5. Строительство жилого дома

Строительство жилого дома, 7 этажей

Для расчетов используем УПВС, сборник 28, табл 33

Объект-аналог

Группа капитальности 1, фундаменты железобетонные, стены кирпичные, частично облицованные керамическими блоками, перегородки гипсолитовые, перекрытия железобетонные, кровля – из оцинкованной стали по деревянным стропилам, полы паркетные. Имеется центральное отопление, горячее водоснабжение с ваннами, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телевидение, телефон, мусоропровод, лифты, газоснабжение.

Сстр=Eb*O*Ki*И1*И2

Eb – стоимость нового строительства 1 м3 в базисном уровне цен на 01.01.69 =29,9 руб

О – строительный объем

Ki – поправочный коэффициент

И1 – индекс перехода от базисных цен к ценам 01.01.84 (=1,2) - постановление госстроя ссср номер 94 от 11 05 1983

И2 – индекс перехода от цен 1984 года к текущим 134,15 - КООРДИНАЦИОННЫЙ ЦЕНТР ПО ЦЕНООБРАЗОВАНИЮ И СМЕТНОМУ НОРМИРОВАНИЮ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Строительный объем =0,75*7*3105*4= 65205 м3

Восстановительная стоимость = 313 851 356,91 руб. без учета прибыли предпринимателя и косвенных затрат.

Примем косвенные затраты=20 %, прибыль предпринимателя =25%. Тогда стоимость нового строительства равна 470 777 035,365 или 16 233 690,87 у.е. ( 1 у.е. = 1 доллар США, 1 доллар США=29 руб. на 11.01.2010)

С учётом НДС восстановительная стоимость равна 555 517 456,33 р.

Теперь определим арендную ставку, по которой можно сдавать квартиры в новом доме в аренду. По данным сайта bn.ru (http://www.bn.ru/zap_ar.phtml), средняя ставка аренды на квартиры бизнес-класса (а именно к такому классу можно отнести 7-этажный дом на ул. Профессора Попова) составляет 750 руб. за кв.м. в месяц, или 300 у.е. за кв.м. общей площади в год.

Для определения стоимости нового жилого дома бизнес-класса воспользуемся сравнительным подходом. Определим стоимость продажи 1 кв.м. в новом доме, используя объекты-аналоги.

Элементы сравнения	Объект оценки (Профессора Попова 23)		Каменноостровский, 56	наб. реки Мойки, 40	Суворовский,63		Средний пр.,85	Шкиперский, 20
Цена продажи 1 кв.м.			135 000	83 000	115 00		110 000	83 000
Уровень отделки	отл.		отл.	хор.	отл.		отл.	хор.
Местоположение здания	хор.		отл.	удовл.	хор.		хор.	удовл.
Наличие парковки	да		да	нет	да		да	нет
Элементы сравнения	Объект оценки		Объект 1	Объект 2	Объект 3		Объект 4	Объект 5
Цена продажи 1 кв.м.			135 000	83 000	115 000		110 000	83 000
Уровень отделки	отл.		отл.	хор.	отл.		отл.	хор.
Корректировка			0	1	0		0	1
Местоположение здания	хор.		отл.	удовл.	хор.		хор.	удовл.
Корректировка			-1	1	0		0	1
Наличие парковки	да		да	нет	да		да	нет
Корректировка			0	1	0		0	1
Общая корректировка			-1	2	0		0	3

Источник данных: bn.ru

Таким образом, цена 1 кв.м. объекта оценки лежит в диапазоне от 110000 до 115000 р.

Учитывая кризис, примем цену 1 кв.м. равной 110000 у.е.

Согласно материалам сайта http://www.restko.ru/market/1886 - маркетинговые исследования - коэффициент перехода от суммарной площади жилых и нежилых строений к площади квартир равен 0,88.

Общая площадь равна 15000 кв.м., значит, площадь под квартиры равна 13200 кв.м.

Стоимость объекта, таким образом, составляет 1 452 000 000 р.

Стоимость ЗУ = 896 482 543,67 р.