Анализ особых условий предоставления кредита.

Анализ особых условий предоставления кредита, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости, предполагает:

• проверку в кредитном договоре пунктов, касающихся прав кредитора и заемщика на досрочное погашение займа;

• наличие оправдывающих обстоятельств;

• возможность продажи объекта до истечения срока кредитования;

• определение принципа субординации.

Право на досрочное взыскание долга. Заемщик получает право на погашение долга до истечения срока кредитования. Данное право важно, если инвестор не исключает возможности перепродажи объекта раньше срока погашения долга. Западная практика предусматривает в таких случаях уплату заемщиком штрафа в пользу банка, уровень которого снижается по мере приближения даты окончательного погашения долга. В некоторых случаях кредиты «запираются» на определенный срок, запрещающий досрочное погашение.

Право кредитора на досрочный возврат долга. Предусматривает возможность досрочного погашения остатка долга («шаровый платеж») независимо от выполнения заемщиком условий кредитного договора. Возможная дата досрочного погашения устанавливается в момент заключения кредитного договора. При ее наступлении кредитор моет рассчитывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга, что выгодно коммерческому банку.

Оправдывающее обстоятельство означает, что при на рушении заемщиком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возмещение долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствует в договоре, заемщик должен отвечать всем принадлежащим ему имуществом.

Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Позволяет заемщику продать объект недвижимости до погашения кредита, причем остаток задолженности будет погашать новый собственник, а кредитор остается прежним. Данное право увеличивает риск кредитора, который оставляет за собой право давать разрешение на продажу недвижимости конкретному покупателю либо право на увеличение процентной ставки. Продавец несет исключительную ответственность, если новый собственник получил оправдывающее обстоятельство.

Принцип субординации. Предполагает возможность изменения приоритета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и предполагает использовать ее в последствии в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возможность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижимости.

Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита

Данный вид оценки имеет отличия, затрагивающие все методы доходного подхода к оценке, поскольку рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как в недвижимость частично вложен заемный капитал. Данные особенности в методах доходного подхода называются ипотечно-инвестиционным анализом.

Ипотечно-инвестиционный анализ – это моделированный доходный подход к оценке недвижимости.

Метод капитализации дохода – расчет стоимости оцениваемого объекта на основе конвертации годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего ставку доходности инвестиций и норму возврата капитала, которая рассчитывается как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств.

Норма возврата инвестиций (возмещения капитала) – процент от первоначальных инвестиций в изнашиваемый объект недвижимости, который ежегодно возвращается инвестору.

Формула общего коэффициента капитализации (коэффициента капитализации инвестиционной группы):

;