Оценка зданий и сооружений затратным подходом

Оценка зданий и сооружений предполагает расчет затрат на их воссоздание в ценах на дату оценки с последующей корректировкой на выявленный износ. Оценка может проводиться на основе восстановительной стоимости либо стоимости замещения. Термины «стоимость замещения» и «восстановительная стоимость» часто ошибочно используются в качестве синонимов. Необходимо помнить, что в действительности они несут различный смысл.

Под восстановительной стоимостью понимается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. Иными словами говоря, эти затраты включают в себя возведение объекта с любыми, присущими ему недостатками конструкции и элементами неэффективности. Подобный подход будет нереалистичным для старых обветшалых сооружений, поскольку никто не согласится вкладывать средства в строительство таких дорогих зданий с низкой эффективностью.

Под стоимостью замещения понимается стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с современными стандартами, дизайном, планировкой. Это подразумевает использование современных строительных материалов и технологии, исключающих сохранение какого-либо функционального износа. Величина затрат на замещение меньше величины затрат на воссоздание. Имеется в виду, что издержки относятся к современному зданию, обладающему одинаковой степенью полезности с объектом.

Затраты на воссоздание считаются более точным подходом к стоимости, чем затраты на замещение, но это утверждение верно не для всех случаев, поскольку оценщику потребуется принять в расчет накопленный функциональный износ любого вида. Цель оценки и определение стоимости будут руководить оценщиком в выборе затратного метода, который в данной ситуации принесет наиболее надежные результаты. И поскольку, как правило, объектом поиска является текущая стоимость, оценщика интересуют настоящие ,а не исторические строительные затраты.

Подход по затратам включает в себя следующие шаги:

1. Расчет текущей восстановительной стоимости зданий, что требует от оценщика понимания их конструктивных особенностей и использованных строительных материалов.

2.Оценку величины всех видов накопленного износа (физического, функционального и внешнего).

3.Вычет из восстановительной стоимости накопленного улучшениями износа.

4.Оценку восстановительной стоимости с учетом износа прочих элементов землеустройства – газонов, оград и подъездных путей. Ключевым моментом этого этапа является оценка стоимости, которую дополнительные улучшения вносят в общую стоимость объекта недвижимости, а не издержек на их создание.

Преимущества затратного подхода:

1. В процессе личной инспекции объекта, расчета стоимости воссоздания в первоначальном виде и накопленного износа оценщик расширяет свой кругозор, а вместе с ним и способность более точно приложить методы прямого сравнения продаж и капитализации дохода.

2. Затратный подход может использоваться при определении экономической целесообразности существования объекта. В случае, если оценки стоимости, полученные с помощью методов прямого сравнения продаж и капитализации дохода, превышают или находятся на уровне текущей восстановительной стоимости, дальнейшее существование объекта является экономически целесообразным, и наоборот.

3. Настоящий подход способен указать на стоимость особых видов недвижимости, а также новых объектов.

4. Может использоваться в условиях нехватки рыночной информации вместо метода сравнимых продаж.

Недостатки затратного подхода:

1.Требует значительных усилий для постоянного обновления баз данных и тщательного обнаружения стоимостных различий, вытекающих из разницы в размерах и качестве материалов. Это также касается учета различий в величине накопленного износа для различных компонентов здания.

2. Не в состоянии предоставить подлинно независимую оценку рыночной стоимости. Стоимость земельного участка, составляющая от 10 до 40 % стоимости недвижимости, оценивается путем использования сравнимых продаж. Расчет накопленного износа также в основном производится на основе рыночных данных. Таким образом, большая часть полученного результата стоимости является результатом анализа продаж схожих участков и обустроенной земли.

3. Имеет ограниченное применение для старых сооружений. Оценщики отказываются от дальнейшего использования в анализе сравнимых продаж, требующих внесения поправок 15-20% и более. Поправка на износ, накопленный старым зданием, вполне в состоянии достигнуть 75 %.

Для определения восстановительной стоимости объектов недвижимости мы должны определить затраты на создание объектов недвижимости, т.е. себестоимость строительных работ.

Определение себестоимости строительства включает расчет прямых и косвенных строительных затрат, а также предпринимательского вознаграждения.

Капитальные расходы, непосредственно связанные со строительством физических строений (например, расходы на строительно-монтажные работы), называют прямыми затратами.

Под косвенными (накладными) затратами понимаются расходы, связанные с организацией и управлением производства.

Прямые затраты на строительство состоят из следующих затрат:

стоимость использованных в производстве материалов, строительных конструкций и деталей, топлива, электроэнергии;

расходы на оплату труда рабочих;

расходы по содержанию и эксплуатации строительных машин и механизмов;

затраты, связанные с использованием природного сырья.

