4.Істотні умови договору найму (оренди) житла у приватному житловому фонді.

А) Предмет.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина.

Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому.

Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок.

Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання (ст. 382 ЦК України).

Кімнатою є житлове приміщення, обмежене стінами від під­логи до стелі, у квартирі, житловому будинку, яке має вихід у міс­ця загального користування і в якому згідно з діючими санітар­ними нормами можливе обладнання спальних місць (ст. 22 законопроекту) Проект Житлового кодексу України від 3 червня 2003 р. (реєстр. № 3584.

Відповідно до ч. З ст. 825 ЦК України предметом договору найму (оренди) житла може виступати і частина кімнати. Однак в та­кому випадку слід враховувати вимогу законодавця про придат­ність помешкання для постійного проживання у ньому (ч. 2 ст.812 ЦК України).

Житловий будинок — будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 ЦК України). Будівля стає житловим будинком з моменту, коли будівництво її завершене, вона прийнята в експлуатацію

приймальною комісією і зареєстрована у встановленому порядку са­ме як житловий будинок

Житлові будинки поділяються на житлові будинки садибного типу та житлові будинки квартирного типу різної поверховості;

Податковий

14.1.129. об'єкти житлової нерухомості - будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки. Об'єкти житлової нерухомості поділяються на такі типи:

а) житловий будинок - будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання.

б) житловий будинок садибного типу - житловий будинок, розташований на окремій земельній ділянці, який складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень;

ґ) котедж - одно-, півтораповерховий будинок невеликої житлової площі для постійного чи тимчасового проживання з присадибною ділянкою;

д) кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах - ізольовані помешкання в квартирі, в якій мешкають двоє чи більше квартиронаймачів;

е) садовий будинок - будинок для літнього (сезонного) використання, який в питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків;

є) дачний будинок - житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку;

Крім того, предметом договору найму (оренди) житла може бути і садиба. Вона є порівняно новим об'єктом права власності, тому її слід охарактеризувати більш детально. Садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями (ст. 381 ЦК України).

Отже, садиба, по суті, це "збірний", багатокомпонентний об'єкт, основу якого складає житловий будинок. Щодо інших об'єктів, розташованих на земельній ділянці садиби (господарсько-побутові будівлі, наземні і підземні комунікації, багаторічні наса­дження тощо), то вони можуть бути включені до предмету аналізо­ваного договору, не передаватися у найм (оренду) взагалі чи виступати предметом окремого цивільно-правового договору. При цьому доцільність включення чи не включення цих об'єктів до пред­мету договору найму (оренди) житла залежить в, першу чергу, від того, наскільки вони є необхідними для забезпечення можливості використання житлового будинку для постійного проживання.

Таким чином, житловий будинок садибного типу складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень. Характерни­ми допоміжними приміщеннями будинків є: передпокій, кухня, коридор, веранда, вбиральня, комора, приміщення для автономної системи опалення, пральня тощо.

Прибудовою (до житлового будинку) є частина будинку, розта­шована поза контуром її капітальних зовнішніх стін і яка має з ос­новною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну. Прибудови мають внутрішнє сполучення з основними части­нами будинків. До них відносяться: прибудовані житлові кімнати та допоміжні приміщення (тамбури, веранди, кухні, комори, ванні кімнати, вбиральні тощо).

На присадибних ділянках, крім житлових будинків, розміщу­ються господарські будівлі (сараї (хліви), гаражі, літні кухні, май­стерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансфор­маторні підстанції, сміттєзбірники тощо) та господарські споруди (колодязі, вигрібні ями, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо) (п. 2.2. Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комі­тету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001р. №127).

Потрібно також зауважити, що кожне житло включає підсобні приміщення і може мати свої допоміжні приміщення.

Підсобні приміщення — це приміщення кухні, ванної кімнати чи душової, санвузла, квартирного коридору чи передпокою, вбудо­ваних комірчин чи шаф¹. Вони не можуть бути предметом окремого договору найму (оренди).

Допоміжними є приміщення, призначені для забезпечення екс­плуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будин­ку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення (ст. 1 Закону України "Про об'єднання спів­власників багатоквартирного будинку"). Предметом договору най­му (оренди) житла допоміжні приміщення виступати не можуть, однак їх можна передавати в найм (оренду) з дотриманням встанов­лених законом вимог.

У ЦК України (ч. 2 ст. 812) встановлено єдину вимогу до пред­мету договору найму (оренди) житла: помешкання має бути при­датним для постійного проживання у ньому.

Слід також враховувати, що предмет договору найму (оренди) житла повинен використовуватися тільки за цільовим призначен­ням - для проживання у ньому (ч. 1 ст. 815 ЦК України).

До предмету договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, висуваються більш жорсткі вимоги, зокрема щодо його розміру, виду, відповідності встанов­леним вимогам з характеристик житла, умов заселення.

Так, згідно ст. 63 ЖК УРСР предметом договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, може бу­ти лише окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок.

Не може виступати самостійним предметом цього договору жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте

за розміром менше 13,65 квадратного метра жилої площі на одну особу (ст. 47 ЖК УРСР)¹.

Крім того, жиле приміщення, яке є предметом договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пунк­ту, відповідати встановленим санітарним і технічних вимогам.

При наданні жилих приміщень не допускається заселення:

- однієї кімнати особами різної статі, старшими за дев'ять років,

крім подружжя;

- квартири, збудованої для однієї сім'ї, двома і більше сім'ями

або двома і більше одинокими особами, за винятком випад­ку, передбаченого ч. 5 ст. 54 ЖК УРСР.

