5.Дмитрий Гаркуша. Нынешнее положение компании db Development и её стратегии

Выйдя на рынок и получив в акционеры Дойче банк и холдинг Strabag и радужные перспективы в 2008 году, компания DB Development оказалась не у дел – ее услуги были не востребованы на падающем рынке. Однако ожидание оказалось не напрасным: летом 2011 года 51% акций компании купил Сбербанк, а осенью «Альфа групп» пригласила их в элитный амбициозный проект «Софийская набережная». О проекте, банках и fee-девелопменте рассказал CRE генеральный директор DB Development Дмитрий Гаркуша.

Предоставляю некоторую часть интервью, прошедшего сравнительно недавно (15.10.11) :

– Сбербанк приобрел акции DB Development. В чем было ваше преимущество перед другими компаниями?

– Я думаю, наше преимущество в том, что компания создана и существует в корпоративных стандартах Евросоюза.

– Зачем это нужно было Сбербанку?

– Нам удалось убедить Сбербанк, что мы являемся самодостаточной компанией и имеем хорошие перспективы развития. И при этом акционеры решили сохранить имя DB Development. Сегодня мы тот девелопер, который может пройти compliance у любого западного инвестора, имеющего в России землю, собственность, инвестиции с целью их развития. А таких здесь немало: огромные западные деньги были до кризиса проинвестированы в страну. Во-вторых, присутствие Сбербанка упрощает для нас процедуру открытия проектного финансирования: мы знаем и хорошо понимаем стандартные схемы долгового финансирования в Сбербан­ке. Со своей стороны Сбербанк заинтересован в том, чтобы увеличивать кредитование и финансирование в рамках существующих регламентов.

– В прессе писали, что вы нужны Сбербанку, чтобы заняться проблемными активами.

13

– Сбербанк на нас смотрел не с точки зрения, чтобы мы «порулили» какими-то их старыми кредитами. В Сбербанке есть соответствующие департаменты, которые как раз занимаются такого рода активами.

Перейдём непосредственно к положению компании в нынешнее время.

Компания DB Development получила в партнеры двух крупнейших игроков финансового сектора – Дойче банк и Сбербанк. Головной офис Дойче банка находится во Франкфурте, при этом компания очень плотно работает с лондонским подразделением, которое отвечает за инвестиции в недвижимость. Несомненно, Сбербанк на Западе так же хорошо известен, как Дойче банк. И более того, сейчас Сбербанк – это один из крупнейших европейских банков и с точки зрения ликвидности и обладания этой ликвидностью имеет определенные преимущества. В то же время Дойче банк – один из банков, который на рынке Libor определяет ставки, и его мнение очень важно для клиентов, особенно западных инвестфондов. Возможности Сбербанка на российском рынке сложно переоценить. Все-таки DB Development работает в России, где охват, экспертиза, влияние и административные связи Сбербанка очень сильны. Например, во многих регионах Сбербанк является системообразующим банком.

Компания учреждена в английском корпоративном праве, DB Development – европейская компания, она зарегистрирована на Кипре в рамках европейского законодательства, проходила антитрастовую процедуру в Евросоюзе. Также есть соглашение акционеров, которое дает ответы на все вопросы. Соответственно, и деятельность руководства компании в лице Дмитрия Гаркуши довольно регламентирована, международная отчетность, корпоративные процедуры – как у любой компании, действующей на европейском бизнес-пространстве. С одной стороны компания очень прозрачна, но, с другой стороны, должна согласовывать многие процедуры, но управленческие кадры умеют это делать очень быстро со своими акционерами, так как эти процедуры описаны.

14

В настоящее время компанией DB Development разрабатывается проект «Софийская набережная», руководствует проектом непосредственно Дмитрий Гаркуша, конечно с помощью своих коллег и подчинённых.

Площадь проекта – 86 тыс. кв. м, из них 18 тыс. кв. м придется на гостиницу (100 номеров), 36 тыс. кв. м – на апартаменты, остальное – подземная парковка на 400 машинных мест. Дмитрий Гаркуша утверждает, что сегодня этот проект находится на достаточно продвинутой стадии проектирования и согласования и до кризиса уже был ордер на археологические работы. Большое количество сетей было спроектировано и построено.

Когда компания вела переговоры с Four Seasons, удалось договориться, что будет отель в гостинице «Москва» и бутик-отель на «Золотом острове», в котором будут только номера люкс. Обычно Four Seasons довольно сложно делает бутик-отели, потому что затраты, связанные с содержанием такой гостиницы, получаются очень высокими, а доход на капитал – очень низким. Но в этот раз появилась возможность перенести часть функций – кухню, конференц-обслуживание, спа-центр – в гостиницу «Москва», а в бутик-отели сосредоточить luxury-обслуживание.

Сейчас компания планирует в течение месяца разработать план, посмотреть, согласовать с городом, как мы это видим. Сама стройка – это не долго. Конструктив под крышу на трех гектарах земли, 80 тыс. кв. м, можно построить за год, плюс отделка гостиницы – это еще год. То есть гостиница – это два года, а на апартаменты shell & core мы можем выйти года за полтора. Сети в основном все сделаны. Городу очень важно, чтобы в таком месте был отель Four Seasons. Эта набережная как раз отражает данные функции. Жилая и гостиничная застройка в этом месте для города намного более приемлема.

