная часть операции (сделки). Вопросы цены в главе 27 отведена статья 424 «Цена». Краткость названия статьи указывает на ее базовость. Разновидностью операций является операция купли-продажи, разновидностью договоров является договор купли-продажи. Соответственно в Гражданском Кодексе появляется глава 30 «Купля-продажа», в которой уточняется понятие цены в отношении операции купли-продажи. Уточнение происходит в рамках специально статьи 485 «Цена товара». Купля продажа недвижимости является частным случаем операции купли-продажи. Поэтому в главе 30 ГК «Купля продажа» предусмотрен специальный параграф - §7 «Продажа недвижимости». В этом параграфе уточняется понятие цены уже для договора продажи именно недвижимости. Три статьи регламентируют цену в хозяйственных операциях. Статья 424 вводит понятие цены, статья 485 уточняет понятие цены для купли-продажи, статья 555 уточняет понятие цены для операции купли-продажи объекта недвижимости. Приблизительно такая же структура статей складывается в отношении и других элементов операции купли-продажи.

Статья 424. Цена

1. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), установленные или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

2. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

3. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Закон по общему правилу не относит условие о цене к категории существенных. Об этом свидетельствует пункт 3 ст. 424 «Цена». При отсутствии в возмездном договоре условия о цене исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. При этом наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной. Речь идет в первую очередь о товарах (работах, услугах), в отношении которых существует рыночная или биржевая цена, определение которой не вызывает особых сложностей. Но возможны ситуации, когда сравниваемые обстоятельства просто отсутствуют либо отсутствуют аналогичные товары, работы или услуги. Например, если предметом договора выступает произведение искусства, уникальное или единственное в своем роде, или услуги, оказание которых связано с исключительными качествами личности исполнителя. В указанных случаях цена не может определяться в порядке пункта 3 статьи 424 и договор при отсутствии в нем условия о цене следует считать не заключенным.

Статья 485. Цена товара

1 Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене определенной в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

2. Когда цена установлена в зависимости от веса товара, она определяется по весу нетто, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

3. Если договор купли-продажи предусматривает, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обуславливающих цену товара (себестоимость, затраты и т. п.), но при этом не определен способ пересмотра цены, цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара. При просрочке продавцом исполнения обязанности передать товар цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара, предусмотренный договором, а если он договором не предусмотрен, на момент, определенный в соответствии со ст. 314 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящим пунктом, применяются, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором и не вытекают из существа обязательства.

По смыслу п. 1 ст. 485 цена договора купли-продажи не является его существенным условием. При невозможности определить цену исходя из условий договора товары должны быть оплачены по цене, которая при сравниваемых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары (п.3 ст. 424 ГК). Однако в тех случаях когда цена не может быть определена с помощью указанного правила (например, в отношении уникальных произведений искусства), она должна, по мнению некоторых авторов, считаться существенным условием договора купли-продажи. Высшие судебные инстанции идут еще дальше, полагая, что договор купли-продажи должен считаться незаключенным во всех случаях, когда стороны, не указав цену в договоре, впоследствии не смогли достичь соглашения о ее размере (п. 5 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ №6/8). С последним мнением трудно согласиться, поскольку оно явно выходит за рамки действительного смысла п. 3 ст. 424 ГК.

Цена установленная договором купли-продажи, не всегда остается неизменной. Наряду с твердыми ценами в хозяйственной практике применяются также подвижные и скользящие цены.

Подвижная (или условно твердая) цена – цена, которая фиксируется в договоре и может быть пересмотрена лишь в случаях значительного отклонения цены договора от средних рыночных цен на товар в момент исполнения договора.

Скользящие цены – цены, которые обычно условно устанавливаются на сложные промышленные товары с длительным сроком изготовления. В этом случае в договоре фиксируется лишь базисная цена на момент заключения договора и предусматривается порядок ее пересмотра в зависимости от изменения ряда финансовых показателей (накладных расходов и других затрат, амортизационных отчислений, налогов и т. п.) к моменту исполнения договора. Способ определения скользящей цены, если он не урегулирован законом или договором купли-продажи, предусмотрен п. 3 ст. 485 ГК.

Статья 314 Срок исполнения обязательства

1. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продажи считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или иного недвижимого имущества, находящемся на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Статья 555 ГК определят ряд существенных признаков цены (идентифицирует цену):

1. В отличии от операций с движимыми вещами цена в операции купли-продажи недвижимости является существенным условием договора. При ее отсутствии договор считается незаключенным.

2. Стороны операции не ограничены в способе определения цены. Они могут указать цену, подлежащую уплате за весь объект недвижимости, но вправе установить и цену за единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

3. В отношении продажи недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, в п. 2 ст. 555 установлено диспозитивное правило о том, что цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества включается в цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Данное правило может быть изменено соглашением сторон или законом. Стороны договора могут предусматривать отдельно цену земельного участка и цену расположенного на нем объекта недвижимости. Четкое определение в договоре цены не только продаваемого здания, сооружения и т. п., но и части земельного участка, переходящего к покупателю, позволяет покупателю воспользоваться налоговыми льготами, установленными НК. Речь идет о предоставлении налогоплательщику имущественного налогового вычета в соответствии со ст. 220 НК.

4. В договорах продажи недвижимости довольно часто стороны желают выразить цену не в рублях, а в валюте, которая в меньшей степени подвержена влиянию инфляционных процессов, например в долларах США, евро и др. Особенно это касается договоров, предусматривающих оплату в рассрочку (ст. 489 ГК «Оплата товара в рассрочку»). Статья 317 ГК предоставляет сторонам договора такую возможность. В связи с этим возникает вопрос, должна ли цена в договоре обязательно указываться сначала в рублях и дополняться условием об оплате в будущем в определенном эквиваленте или она может быть выражена сразу в эквиваленте со ссылкой на порядок исчисления курса этой избранной денежной единицы к моменту исполнения обязанности покупателем об оплате. И тот, и другой способ приемлем, так как не противоречит нормам гражданского законодательства.

Статья 317 Валюта денежных обязательств

1. Денежные обязательства должны быть выражены в рублях (статья 140).

2. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (евро, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

3. Использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом или в установленном им порядке.

Лекция 12.ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Вопросы:

8. Заключение договора продажи недвижимости.

1. Заключение договора продажи недвижимости.

Статья 432. Основные положения о заключении договора