Внешняя среда операций с недвижимым имуществом.

Задание на лабораторную работу: провести сравнительный анализ институтов собственности. Составить свое заключение, в котором наряду с выводом из сравнения институтов собственности должен присутствовать ответ на вопрос: зачем нужны институты собственности на рынке недвижимости?

1 Отношения собственности в сфере недвижимости

Лекция 7. Институт собственности

Рыночная система экономики может быть сформирована только в том случае если будет создан институт частной собственности и система защиты этого института. Данное высказывание считается экономической аксиомой, не требующей доказательств.

Институт собственности – это отношения (связи) между гражданином или организацией (физическим или юридическим лицом) с одной стороны и имуществом с другой, которые выстроены по правилам действующего гражданского законодательства (рисунок 2).

Гражданина или организацию юристы обычно называют субъектом института собственности. Имущество же они именуют объектом.

Важнейшим элементом в системе отношений собственности является объект собственности. Во многом социально-экономические отношения – это отношения между людьми по поводу разделения имеющихся природных и созданных из них искусственных объектов. Сама по себе природа никому не принадлежит. Но люди решили разделить ее между собой. Впрочем, также поступают и животные, устанавливая зоны своего влияния. Сами природные объекты и создаваемые на их основе искусственные объекты являются базой института собственности. Отношения складываются по поводу них.

Объекты собственности – это все объекты гражданских прав.

Уточним составляющие понятия «объекты собственности».

Объекты гражданских прав (имеется в виду не только прав собственности, но и других) – это вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, работы и услуги, информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага (статья 128 ГК РФ «Виды объектов гражданских прав»).

Недвижимые вещи – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно; в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; иное имущество, относимое к недвижимому законом (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Еще раз напомним, что важнейшим признаком отнесения объектов к классу недвижимого имущества оказывается не привязанность к земле, а особая важность и значимость для общества и государства. Поэтому такое имущество и права на него подлежат государственной регистрации.

Движимые вещи – это все вещи, не относимые к недвижимому имуществу (пункт 2 статьи 130 ГК РФ).

Вторым важнейшим элементом института собственности является субъект собственности.

Субъекты собственности – это физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, чьи права собственности защищаются равным образом (статья 212 ГК РФ «Субъекты права собственности»).

Итак, институт собственности как система состоит из двух основных элементов: объект собственности и субъект собственности. Между этими элементами устанавливаются связи. Так в чем же заключаются отношения собственности?

Отношения собственности – это связи, устанавливаемые между объектом собственности и субъектом этой собственности. Такие связи должны закрепить объект собственности за конкретным субъектом (гражданином или организацией, государством, муниципалитетом) таким образом, чтобы данный объект не относился к кому-либо еще.

Отношения собственности (связи в институте собственности) – это права и обязанности, которые субъект (собственник) реализует в отношении объекта (имущества) – рисунок 3.

Права собственности – это право владения, право пользования и право распоряжения своим имуществом (статья 209 ГК РФ «Содержание права собственности»).

Право владения – это основанная на законе возможность иметь у себя данный объект собственного имущества, содержать его в своем хозяйстве, то есть фактически обладать им, числить в своем балансе.

Право пользования – это возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта собственного имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Пользоваться имуществом можно только владея им.

Право распоряжения – это возможность определения юридической судьбы объекта собственного имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (продажа, передача по наследству, уничтожение и т. д.)

В праве распоряжения заложена возможность изменения всех прав в структуре права собственности. Это право, если оно реализуется, обеспечивает динамику института собственности. Юридический статус объекта может быть изменен по желанию субъекта собственности.

Собственник в праве отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 ГК РФ).

Однако ст. 209 ГК РФ содержит такие положения, которые намекают на то, что собственник не полный хозяин своему имуществу.

Собственник в праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (пункт 2 статьи 209 ГК РФ).

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (пункт 3 статьи 209 ГК РФ).

Из этого следует, что право собственности может ограничиваться правами и интересами других граждан и юридических лиц, интересами защиты окружающей среды. Поэтому необходимо обратить внимание на обязанности, которые, как и права являются частью отношений (связей) института собственности.

Обязанности в институте собственности – это обязанности, которые возникают у субъекта собственности по отношению к объекту собственности и другим лицам.

Бремя содержания имущества – это одна из обязанностей субъекта собственности, а именно обязанность нести бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК РФ «Бремя содержания имущества»).

