6 Методы определения эффективности недвижимости на разных стадиях ее создания и функционирования

6.1 Технико-экономические показатели, характеризующие инвестиционный проект

Оценка инвестиций проводится по результатам качественного и количественного анализа. Данные для анализа берутся на каждой стадии разработки проекта и основываются на:

1. Стоимости строительства, определенной по аналогам, базовым коэффициентам. Кроме того на каждой территории свои поправочные коэффициенты связаны с географическими, природно-климатическими, экономическими условиями функционирования недвижимости.

2. Уточнения источников и условий финансирования определенных на предпроектных стадиях.

3. Определение себестоимости основных производственных видов деятельности предприятия в расчетном периоде, анализе изменения тенденций рентабельности и мероприятия по обеспечению минимизации потерь.

4. Оценка риска инвестиций.

5. Обоснование расчетного периода в котором берутся расчетные данные.

6. Учете данных по изменению цен во всех расчетных периодах позволяющим составить элементы дохода и издержек.

7. Результатах расчета для выявления периода такого эффективного функционирования объектов недвижимости.

Эффективность проекта характеризуется системой технико-экономических показателей в конечном счете отражающей соотношение затрат и результата, применительно к интересам каждого участника проекта.

Интересы могут быть коммерческими и не коммерческими.

При главенстве не коммерческих интересов используются следующие показатели:

1. Число квартир

2. Общая площадь

3. Жилая площадь

4. C/c общей площади

5. С/с жилой площади

6. Социальный эффект и др.

В случае главенства коммерческих интересов основные показатели - показатели прибыли.

Для определения эффективности каждый вариант капиталовложений должен быть описан системой технико-экономических показателей.

1. Цели проекта (социальные, экономические, коммерческие)

2. Результаты функциональной деятельности, которая м/б основана на уже существующем проекте или в соответствие с предшествующем капиталовложением.

3. Ресурсы, которые в существующих условиях могут быть направлены на достижение поставленных целей.

Технико-экономические показатели должны быть сопоставимы:

- увязаны с показателями принятыми в существующей практике проектирование для определения величины каждого показателя на основе существующих цен, тарифов и др. нормативов.

- отнесены к единице капиталовложений, а также на 1 м² общей S или комплекса.

6.2 Основные показатели оценки эффективности инвестиционного проекта

Эффективность инвестиционного проекта оценивается следующими показателями.

1. Соц. эффективности, учитывая социальные последствия инвестиционного проекта.

2. Коммерческой эффективности, учитывая финансовые последствия реализации инвестиционного проекта для каждого участника.

3. Бюджетной эффективности, учитывая финансовые последствия реализации инвестиционного проекта для бюджетов регионов и страны.

4. Экономической эффективности, учитывая результаты и затраты связанные с реализацией проекта выходящей за пределы прямых финансовых интересов участников инвестиционного проекта и допускающей стоимостное измерение. Следует оценивать для крупномасштабных проектов.

Оценка предстоящих затрат и результатов эффективности проектов производится в рамках расчетного периода, продолжительность которого принимается с учетом:

1. Продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации объекта.

2. Средневзвешенного нормативного срока службы основного технологического оборудования.

3 Достижения заданных характеристик прибыли (массы или нормы прибыли).

4. Требований инвестора.

Для расчета стоимости объектов недвижимости используются базисные, прогнозные и расчетные цены. В случаях реализации инвестиционных проектов на макро экономическом уровне рассчитываются мировые цены.

6.3 Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта на предпроектной стадии

На предпроектной стадии оценка экономической эффективности осуществляется при формировании замысла и бизнес-плана.

Для того, чтобы определить эффективность в 1-ю очередь необходимо использовать методы оценки бизнес-плана.

При расчете экономического эффекта на этой стадии как правило используется формула сложного % П=I (1+Е)^t.

Поскольку для того чтобы рассчитать 1 показатель из этой формулы необходимо знать значение остальных показателей, а значение этих показателей в будущем времени определять совершенно точно нельзя, тона этой стадии используется несколько значений каждого показателя.

Т.о. при разработке проекта используется вариационное моделирование в результате каждому инвестору предоставляется только 2-3 варианта.

Кроме того используется показатели NPV и денежного потока (СF).

На предпроектном этапе формируется тип здания, сооружения, принципиальное обустройство территории застройки, наличие инфраструктуры.

6.4 Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта на стадии рабочего проектирования

При проектировании на этой стадии уточняется, детализируются дополнительными расчетами результаты, полученные на предыдущей стадии. Подкрепляются договорной и разрешительной документацией, уточняются цели капиталовложений. Конкретизируются методы их достижения и при необходимости проводится поиск альтернативных вариантов.

