1. Субъекты (участники) операции.
Сторонами в сделке могут выступать граждане – собственники недвижимого имущества или по их поручению доверенные лица и (или) организации, имеющие статус юридического лица.
В зависимости от количества участников операции, которые подписывают договор, и количества договоров договорные отношения по поводу недвижимости могут быть:
1. простыми – заключается один договор между двумя сторонами;
2. сложными - заключаются несколько договоров с участием трех сторон и более.
В зависимости от структуры участников договора могут быть двухсторонними со множественностью лиц, многосторонними:
1. Двухсторонний договор с множественностью лиц – это договор, в котором участвуют несколько лиц на одной стороне с едиными интересами и едиными волеизъявлением.
2. Многосторонний договор - договор, в котором каждый участник выступает самостоятельной стороной и выражает свою волю.
Давайте попробуем разделить элемент «субъекты операции» на подэлементы. Поскольку субъекты могут быть как юридическими, так и физическими лицами, то выделяться в них элементы будут по-разному.
Давайте уточним отдельные части полученной схемы. В качестве субъекта операции может выступать юридическое лицо. Важно, чтобы сторона, выставляющая объект на продажу или сдачу в аренду, была правомочна распоряжаться имуществом, в противном случае сделка будет недействительной. В соответствии со статьей 55 ГК РФ «Представительства и филиалы» филиалы и структурные подразделения различных организаций не являются юридическими лицами и не могут совершать сделки от своего имени. Хотя нередко в их положения хозяйственные субъекты включают такие правомочия. Подобные случаи квалифицируются как превышение полномочий и присвоение функций законодательного органа. Представительства действуют по доверенности юридического лица, выданной конкретному физическому лицу, а не подразделению.
Что является главным идентификационным признаком юридического лица? Что подтверждает полномочия лица, подписывающего договор? Ответ очевиден: документ. В качестве такого документа здесь выступает либо устав (положение), либо доверенность. Кроме того, для отдельных видов деятельности требуется лицензия. Заключать договоры на основании устава (учредительного договора) без доверенности могут руководители организаций. Все другие лица (заместители и т. п.), в том числе руководители филиалов и представительств, должны действовать на основании выданной доверенности.
Действия руководителя могут расходиться с уставом организации. Поэтому особое внимание следует уделить уточнению полномочий руководителя юридического лица, прежде всего акционерных обществ, в уставах которых предусматриваются ограничения по размеру совершаемых директором крупных сделок, связанных с отчуждением имущества стоимостью более 25% балансовых активов общества (гл. 10 Закона об акционерных обществах).
У риелторских фирм надо проверить наличие лицензии на совершение сделок на рынке недвижимости. Номер, серию и дату выдачи лицензии следует указать в преамбуле договора.
В 2002 году лицензирование реэлторской деятельности было отменено. Сегодня МАР (Московская ассоциация риэлторов) и РГР (Российская гильдия риэлторов) выдают сертификаты. Но не все риэлторы, работающие на рынке, имеют такие сертификаты.
Субъектами операции также являются: оценочная компания (оценщик), риелтор, нотариус, Федеральная регистрационная служба, Налоговая служба, Орган технического учета и технической инвентаризации, ТСЖ и другие субъекты.