Обязанность нести риск случайной гибели имущества – обязанность собственника нести риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 211 ГК РФ «Риск случайной гибели имущества»).

Соблюдения прав несобственников. Необходимо также отметить, что на право собственности могут быть наложены различные обременения (а на собственника возложена ответственность за их соблюдение), связанные с правами или интересами других лиц или государства. Например, соседу собственника земельного участка может быть разрешен проезд по этому участку к своему дому. На собственника объекта, представляющего собой культурную и историческую ценность, может быть возложена обязанность по его сохранению. Собственник земли, обязан использовать ее согласно типу землепользования и т. д. Другими словами к имуществу, находящемуся в Вашей собственности, имеют отношение и совершенно посторонние люди. И у них, как это ни странно, есть целый набор прав на чужое имущество. А у собственника возникает обязанность соблюдать права несобственников по отношению к его имуществу.

В праве распоряжения заложен потенциал изменения описанного института собственности с его правами и обязанностями. Если субъект собственности (собственник) воспользуется правом распоряжения (например, вступит в какую-либо сделку), то у него изменяться права, изменяться обязанности, измениться сам институт собственности.

Например, операция купли-продажи. Происходит заключение договора. Собственник берет на себя дополнительную обязанность по передачи имущества новому владельцу и право получить деньги, новый собственник берет на себя обязательство выплатить деньги и право получить в собственность имущество. После исполнения договора у прежнего собственника теряются все права собственности, но и обязанность передать имущество. Система собственности коренным образом меняется – права и обязанности института собственности переходит от одного субъекта к другому. Такую динамику института собственности называют переходом права собственности.

В частности субъект собственности может воспользоваться своим правом распоряжения и передать свое имущество в доверительное управление (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица (пункт 4 статьи 209 ГК РФ).

Согласно второму пункту 209 статьи ГК РФ собственник имеет полное право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.

Итак, в основе института собственности лежат отношения между субъектом собственности и объектом собственности, складывающиеся из прав и обязанностей субъекта собственности.

К правам института собственности относится три права. Раскрытие понятия «собственность» через три правомочия не является общепризнанной мировой практикой. Это российская традиция, которая впервые была законодательно закреплена в ст. 420 Свода законов Российской империи, откуда затем перешла в гражданские кодексы 1922 и 1964 годов. В зарубежном законодательстве имеются иные характеристики права собственности. Например, согласно ст. 903 Германского гражданского уложения собственник распоряжается вещью по своему усмотрению. В соответствии со ст. 544 Французского Гражданского кодекса собственник пользуется и распоряжается вещами наиболее абсолютным образом. В англо-американском праве, не знающем в силу своего претендентного характера легального (законодательного) определения права собственности, его исследователи насчитывают от 10 до 12 различных правомочий собственника, причем способных в разных сочетаниях одновременно находиться у различных лиц.

В пункте 6 статьи 2 «Право собственности» Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 года устанавливалось: «Результаты хозяйственного и иного использования имущества, включая произведенную продукцию, а также плоды и иные доходы от использования имущества принадлежат собственнику этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором собственника с другим лицом».

Триады правомочий «владения, пользования и распоряжения» достаточно для понимания и защиты частной собственности физического лица на предметы потребления, товары длительного пользования, недвижимость, которые не используются для целей коммерческих организаций (извлечение дополнительной прибыли). Но как только мы подходим к собственности физического лица на акции или вклад в общество с ограниченной ответственностью, или пай в кооперативе, то здесь очевидно, что главное правомочие это не пользование, не владение и не распоряжение, а получение дохода. Отсутствие такого правомочия в законодательствах других стран часто компенсируется развитым корпоративным правом, поэтому не может служить оправданием отсутствия такого правомочия в законодательстве Российской Федерации.

Лекция 8. Типы институтов собственности

В институте собственности субъектом собственности могут быть частные лица, частные коммерческие и некоммерческие организации, государственные организации, муниципальные организации. В зависимости от этого мы можем классифицировать институты собственности. Говоря другими словами: выделять различные формы собственности.

Институт частной собственности (частная форма собственности) – это такой институт собственности, в котором субъектом собственности является частное физическое или частное юридическое лицо (рисунок 4).

В Российской Федерации частная собственность регламентируется статьей 213 Гражданского кодекса «Право собственности граждан и юридических лиц», а также пунктом 2 статьи 1 «Основные начала гражданского законодательства».

