1.3. Выбор наиболее экономичного варианта

Для оценки экономичности вариантов проектных решений используются следующие стоимостные показатели в расчёте на 1 м² полезной площади: сметная стоимость СМР (договорная цена – С_с) и годовые эксплутационные затраты – Сэ. С их помощью рассчитываются приведенные затраты (ПЗ), по минимуму которых определяется экономичный вариант. Нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений (Ен) принимается равным 0,12. В настоящее время, с целью приведения затрат к единой размерности, применяется, так называемая, норма дисконта (Е). Поскольку инвестором, в связи с переходом на рыночные отношения, становится не только государство, но и частные компании, установление ее величины перестало быть привилегий только государства, как это было раньше. Поэтому норма дисконта представляет собой приемлемую для инвестора (причем любого) норму доходности на капитал.

Формула расчета приведённых затрат имеет следующий вид:

ПЗ = С_э + Ен*С_с . (5)

На основе анализа коэффициентов объемно-планировочных решений и стоимостных показателей (табл. 4) выбирается наиболее эффективный вариант. Если получаются противоречивые результаты (по приведенным затратам и значениям коэффициентов), предпочтение отдается варианту с минимальными приведенными затратами.

Раздел 2. Определение плановых показателей производственно-хозяйственной деятельности строительной организации

2.1. Расчет производственной программы (план ввода жилья, объем реализации строительной продукции, объём смр по сметной стоимости)

На основе сметной стоимости (договорной цены) принятого к расчету варианта типового проекта жилого дома и годовому объему СМР (в соответствии со своим вариантом согласно приложению 1) необходимо подобрать количество домов, предполагаемых к строительству, при условии, чтобы их суммарная стоимость находилась в пределах объема СМР.

При расчете производственной программы, реализации продукции и в последующих расчетах необходимо сметную стоимость (договорную цену) пересчитать по формуле:

С_см = С_см²⁰⁰¹ * И_п.ц., (6)

где С_см²⁰⁰¹ - сметная стоимость (договорная цена) в ценах 2001 года, тыс.руб.;

И_п.ц.- индекс пересчета цен 2001 года на современные цены (задается преподавателем).

Выручка от реализации продукции на планируемый год определяется:

Врп = Vсмр + Сзн , (7)

где Vсмр – объём СМР по сдаваемым заказчику объектам в планируемом году, тыс. руб.;

Сзн - стоимость задела (незавершенного строительного производства) на начало года на объектах, ввод которых предусмотрен в планируемом периоде, тыс. руб.

Величина задела по сметной стоимости в соответствии с нормами задела З_н определяется по формуле:

З_н = С_см * Н_з / 100, (8)

где Н_з – норма задела, %.

Норма задела на начало года вычисляется по формуле:

Н_з = (S₁ * К_г1 + S₂ * К_г2 + S₃ * К_г3 + S₄ * К_г4) / 100, (9)

где S – ввод общей площади жилых домов по кварталам года в процентах от годового плана;

К_г – необходимая техническая готовность объектов задела для ввода их в соответствующих кварталах (в процентах от их сметной стоимости).

При расчете задела следует принимать равномерный ввод жилья по кварталам года (S= 25%). Необходимую техническую готовность объектов определяют по данным приложения 10, а норм продолжительности строительства – 11.

Расчет задела в строительстве на начало и конец планируемого года следует выполнять по образцам табл. 5 и 6.

Табл. 5

Исходные данные для расчета задела

Число жилых домов, подлежащих вводу в планируемом году	Сметная стоимость 1 жилого дома, тыс. руб.	Продолжи-тельность строительства жилого дома, мес.	Квартал ввода жилых домов	Степень готовности задела по жилым домам при вводе по кварталам, %
24	451750	10,0	I II III IV	86 41 2 0

ПРИМЕР. Жилой дом сметной стоимостью 451750 тыс. руб. Общая площадь дома – 9100 м², тип – крупнопанельный, этажность – 9.

Согласно приложению 11 находим норму продолжительности строительства, которая для нашего случая составляет 10 месяцев.

Используя приложение 10, определим степень готовности переходящих объектов по кварталам года: I кв. – 86; II кв. – 41; III кв. – 2; IV кв. – 0. В соответствии с приложением 1 наша организация имеет объем СМР 10500 млн. руб. количество жилых домов, подлежащих к вводу в планируемом году принимаем равным 24. эти данные являются основанием для построения графика ввода объектов (см. приложение 13).

