2. Предмет операции. Технический статус. Портфель прав и обременений.

Предмет операции является существенным условием любой сделки с недвижимостью, существенным элементом организационной структуры операции.

Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

A. Продаем улучшения. Отчуждение здания, сооружения ведет к изменению правового положения земельного участка, на котором они расположены. В этом случае возможны разные варианты ситуации:

1. Продавец одновременно является собственником и улучшений и земельного участка под ними.

В этом случае:

1а продавец передает право собственности на земельный участок, о чем указывается в договоре;

1б продавец остается собственником земельного участка, а покупателю передает такое право на земельный участок, которое позволит ему пользоваться этим земельным участком, иметь доступ к расположенной на земельном участке купленной недвижимости.

1в продавец ничего не указывает в договоре по поводу земельного участка. В этом случае вступает в силу диспозитивная норма – если условие не оговорено, то считается, что земельный участок перешел покупателю на праве собственности.

2. Продавец является собственником улучшений, но не является собственником земельного участка.

Если продавец улучшений не является собственником земли, то он по общему правилу вправе продать свою недвижимость без согласия собственника участка, на котором она находится. Продавец передает свое право пользования землей покупателю (ст. 552 «Право на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости», 553 «Права на недвижимость при продаже земельного участка» ГК РФ)

B. Продаем земельный участок.

1. Продавец одновременно является собственником и улучшений и земельного участка под ними.

Отчуждение земельного участка не влечет за собой изменение правового положения улучшений, находящихся на нем. Собственник объекта недвижимости может продать свой земельный участок, сохраняя за собой право собственности на находящуюся на нем недвижимость и соответствующее условиям договора право пользования землей, находящейся под недвижимостью.

2. Продавец является собственником земельного участка, но не является собственником улучшений.

Когда собственник земли продает свой участок, владелец улучшений сохраняет имеющееся у него право пользования землей, не зависимо от смены собственника земельного участка. Получаемое покупателем право собственности, обременено каким-либо правом пользования со стороны собственника улучшений, которые расположены на этом земельном участке.

Цена на улучшения, находящиеся на земельном участке, может включать и цену передаваемой с этими улучшениями части земельного участка или права на него.