Рассмотрим подробнее деятельность Гаркуши.

В 2005–2006 годах он возглавлял крупную девелоперскую компанию, которая построила МТК «Европарк», осуществила девелопмент нескольких

15

участков, в том числе на Кутузов­ском проспекте. Пиком профессиональной деятельности команды было, конечно, строительство гостиницы «Москва». В 2008 году Дмитрий в некотором роде выступил локомотивом создания DB Development и сгенерировал идею, которая, однако, родилась не на пустом месте, а учитывала те реалии и задачи, с которыми организация сталкивались в предыдущих проектах. Исторически так сложилось, что девелоперские компании образовались из строительных трестов и управлений, к которым потом примкнули финансовые группы. Очевидно, что для девелопмента важен доступ к финансированию, поэтому Гаркуша видел свою роль в этом направлении.

В тот момент Дойче банк очень хорошо развивался и предоставил много кредитов в недвижимости: работал с Шалвой Чигиринским, выводил ПИК на IPO, гостинице «Москва» выдал траншами в общей сложности кредит в $600 млн. Банк видел для себя хорошие перспективы на российском рынке. Но, чтобы выдавать кредиты, банк должен получить разрешительную документацию по проекту, определенным образом упакованную, должна быть подготовлена финансовая модель в банковских стандартах. Этим могла заняться команда Дмитрия Гаркуши. И они подписали с банком лицензионное соглашение о том, что мы будут называться DB Development, что является их сокращенным запатентованным именем. При том, что Дойче банк крайне редко и всегда очень осмотрительно входит в акционерный капитал компаний. Таким образом, возникла платформа DB Development, которой Strabag (владел 49% акций компании, сейчас принадлежащих Сбербанку – CRE) передавал своих клиентов, которым нужно было организовать проектное финансирование.

Компания была сформирована на основе девелоперской команды и технического заказчика, который был в группе «Даев плаза» и «ДекМос». Потом начался кризис и DB Development очень повезло, что компания не была носителем активов. У компании Гаркуши не было ни дефолтов, ни глобальных проблем во время кризиса – они всегда стабильно работали. Конечно, расходы пришлось уменьшить. Гаркуша осуществил несколько сделок по консалтингу,

16

по привлечению финансирования. Для проектной компании, где акционером были AIG, команда Гаркуши занималась подключением Пушкинских логистических складов к сетям МОЭСКа. Энергетика, как вы знаете, – это особая тема. В 2008–2009 годах девелоперские проекты были заморожены. Функционально услуги компании делятся в двух направлениях – это привлечение финансирования и технический заказчик. На данный момент есть несколько проектов со Сбербанком, где DB Development выступает техническим заказчиком. Функции технического заказчика – это достаточно тяжелая часть девелопмента. Довольно малоприбыльная работа, но очень ответственная. Бремя подготовки проекта, которая занимает год жизни, несут обычно собственники или компании вокруг собственников. Так вот компания Гаркуши готова, имея определенную экспертизу, на раннем этапе подключаться к собственникам земли, строений и сооружений для того, чтобы помочь им довести объект именно до того качества, которое требуют банки или генподрядчики.

Процент у fee-девелопера от проекта зависит от объема самого проекта. Если проект на миллиард, то это может быть 2%, если это проект на 10 млн. долларов, то это может быть и 10%. DB Development оценивает трудозатраты и норму рентабельности у компании. В целом девелопмент – это от 5 до 7%.

Дмитрий Гаркуша очень выборочно подходит к клиентам. И если он не уверен, то не берётся за работу. Это первое. Второе – если вдруг по каким-то признакам клиент не может раскрыть о себе информацию или показать реального собственника. В таких проектах он не может участвовать, у компании есть внутренняя политика, есть ограничения по ведению бизнеса. Также DB Development можем отказаться, если в каких-то областях считаем себя некомпетентными.

3

Введение

Для бизнесменов, отличающихся выраженной потребностью в достижении цели, деньги сами по себе редко означают большую ценность, гораздо чаще они важны как показатель успеха. Одной из основных функций менеджера, отнимающих зачастую половину его времени, является решение проблем. Трудно себе представить эффективного менеджера, который не умеет принимать решения быстро и на высоком профессиональном уровне. Твоя способность решать проблемы творчески, эффективно и быстро является залогом твоего успеха, как современного бизнес-лидера. Настоящий руководитель должен смотреть в будущее, планировать новые проекты и выдвигать новые идеи ещё до завершения нынешних. Должен рационально и наиболее эффективно использовать один из главных ресурсов управленческого труда – время.

17

Заключение

На основе деятельности Дмитрия Гаркуши можно подвести итог к данной теме, менеджер должен быть разборчивым и внимательным в первую очередь. Так как без этих качеств он может быть не уверен в каких либо деталях, а управляющий должен знать всё до мелочей о своих подчинённых, о ходе дел в своей компании или отделе, а так же о действиях своих работников. Всё это влияет на эффективность управленческого труда. Так же менеджер должен уметь рационально и наиболее эффективно использовать один из главных ресурсов управленцев – время. Это наиболее важные аспекты современного менеджмента.

Содержание

Введение...............................................................................................................3