7.3 Прогнозирование затрат

Затраты на проектируемые объекты подразделяются:

- по направлениям

- очереди строительства

- форме собственности

- единовременные

- текущие.

Методы определения стоимости строительства.

1. Определяется текущая цена:

Т_ц = Б_ц К_ц

Б_ц - базисная цена

К_{ц -} коэффициент поправочный

Б_ц = S всего жилого дома Б_ц каждого конструктивного элемента

2. Договорная цена

Д_ц = Т_ц + ? К_ач

? К_ач - надбавка за качество (местоположение и т.д.).

3. Общая текущая стоимость:

для расчета такой стоимости используются следующие показатели:

- базовые удельные показатели стоимости одного га;

- площадь отдельных участков территорий;

- базовые удельные показатели стоимости 1м² площади;

- коэффициент инфляции в строительстве4

4. Прогнозная цена:

Определяется по данным госкомитета

П_у = Б_ц К_инфл.

5. Расчетные цены (интегральный метод) используются для сопоставления цен полученных с использованием различных индексов инфляции и др. корректирующих коэффициентов).

Методы оценки эксплуатационных затрат:

3 основных метода расчета этих затрат:

1. Расчет прогнозирования эксплуатационных затрат.

БУП _э(т) - базисный удельный показатель на 1 га площади

э - эксплуатационные

т - текущие

F тер - площадь отдельных участков территорий

ПК - произведение корректирующих коэффициентов на отдельных участках территорий

БУП (о) - базисный удельный показатель на 1 м² общей площади

Fоп - общая площадь отдельных объектов, находящихся на территории застроек

Киэ - коэффициент инфляции эксплуатационных затрат

Са(т) - амортизационные отчисления на земельные участки

Са (зд) - амортизационные отчисления на здания

?Н и др. - эксплуатационные затраты.

7.4 Прогнозирование доходов

Основными источниками единовременного дохода могут быть:

- продажа существующих объектов

- продажа прав д/ср аренды

- от тендеров (закрытых торгов)

Основные источники текущих доходов:

- поступления от землепользования

- поступления от арендатора

- от выпуска и оборота у.б.

Для расчета потоков чистых денежных средств используется формула дисконтирования 1

ЧДП = (Rt -Зt ) Ч (1+Е)^t

Кt - результат достигаемый на t-том шаге

Зt - затраты на t-том шаге

Е - норма доходности.

7.5 Оценка экономической, социальной и коммерческой эффективности инвестиций

Экономическая оценка инвестиций проводится по следующим показателям:

- прибыльность

- доходность

Как правило, экономическую эффективность рассчитывают по интегральным показателям при их расчете по конкретным территориям следует учитывать:

- реализацию самоокупаемости капитальных вложений

- конечные результаты, связанные с застройкой территорий

- ожидаемый соц. и экономические результаты

- прямые фин. результаты

- кредиты и займы иностранных государств, банков и фирм.

Оценка бюджетной системы:

Бюджетный эффект (Вi )рассчитывается как разность доходами i-го года и расходами -го года.

Вi = Дi - Рi

Кроме того при расчете бюджетного эффекта может использоваться дисконтирование.

На основе показателя бюджетной эффективности определяется дополнит показателями, отражающие уровень бюджетной эффективности. Они такие как:

- внутренняя норма бюджетной эффективности;

- срок окупаемости бюджетных средств;

- степень фин. участия бюджета в фин. проекте, по формуле:

РЕ_{2 -} интегральные бюджетные расходы, направляемые на развитие территорий

РЕуч - затраты всех участников этого проекта

Оценка коммерческой эффективности:

Для обеспечения сравнимости показателей доходности и расходности рекомендуется:

- рассчитать интегральные показатели в расчетных ценах

- рассчитать различные варианты с учетом возможных изменит некоторых показателей в них

- следует учитывать рыночные цены на момент реализации

- и другие показатели характеризующие величину денежного потока

Оценка социальной эффективности:

В отличие от других видов эффекта соц.эффект в стоимостном эквиваленте рассчитывать достаточно сложно, поэтому как правило используются качественные показатели:

- увеличение числа рабочих мест;

- улучшение жилищных условий;

- упрощение условий труда работников;

- улучшение транспортного обслуживания;

- экономия свободного времени населения;

Основные пути к расчету этих эффектов:

1. Метод дисконтирования денежных потоков

2. Расчеты основанные не на дисконтировании

Методы:

1) техника чистого располагаемого дохода, он может распределяться либо делением после налоговых поступлений на величину собственного инвестированного капитала, либо на текущую цену собственного капитала

2) метод среднего ежегодного дохода (как нужны данные за 3 года, определяется путем суммирования ежегодных после налоговых поступлений).