На этом этапе может быть установлен максимальный диапазон проявления соц.результатов. Кроме того конкретизируются стоимость и количество ресурсов необходимых для реализации проекта.

Ресурсы подразделяют на:

- финансово-экономические (капиталовложения, эксплуатационные затраты и др. денежные средства, направленные на создание и расширение функционирования инвестируемого объекта);

- коммунальные ресурсы - системы жизнеобеспечения инвестиционного проекта;

- ресурсы транспортной инфраструктуры;

- ресурсы материально-технической базы строительства;

- резервы мощностей и коммуникаций;

- трудовые ресурсы;

При оценке эффективности на стадии рабочего проектирования из проекта балансового отчета используются следующие показатели:

- основной и оборотный капитал;

- к/ср и д/ср обязательства;

- акционерный капитал.

Из проекта отчета о прибылях и убытках используются следующие показатели:

- маржинальная прибыль;

- прибыль операционная;

- нераспределенная прибыль;

- балансовая прибыль.

На заключительной стадии раб. проектирования эффективность оценивается на основании учета и контроля фактических данных - поступления и расходования денежных средств; составление бухгалтерской отчетности; анализируются значения отклонения плановых показателей от фактических.

6.5 Оценка эффективности инвестиционных программ по территориям жилых застроек

Оценка эффективности инвестиционных программ по территориям жилых застроек предполагает определение системы взаимоувязанных социально-экономических и технико-экономических показателей, порядок и процедуру расчета этих показателей на основе разработанных агрегатов для:

1) выявления экономического потенциала территории;

2) оценки эффективности инвестиционных программ;

3) выборка оптимальных вариантов программы;

4) выбора наиболее приоритетных вариантов развития территории;

5) определения соотношений затрат и результатов по периодам реализации инвестиционного проекта

6) выявления условий привлечения внебюджетных источников финансирования проекта.

В зависимости от условий по которым рассчитываются эти показатели в инвестиционных программах выделяются следующие объекты:

1) рассчитанные для получения дохода в местные и городские бюджеты;

2) муниципальные, содержащиеся за счет бюджетных средств;

3) эффективность функционирования.

Объекты городского хозяйства, предусмотренные в инвестиционном проекте в зависимости от источников финансирования следует делить на:

1. Полностью обеспеченные за счет бюджетных средств.

2. Строящиеся за счет бюджетных средств, но эксплуатируемые коммерческими структурами.

3. Строящиеся коммерческими структурами или же эксплуатируемые.

В рамках расчета эффективности инвестиционных программ учитывается влияние следующих показателей:

- показатели тенденции и прогнозирование рыночных цен как в сфере муниципального так и коммерческого строительства.

- прогнозы цен на конструктивные элементы здания.

- конъюнктуры цен и себестоимость строительства различного вида строит. продукции в зависимости от её назначения.

- условий соц. эк. и градостройного развития территорий с учетом мероприятий по охране окружающей среды в процессе ее застройки.

- прогнозируемого соотношения затрат местных бюджетов и коммерческих структур.

- возможности сокращения сроков ввода объекта в эксплуатацию, обеспечивающего ускоренную окупаемость инвестиций за счет получения дополнительных доходов при досрочном вводе в эксплуатацию.

При маркетинговом подходе для оценки инвестиций используются следующие показатели:

- наиболее вероятные условия и источники финансирования проекта

- показатели пессимистического и оптимистического прогноза использования территорий и объектов в течение расчетного периода с варьированием привлекаемых средств населения в форме организации жилищных займов, выпуска жилищных сертификатов, привлечение кредитов и выдачи субсидий очередникам

- условия возврата или самоокупаемости бюджетных и внебюджетных средств и механизм их реинвестирования в процессе решения соц.- эк. и градостроительных задач по территориям жилых застроек.

При оценке эффективности инвестиционной программы по территориям жилых застроек в составе нормативной базы используются федеральные и местные нормативы.

Основными показателями экономической эффективности по территориям жилых застроек явилось:

1. Общий экономический эффект.

2. Сравнительная экономическая эффективность.

3. Эффективность от ускорения ввода объекта.

Основные показатели коммерческой и бюджетной эффективности от ввода объекта:

1. Чистая текущая стоимость.

2. Срок окупаемости инвестиций.

3. Индекс доходности.

4. Внутренняя норма рентабельности.

5. Степень участия города в реализации инвестиционного проекта.

6 Бюджетная эффективность.