И отдельные граждане, и частные организации имеют право иметь в собственности имущество, размер и стоимость которого не ограничиваются, кроме тех случаев, когда гражданские права ограничиваются на основании федерального закона. Но ограничиваться они могут только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Есть смыл продолжить классификацию институтов собственности, и разделить частный тип институтов собственности на два подтипа: институт собственности частного лица и институт собственности организации. Поскольку частный институт собственности организации (или институт собственности частной организации) – это более сложная структура. Тип института собственности частной организации целесообразно делить на институт собственности частной коммерческой организации и институт собственности частной некоммерческой организации.

У коммерческих организаций есть собственники. Физические и юридические лица, создавая коммерческие организации, передают им свое имущество. Взамен они получают долю собственности в данной коммерческой организации. Право на долю собственности в коммерческой организации – это право собственности на акции, доли и паи, и фактически – это право получения дохода с акций, долей, паев. Переданное же имущество становится собственностью коммерческой организации (пункт 2 статьи 213 ГК РФ). Кроме этого имущества, коммерческая организация может иметь в собственности имущество, которое она приобрела в ходе своей деятельности (рисунок 5).

D. Инвесторы, можно сказать субъекты собственности второго порядка, передают имущество – объекты собственности создаваемой ими частной коммерческой организации. То есть когда инвесторы приняли решение о создании частной коммерческой организации, у них сразу появляется обязанность передать этой организации объекты имущества.

1-3, A-C. Автоматически у частной коммерческой организации появляется право собственности (владения, пользования, распоряжения) на переданное имущество и обязательства по содержанию, несению рисков, соблюдению прав и интересов, связанных с данным имуществом, несобственников.

4-6. Взамен на переданное имущество собственники получают право собственности над организацией, то есть право получения дохода от ее деятельности, а также обязанности по участию в ее управлении.

В результате образуется иерархический, двухуровневый, институт частной собственности: организация – собственник имущества, инвесторы - собственники организации. Данная структура собственности связана с потоками стоимости в экономике. Стоимость имущества перемещается на соответствующий рынок, к соответствующей организации, стоимость прибыли перемещается от организации к ее собственникам.

Меценаты, также как и инвесторы, передают свою собственность организациям, но уже некоммерческим. В этом случае иерархической структуры собственности не образуется, поскольку все имущество, переданное некоммерческой организации, а именно общественной, религиозной организации или объединению, или благотворительному фонду, или учреждению, финансируемому собственником; становится собственностью этого учреждения. Учредители же утрачивают права собственности на переданное имущество (рисунок 6).

И если, учреждение становится банкротом, то собственность не возвращается учредителю организации, а после удовлетворения требований кредиторов используется на цели, указанные в учредительных документах обанкротившейся организации (пункт 4 статьи 213 ГК РФ).

В результате получается, что институт собственности частных некоммерческих организаций – это нахождение в собственности у некоммерческой организации имущества. И такой институт возникает в результате перехода права собственности от мецената к некоммерческой организации типа дарения (рисунок 6).

Однако если внимательно изучить суть некоммерческих организаций (§5 ГК РФ), оказывается, что учредители при создании таких организаций приобретают в отношении них приблизительно такие же права, что и в случае с коммерческими организациями. Они участвуют в управлении некоммерческими организациями, распределяют прибыль, если она возникает в ходе реализации и достижения некоммерческих целей. Правда, имущество в случае банкротства организации учредителям действительно не возвращается. Поэтому институт собственности частной некоммерческой организации по своему виду и набору связей может приблизиться, причем почти вплотную, к институту собственности частной коммерческой организации.

Институт государственной собственности (государственная форма собственности) – это такой институт собственности, в котором в качестве субъекта собственности выступает государство.

Институт государственной собственности регламентируется 214 статьей Гражданского кодекса Российской Федерации «Право государственной собственности», а также статьями 125, 294, 295, 296, 297, 298, Гражданского кодекса.

Государство можно рассматривать как сложную иерархическую (состоящую из нескольких уровней) систему. В нашей стране: субъекты Федерации, Федерация. Иерархичность государства определяет и иерархичность государственной собственности (рисунок 7).

Как следует из рисунка 7 есть имущество, которое принадлежит на праве собственности Российской Федерации – федеральная собственность; есть имущество, которое принадлежит субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам – собственность субъекта Российской Федерации (пункт 1 статьи 214 ГК РФ).

