- •1. Определение недвижимости по статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
- •2. Три группы объектов недвижимости.
- •3. Недвижимость как вещь, подлежащая государственной регистрации.
- •4. Недвижимость как юридически неперемещаемая посредством государственной регистрации вещь вследствие ее важности для удовлетворения базовых потребностей людей.
- •5. Недвижимость как сумма материального объекта и портфеля прав и обременений.
- •2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
- •Операционная схема операции аренды недвижимого имущества.
- •Глава 31 Мена
- •1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.
- •Оформление операции
- •Прерывание (прекращение) операции
- •Прекращение операции постоянной ренты путем выкупа
- •Прерывание операции пожизненной ренты
- •Лекция 6. Ипотечный кредит, его сущность и основные виды
- •Оценка эффективности привлечения заемных средств
- •Показатели доходности.
- •Анализ особых условий предоставления кредита.
- •Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита
- •Внешняя среда операций с недвижимым имуществом.
- •1 Отношения собственности в сфере недвижимости
- •1. Виды операций.
- •2. Организационная структура операции с недвижимым имуществом
- •1. Субъекты (участники) операции.
- •2. Предмет операции. Технический статус. Портфель прав и обременений.
- •4. Портфель прав и обременений предмета операции.
- •3. Цена предмета операции.
- •5. Обеспечение операции.
- •2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 – 566).
- •2. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота) должны быть прямо указаны в законе.
- •3. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законом о земле и других природных ресурсах.
- •1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
- •2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
- •2. Оферта связывает направившее ее лицо с моментом ее получения адресатом.
- •1. Реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, рассматриваются как приглашение делать оферты, если иное прямо не указано в предложении.
- •1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
- •2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
- •2. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон.
- •2. Когда оферта сделана устно без указания срока для акцепта, договор считается заключенным, если другая сторона немедленно заявит о ее акцепте.
- •1. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
- •3. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.
- •4) Из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
- •1. Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
- •1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
- •2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
- •1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
- •2. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, продавец обязан передать покупателю все товары, входящие в комплект, одновременно.
- •1. Продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий условиям договора купли-продажи о комплектности.
2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 – 566).
Из пункта 1 ст. 549 следует, что договор купли-продажи недвижимого имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным договором.
КОНСЕНСУАЛЬНЫЕ СДЕЛКИ (от лат. consensus — согласие) — сделки, для совершения которых достаточно соглашения сторон. Передача вещи, совершение действия осуществляется с целью их исполнения. Консенсуальными являются сделки купли-продажи, а также многие сделки по выполнению работ и оказанию услуг (договор подряда, договор комиссии и т. п.). Противоположным видом сделок являются реальные сделки.
РЕАЛЬНЫЕ СДЕЛКИ — сделки, для совершения которых недостаточно одного лишь соглашения, а необходима еще передача вещи (отсюда название: от лат. res — вещь). Реальными являются некоторые сделки по передаче имущества в собственность или иное вещное право (напр., дарения, займа), а также отдельные сделки по временной передаче вещей. Это означает, что обещание подарить или дать взаймы без передачи вещи не влечет правовых последствий. Противоположным видом сделок являются консенсуальные сделки.
ВОЗМЕЗДНЫЕ СДЕЛКИ — в гражданском праве сделки, в которых обязанности одной из сторон совершить определенные действия соответствует встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального или другого блага. Возмездность сделок может определяться их природой или соглашением сторон. Как правило, В. с. являются сделки по передаче имущества в собственность, во временное пользование. Договоры могут быть возмездными и безвозмездными. Любой договор, по которому хотя бы одна из его сторон за исполнения ею её обязанностей должна получить плату или иное встречное (относительно такой обязанности) возмещение, является возмездным. Безвозмездным является договор, по которому одна из сторон обязуется в чём либо перед иной стороной без получения от неё встречного возмещения.
3. Предмет операции купли-продажи недвижимости
Договором купли-продажи недвижимости опосредуется передача в собственность покупателя земельного участка, здания, сооружения, квартиры или другого недвижимого имущества.
Критерии разграничения движимого и недвижимого имущества содержатся в статье 130 ГК РФ. На эту статью и дана ссылка в ст. 549.
Предметом договора купли-продажи может выступать недвижимое имущество, не изъятое из оборота и не ограниченное в обороте.
Статья 129. Оборотоспособность объектов гражданских прав
1. Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правоприемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
2. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота) должны быть прямо указаны в законе.
Виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченно оборотоспособные) определяются в порядке, установленном законом.