Подставим значения о степени готовности задела, находящиеся в столбце 5 вышеприведенной таблицы (при условии планомерного ввода объектов), в формулу для нахождения нормы задела на начало планируемого периода (Н_з), найдем нормы задела на начало планируемого периода.

Н_з = (25 * 86 + 25 * 41 + 25 * 2 + 25 * 0) / 100 = 32,25%

Величина задела (по стоимости) рассчитывается по формуле 8:

Зн=451750*24*(32,25/100)=3496545 тыс. руб.

На эту сумму, для данного примера были выполнены работы в предшествующем году на объектах, ввод которых предусмотрен в планируемом периоде (пусковые объекты).

Задел на конец года следует принимать примерно на 10% больше задела на начало года. Для того чтобы обеспечить рост задела на конец года, необходимо предусмотреть увеличение количества предполагаемых к вводу домов в году, следующем за планируемым.

В данном примере (см. табл. 6), число жилых домов в первом квартале года, следующего за плановым, увеличено с 6 до 7.

После расчета табл. 6. сопоставим полученные размеры заделов. При расчете задела по формуле 8 последний составил 3496545 тыс. руб., по табл. 6 – 3496545 тыс. руб. Расхождений нет.

Задел на конец года, с учетом его увеличения в 1 квартале года, следующего за планируемым, жилых домов с 6 до 7, составит 3885055 тыс. руб., или на 14 % больше задела на начало года.

При распределении объектов, вводимых в планируемом году по кварталам, видно, что в 4-ом квартале должны быть возведены 6 домов, готовность которых на начало года равна нулю, то есть объекты не были начаты строительством до планируемого года.

Исходя из данных таблицы 6, подсчитаем выручку от реализации продукции СМО для данного примера (расчет по формуле 7):

В_рп = 3496545 + 7345455 = 10842000 тыс. руб.

Аналогичным образом можно рассчитать программу ввода жилья в натуральных показателях.

Для расчета годового (планового) объема СМР с целью определения потребности в материальных трудовых и финансовых ресурсах необходимо к объему СМР по сдаваемым заказчику объектам в планируемом году прибавить объем задела (незавершенного строительного производства) на конец планируемого года (по переходящим объектам). В данном случае годовой (плановый) объем СМР составит:

V_смр = 7345455 + 3885055 = 11230510 тыс. руб.

Объем работ, выполняемый собственными силами, рекомендуется принимать в размере 80 % от объема СМР по генподряду.

V_смр^с.с.=11230510*0,8=8984410 тыс. руб.

Для определения сметной себестоимости необходимо выделить ее долю в структуре сметной стоимости , а именно – 88%, остальные 12% приходятся на сметную прибыль. Для нашего примера, себестоимость годового объема СМР, составит:

С_{ст-ть смр} = V_смр*0,88=11230510*0,88=9882850 тыс. руб.

Для анализа структуры себестоимости строительной продукции по статьям и элементам затрат, заполним табл. 7.

Табл. 6

Расчет задела на начало и конец планируемого года

Характер задела	Квартал, в котором планируется ввод объектов	Число объектов, вводимых в планируемом году	Сметная стоимость одного объекта, тыс. руб.	Расчетная готовность объекта к началу планируемого года, %	Расчет задела строительства по объектам и кварталам года, тыс. руб.	Расчет объемов СМР, подлежащих выполнению в планируемом году, тыс. руб.
1. На начало планируемого года (Зн) – пусковые объекты	1 2 3 4	6 6 6 6	451750 451750 451750 451750	86 41 2 0	6*451750*0,86= =2331030 1111305 54210 0 (задела нет)	6*451750-2331030= =379470 1599195 2656290 2710500
ИТОГО: 24					Зн=3496545	7345455
2. На конец планируемого года (Зк) – переходящие объекты	1 2 3 4	7 6 6 6	451750 451750 451750 451750	86 41 2 0	2719540 1111305 54210 0	2719540 1111305 54210 0
ИТОГО: 25					Зк=3885055	3885055

Табл. 7

Примерная структура сметной себестоимости в разрезе статей и элементов затрат

№	Наименование статей и элементов затрат	Статья, %	Элемент, %	Статья, тыс.руб.	Элемент, тыс.руб.
1	Материалы	55	67	…….	…….
2	Заработная плата	13	22
3	Отчисление на социальные нужды	―	3
4	Затраты по эксплуатации строительных машин и механизмов	14	―
5	Амортизация	―	5
6	Прочие затраты	―	3
7	Накладные расходы	18	―
Итого:		100	100	……..	……..