Кроме того, такое имущество как земля, природные ресурсы, которое не находятся в собственности физических лиц, юридических лиц, муниципалитетов, считается собственностью государства (пункт 2 статьи 214 ГК РФ).

В институте государственной собственности необходимо уточнить элемент «субъект собственности». Субъектом выступает государство. Но государство – это кто? За собственником, как известно, юридически закрепляются три права: владения, пользования и распоряжения. Возникает вопрос, кто реализует эти права? Кто конкретно принимает решения по имуществу федерации, по имуществу Субъектов Федерации?

Так вот от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, осуществлять права собственности могут органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (пункт 1 статьи 125 ГК РФ «Порядок участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством»).

Но специальным федеральным законом или указом Президента, или постановлением Правительства Российской Федерации, или нормативным актом субъекта Российской Федерации, может быть поручено осуществлять права собственности и выступать от имени федерации или субъекта федерации другим государственным органам, органам местного самоуправления, или даже частным юридическим лицам и отдельным гражданам (пункт 3 статьи 125 ГК РФ).

Тогда, если мы уточнили понятие «субъект собственности» в институте государственной собственности, то можем представить схему данного института (рисунок 9).

Но и уточнение понятия «собственник – государство» не раскрывает до конца структуры института государственной собственности. Ведь так же как граждане, владеющие капиталами, сами, без создания организаций, увеличить эти капиталы не смогут (поэтому они передают эти капиталы в собственность коммерческим организациями), так и государственные органы, или специально уполномоченные лица и организации тоже не могут заниматься государственной собственностью. Постольку поскольку государственные органы вырабатывают и реализуют управленческие решения. В их задачу не входит непосредственное использование какого-то государственного имущества. Само это имущество зачастую нужно для реализации государственных функций, например производства общественных товаров. Так вот государственные органы только принимают решения о выполнении таких функций в заданном объеме, и выделяют под эти задачи ресурсы, в том числе имущество. Непосредственно самим выполнением функций (например, производством каких-то общественных благ) занимаются все те же коммерческие организации, только находящиеся в государственной собственности.

Имущество, находящееся в государственной собственности, может быть передано в распоряжение государственных предприятий и учреждений (пункт 4 статья 214 ГК РФ).

В этом случае институт государственной собственности усложняется и становится также иерархическим, как и институт частной собственности организаций. В институте собственности частной организации формировалось два уровня, можно сказать два института. Но оба они были институтами собственности: институт собственности частной организации на своё имущество и институт собственности физического лица на долю в организации. В институте государственной собственности тоже два иерархических уровня. Но здесь выделяется институт собственности государства на унитарное (казенное) государственное предприятие (учреждение), и институт собственности государства на имущество государственного унитарного предприятия, осложненного (обремененного либо правом хозяйственного ведения, либо правом оперативного управления) (рисунок 9).

На верхнем, уровне формируется институт государственной собственности на унитарное государственное предприятие.

Институт государственной собственности на государственное унитарное предприятие – это система отношений между уполномоченными государственными органами и создаваемыми по их решению, для выполнения государственных функций, организациями.

Право собственности на государственное унитарное предприятие заключается в следующем. Уполномоченный государственный орган принимает решение о создании унитарного предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью имущества предприятия. В общем, реализуются в полном объеме права владения пользования и распоряжения.

Второй институт, который здесь можно было бы выделить – это двухуровневый институт государственной собственности на имущество унитарного государственного предприятия, осложненный (обремененный) правом хозяйственного ведения.

Институт хозяйственного ведения – это использование имущества, находящегося в государственной собственности, государственным унитарным предприятием.

Институт государственной собственности на имущество государственного унитарного предприятия, осложненный (обремененный) правом хозяйственного ведения – это система отношений между государством, государственным унитарным предприятием, и имуществом, находящимся в собственности государства, при которой имущество находится в собственности государства и используется с его разрешения государственным предприятием.

Дело в том, что предприятие, не смотря на то, что оно государственное, не вправе самостоятельно реализовывать право собственности без разрешения уполномоченного государственного органа. В частности оно не вправе:

• продавать;

• сдавать его в аренду;

• отдавать в залог;

• вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ;

• или иным образом распоряжаться имуществом, принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения, без согласия собственника. (пункт 2 статьи 295 ГК РФ «Права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении»).

При этом, если иное не установлено законом, имуществом, не принадлежащим государству, а приобретенным каким либо другим способом, унитарное предприятие может распоряжаться свободно по своему усмотрению.