Особам похилого віку, а за висновком лікувально-профілактич­ного закладу також відповідним категоріям інвалідів і хворих на їх прохання жилі приміщення надаються на нижніх поверхах або в будинках з ліфтами (ст. 50 ЖК УРСР).

Б) Плата.

Розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла.

Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру.

Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла.

Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

В)Строк

Договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років.

Стаття 170. Особливості нарахування (виплати) та оподаткування окремих видів доходів

170.1. Оподаткування доходу від надання нерухомості в оренду (суборенду), житловий найм (піднайм).

170.1.1. Податковим агентом платника податку - орендодавця щодо його доходу від надання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар.

При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу, встановлена законодавством з питань оренди землі.

170.1.2. Податковим агентом платника податку - орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об'єктів нерухомості, інших, ніж зазначені в підпункті 170.1.1 цього пункту (включаючи земельну ділянку, що знаходиться під такою нерухомістю, чи присадибну ділянку), є орендар.

При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою ( 1253-2010-п ), що затверджується Кабінетом Міністрів України, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.

170.1.3. Нерухомість, що належить фізичній особі - нерезиденту, надається в оренду виключно через фізичну особу - підприємця або юридичну особу - резидента (уповноважених осіб), що виконують представницькі функції такого нерезидента на підставі письмового договору та виступають його податковим агентом стосовно таких доходів. Нерезидент, який порушує норми цього пункту, вважається таким, що ухиляється від сплати податку.

170.1.4. Доходи, зазначені у підпунктах 170.1.1 - 170.1.3 цього пункту, оподатковуються податковим агентом під час їх виплати за їх рахунок.

170.1.5. Якщо орендар є фізичною особою, яка не є суб'єктом господарювання, особою, відповідальною за нарахування та сплату (перерахування) податку до бюджету, є платник податку - орендодаець.

При цьому: а) такий орендодавець самостійно нараховує та сплачує податок до бюджету в строки, встановлені цим Кодексом для квартального звітного (податкового) періоду, а саме: протягом 40 календарних днів, після останнього дня такого звітного (податкового) кварталу, сума отриманого доходу, сума сплаченого протягом звітного податкового року податку та податкового зобов'язання за результатами такого року відображаються у річній податковій декларації;

б) у разі вчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору оренди об'єктів нерухомості нотаріус зобов'язаний надіслати інформацію про такий договір органу державної податкової служби за податковою адресою платника податку - орендодавця за формою та у спосіб, встановлені Кабінетом Міністрів України ( 1242-2010-п ). За порушення порядку та/або строків подання зазначеної інформації нотаріус несе відповідальність, передбачену законом за порушення порядку та/або строків подання податкової звітності;

170.1.6. суб'єкти господарювання, які провадять посередницьку діяльність, пов'язану з наданням послуг з оренди нерухомості (рієлтери), зобов'язані надіслати інформацію про укладені за їх посередництвом цивільно-правові договори (угоди) про оренду нерухомості до органу державної податкової служби за місцем своєї реєстрації в строки, передбачені для подання податкового розрахунку, за формою, встановленою центральним органом державної податкової служби.

За порушення порядку та/або строків подання зазначеної інформації рієлтер несе відповідальність, передбачену законом за порушення порядку та/або строків подання податкової звітності.

Розмір плати за користування житлом встановлюється в дого­ворі найму (оренди) житла (ч. 1 ст. 820 ЦК України). У випадку, коли законом встановлений максимальний розмір плати за кори­стування житлом, плата, встановлена у договорі, не може переви­щувати цього розміру.

Наймач повинен вносити плату у строк, встановлений договором найму (оренди) житла. У разі, якщо такий строк не встановлений, він має вносити плату щомісяця.

Якщо інше не встановлено договором або законом, сторони не можуть змінити в односторонньому порядку розміру плати за кори­стування житлом.

Договір найму (оренди) житла укладається на строк, встанов­лений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, він вва­жається укладеним на п'ять років (ч. 1 ст. 821 ЦК України).

Якщо наймодавець не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму (оренди) житла не попередив наймача про відмову від укладення договору на новий строк, а наймач, у свою чергу, не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких са­мих умовах і на такий самий строк (ч. 1 ст. 822 ЦК України).

Договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, є безстроковим.

Договір найму (оренди) житла укладається у письмовій формі (ст. 811 ЦК України). Так само у письмовій формі укладається і договір найму житла, що є об'єктом права державної або кому­нальної власності (ст. 61 ЖК УРСР).

Однак при укладенні договору найму (оренди) житла необхідно врахувати наступне. Закону України "Про податок з доходів фізичних осіб" від 22 травня 2003 р. договір орен­ди нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню. Зако­ну України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень"В редакції Закону N 1878-VI ( 1878-17 ) від 11.02.2010,

Стаття 4. Права та обтяження, що підлягають державній реєстрації 1. Обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме: 2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном;

Стаття 5. Об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, права стосовно яких підлягають державній реєстрації У Державному реєстрі прав реєструються права на такі об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення: 1) житлові будинки; 2) квартири; 3) будівлі, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо; 4) споруди (інженерні, гідротехнічні тощо) - земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій; 5) приміщення - частини внутрішнього об'єму житлових будинків, будівель, квартир, обмежені будівельними елементами.