4. Портфель прав и обременений предмета операции.
Существенным условием договора продажи жилых домов и квартир считается перечень лиц, сохраняющих право пользования этими помещениями независимо от смены собственника, и имеющие у них права (ст. 558 ГК РФ ««Особенности продажи жилых помещений»). В списки лиц, вещные права которых не прекращаются автоматически со сменой собственника, по закону входят:
1. Получатели ренты – граждане, передавшие свое жилое помещение в собственность другому лицу по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 604 ГК РФ «Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания»);
2. Члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК РФ «Права членов семьи собственников жилого помещения») за исключением тех, кто прекратил семейные отношения (ст. 53 ЖК РФ)???.
3. Наниматели жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 675 ГК РФ «Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение», ст. 64 ЖК РФ «Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением»).
4. Арендаторы помещений, в пределах срока действия договора найма (ст. 617 ГК РФ «Сохранения договора аренды в силе при изменении сторон»).
3. Цена предмета операции.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже не считается заключенным.
Цена на улучшения, находящиеся на земельном участке, может включать и цену передаваемой с этими улучшениями части земельного участка или права на него.
5. Обеспечение операции.
Чтобы обезопасить себя, необходимо диверсифицировать риск, возникающий при проведении операции купли-продажи недвижимости, путем:
1. Страхования покупателя от потери права собственности на земельный участок или другое имущество. Подоперация страхования в сделке может имеет два вида:
- Если при оформлении сделки допущены ошибки, которые привели к потере покупателем права собственности на объекты, страховая компания возместит ему сумму, указанную в договоре;
- Если объект когда-либо был задействован в обменных или других операциях и бывшим владельцам удастся доказать в суде, что в прошлых операциях их интересы были умышленными, то покупателя могут лишить права собственности и возместить ему убытки на сумму, указанную в договоре купли-продажи, которая может быть значительно ниже действительной.
2. Включение коммерческого банка в сделку. В практике применяются различные механизмы действий по обеспечению интересов покупателя и продавца с использованием кредит-ячейки, аренды ячейки в сейфе банка и другие.
Лекция 10.КУПЛЯ-ПРОДАЖА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ПОНЯТИЕ ОПЕРАЦИИ. ПРЕДМЕТ ОПЕРАЦИИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Вопросы:
-
Понятие операции, договора, сделки.
-
Определение операции купли-продажи недвижимости.
-
Предмет операции купли-продажи недвижимости.
1. Понятие операции, договора, сделки
СДЕЛКИ — действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
ДОГОВОР в гражданском праве — соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (заем, купля-продажа, подряд и др.). Договор может быть заключен в устной, письменной либо нотариальной форме.
2. Определение операции купли-продажи недвижимости.
Статья 549. Договор продажи недвижимости
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).