Таким образом, в типе «институт государственной собственности» можно выделить подтип «институт государственной собственности на унитарное предприятие и имущество унитарного предприятия, находящееся в хозяйственном ведении этого унитарного предприятия», или сокращено «институт государственной собственности, обремененной правом хозяйственного ведения».

В этом институте государство устанавливает право собственности два раза: над самим предприятием, над имуществом предприятия. Поэтому данный институт собственности можно назвать институтом двойного контроля.

Институт государственной собственности на казенное предприятие (государственное учреждение) - это система отношений между уполномоченными государственными органами и создаваемыми по их решению, для выполнения государственных функций, организациями – казенными предприятиями или учреждениями.

При создании казенного предприятия или учреждения государство в лице уполномоченного государственного органа берет на себя обязанность передать созданной организации необходимое ей для осуществления деятельности государственное имущество и соответственно права на владение, пользование и распоряжение этим имуществом.

В результате у вновь созданной организации в руках оказывается имущество. Имущество передается государством (уполномоченными органами) казенному предприятию или учреждению только в оперативное управление, оставаясь при этом не в собственности организации, которая им оперативно управляет, а в собственности государства.

Институт оперативного управления – это система отношений между казенным предприятием или учреждением и государственным имуществом, когда казенное предприятие или учреждение осуществляет в пределах установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника-государства и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.

Таким образом, права собственности казенным предприятием или учреждением осуществляются не в полном объеме, а с ограничениями со стороны государства - собственника.

Если государство взяло на себя обязательство передать имущество казенному предприятию (учреждению), значит, у его партнера по институту собственности должно появиться соответствующее право (согласно правилу: если есть обязанность, то у кого-то другого есть соответствующее право). Казенное предприятие или учреждение получает права владения, пользования и распоряжения переданным ему имуществом (п. 1 ст. 296 ГК РФ «Право оперативного управления»).

Но вместе с правами предприятию (учреждению) передаются традиционно сопутствующие обязанности: содержание имущества, несение риска утраты и порчи, соблюдение прав и законных интересов несобственников в отношении данного имущества.

Итак, получается, что государство передает весь пакет прав собственности – и право владения, и право пользования, и право распоряжения, то есть всё право собственности целиком. И отдельно законодательно закрепляется передача казенному предприятию (учреждению) права самостоятельной реализации производимой им продукции, если иное не оговорено законом или иными правовыми актами (2 абз. п. 1 ст. 297 ГК РФ «Распоряжение имуществом казенного предприятия»).

На первый взгляд такое уточнение излишне: государство и так передало полный пакет прав собственности. Но на самом деле на переданные права владения, пользования и распоряжения накладываются такие серьезные ограничения, что передачей права собственности данный акт назвать сложно. Посмотрим, какие обязанности берет на себя казенное предприятие (учреждение) и какие права в связи с этим возникают у государства.

Вроде бы государство передает право собственности целиком. Но сохраняет за собой в отношении этой собственности такие права, и возлагает на казенное предприятие такие обязанности, что сразу становится ясно: речь идет не о праве собственности, а об оперативном управлении. На казенное предприятие (учреждение) возлагается обязанность осуществлять в отношении закрепленного за ним имущества права владения, пользования и распоряжения в пределах установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. (п.1, ст. 296 ГК РФ). Кроме того, распоряжаться государственным имуществом казенное предприятие может только с разрешения собственника (п.1 ст. 297 ГК РФ). То есть продать имущество казенное предприятие не может без разрешения уполномоченного государственного органа. В отношении учреждений правовой режим еще более строгий. Оно вообще не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете.

На казенное предприятие (учреждение) возлагаются дополнительные обязательства, а государство приобретает дополнительные права, которые должны защитить его имущество. Но это уже касается не отношений между предприятием (учреждением) и имуществом, а отношений между государством и предприятием (учреждением). Тогда давайте вернемся с нижнего уровня на верхний. И уточним, какие отношения складываются в институте государственной собственности на казенное предприятие (государственное учреждение).

Государство в лице уполномоченного государственного органа вправе изъять у казенного предприятия (учреждения) излишнее, либо неиспользуемое, либо используемое не по назначению государственное имущество и распорядиться им по своему усмотрению (п.2 ст. 296 ГК РФ).

За собственником-государством закрепляется право устанавливать порядок распределения доходов казенного предприятия (п. 2. ст. 297 ГК РФ). И это правильно, ведь государство является собственником капитала и доходы с этого капитала должны принадлежать ему. Учреждения по определению не занимаются коммерческой деятельностью и не приносят доходов. Но бывают исключения, например, образовательные учреждения, открывающие коммерческие места. Если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ «Распоряжение имуществом учреждения»).

В итоге мы можем выделить институт государственной собственности на казенное предприятие (учреждение) и на имущество казенного предприятия (учреждения), обремененный правом оперативного управления, или просто институт государственной собственности, обремененный правом оперативного управления (рисунок 10).

Институт государственной собственности, обремененный оперативным управлением – это сложная, двухуровневая система отношений между тремя участниками: собственником-государством, казенным предприятием или учреждением и самим имуществом.

Институт государственной собственности, обремененный оперативным управлением, такая же сложная двухранговая система, как институт государственной собственности, обремененный хозяйственным ведением. Здесь также присутствует двойной контроль со стороны государства, в собственности которого находится и казенное предприятие, и само имущество. Только этот контроль еще более жесткий доведенный до такого же состояния, которое наблюдается в отношении владельца и его предприятия.

Возможны ситуации, когда имущество, находящееся в государственной собственности, не относится ни к государственному унитарному, ни к казенному предприятию, ни к учреждению. Например, земля и недра, не имеющие собственника, по закону являются государственными. Средства соответствующего бюджета и иное государственное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями, составляют государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Это получается такой институт чистой государственной собственности – безо всяких обременений. Можно его назвать институтом государственной казны.

Институт муниципальной собственности (муниципальная форма собственности) – это такой институт собственности, в котором в качестве субъекта собственности выступает городские и сельские поселения, а также другие муниципальные образования (п. 1 ст. 215 ГК РФ).

Также как и понятие «государство», так и понятие «муниципальное образование» (город, поселок) довольно абстрактно и требует уточнения. Что значит, город или поселок имеет в собственности имущество?

Это значит, что решение по его использованию принимают органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 2 ст. 125 ГК РФ). Нормативными актами муниципальных образований, по их специальному поручению, от их имени могут выступать государственные органы, другие органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (п.3 ст. 125 ГК РФ).

Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение (статьи 215, 294, 295 ГК РФ). Таким образом, по аналогии с подтипами государственной собственности, можно выделять институт муниципальной собственности, обремененный хозяйственным ведением, институт муниципальной собственности, обремененный оперативным управлением.

Средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения и или другого муниципального образования (п. 3 ст. 215 ГК РФ). Поэтому можно вести речь еще и об институте муниципальной казны.

В институтах собственности практически всегда присутствуют те или иные обременения права собственности. То есть право собственности всегда ограничивается со стороны третьих лиц. Например, право государственной собственности, ограничивается правом оперативного управления со стороны казенного предприятия.

Набор обременений перечислен в статье 216 ГК РФ «Вещные права лиц, не являющихся собственниками»:

• право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265);

• право постоянного (бессрочного пользования) земельным участком (ст. 268);

• сервитуты (ст. 274, 277);

• право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294);

• право оперативного управления имуществом (ст. 296).

К этому списку можно добавить право доверительного управления, а также различного рода ограничения со стороны земельного, градостроительного и другого законодательства, защищающие права и интересы общества и (или) государства.

Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных права на это имущество (п. 3 ст. 216 ГК РФ). В качестве одного из обременений в институте собственности можно рассматривать экспертизу проекта.

Как отмечает С. Н. Максимов для проектов, предусматривающих создание новых объектов недвижимости, характерен высокий уровень внешних эффектов («экстернальные эффекты»). Реализация таких проектов затрагивает интересы многих участников хозяйственной деятельности и населения, изменяя условия протекания экономических и социальных процессов на территории, что предопределяет высокий уровень государственного и общественного внимания и контроля над реализацией подобных проектов.

В ряде стран для обозначения этого явления используется понятие «национализация права на развитие недвижимости», означающее, что собственник земельного участка или здания не может без разрешения государственных органов трансформировать объект недвижимости в иной. Такая же система, только более сложная и несовершенная, существует в российских условиях.

Лекция 9. Можно даже утверждать, что рынок недвижимости – это определенная совокупность сделок.

Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: учебник / В. А. Горемыкин. – 5-е изд., перераб. И доп. – М.: Высшее образование, 2008. – 808 с. [с.168]