В оценочной практике применяют четыре взаимосвязанных метода расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения зданий и сооружений:

количественный метод, метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ, метод сравнительных единиц, метод объектов-аналогов.

Количественный метод. При этом методе используются данные инвентаризации всех видов работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов и объекта в целом: затраты труда, материалов ,средств механизации работ. К стоимости прямых затрат добавляются накладные расходы и прибыль подрядчика, а также иные затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений.

Иными словами составляется объектная смета в современных ценах.

Эта работа трудоемкая, требует высокой квалификации оценщика и большого опыта в составлении смет.

Сметные нормативы – это обобщенное название комплекса сметных норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники.

Сметная стоимость – основа для определения капитальных вложений, финансирования строительства, формирование свободных цен на строительную продукцию.

Наличие сметной документации существенно облегчает оценку затратным подходом. Сметная документация может включать локальные сметы, локальные сметные расчеты, объектные сметы, объектные сметные расчеты, сводные сметные расчеты стоимости строительства, сводки затрат.

Локальные сметы – первичные сметные документы, составленные на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям на основе объемов при разработке рабочей документации или рабочих чертежей.

Объектные сметы состоят из локальных смет на объект в целом и являются сметными документами, на основе которых формируются свободные цены на строительную продукцию.

Сводные сметные расчеты стоимости строительства предприятий , зданий и сооружений составляются на основе объектных сметных расчетов или объектных смет

Сметная документация выполнена в базисном уровне сметных цен. Сметная документация может быть выполнена в сметных нормах и ценах 1984 года, 1991года.

На основе информации о индексе изменения сметных цен (журнал «Вестник строителя» сметная документация переводится в текущий уровень цен.

Метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. Некоторое снижение точности расчетов компенсируется их оперативностью, а возможная погрешность почти всегда вписывается в диапазонобоснованных колебаний рыночной стоимости недвижимости.

При этом методе в качестве единиц измерения стоимости конструктивных элементов принимаются наиболее характерные их показатели (1м3 извлеченного грунта, монолитного бетона или кирпичной кладки, 1м2 оштукатуренной поверхности).

Основным источником информации для этого метода являются укрупненные сметные нормы по отдельным видам строительных работ.

УСН выпущены отдельными сборниками.

Метод сравнительных единиц. В данном методе единицей измерения стоимости является унифицированный показатель потребительской полезности оцениваемого здания (1м2 общей площади жилых зданий, 1м3 емкости складских помещений и т.д.). Общая стоимость здания по этому методу является произведением стоимости нормативных или сравнительных затрат, приведенных к данной единице и числа таких единиц в оцениваемом здании. Очевидная простота этого метода не всегда адекватна его точности. Этот метод находит рациональное применение при оценке зданий, построенных по типовым проектам. При этом пользуются Удельными показателями стоимости строительства(УПСС), которые соответствуют оцениваемому объекту. УПСС выпущены отдельными сборниками, раньше использовались для определения стоимости на стадии технического обоснования строительства.

Метод объектов-аналогов. Этот метод сходен с предшествующим, но по нему определяется стоимость оцениваемого объекта по стоимости объекта –аналога, корректировки на отличие в строительных конструкциях.

Для расчета прямых затрат оценщиком могут использоваться справочники по стоимости строительства или консультации у местных застройщиков. Справочники по стоимости строительства позволяют установить как прямые, так и косвенные затраты. Необходимо помнить, что стоимость иных, помимо зданий, улучшений должны быть оценена отдельно и добавлена к общей стоимости.

Прямые затраты могут быть оценены по УПВС на здания и сооружения, которые показывают стоимость в ценах 1969 года. А также прямые затраты могут быть взяты по сметной стоимости проекта- аналога или сметам к рабочим чертежам и переведены в действующие цены.

УПВС были изданы в 1970 году, стоимость 1м3 указана в ценах 1969 года. Например, сборник №26 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений в совхозах, колхозах, межколхозных и других сельскохозяйственных предприятий и организаций»

Расчетные региональные индексы пересчета стоимости строительно-монтажных работ к ценам 1984 года регулярно разрабатываются и распространяются отделами ценообразования.

Капитальные расходы, имеющие косвенное отношение к строительству строений и не включенные в прямые строительные затраты, называют косвенными (например, оплата специалистов, стоимость кредитов, налоги в течение строительства; текущие расходы, например комиссионный сбор за аренду, продажу; маркетинговые расходы). Эти расходы можно получить от Заказчика. Косвенные затраты могут включать в себя:

1.. Затраты на проверку титула собственности, плата за оформление документов на землю, гонорары за услуги юристов.

2.. Издержки, предшествующие началу строительства, такие, как оплата услуг консультантов, стоимость разрешения на строительство.

3. Профессиональные услуги архитекторов, инженеров и других специалистов, не учтенных в строительных затратах.

4. Уплата налогов во время строительства.

5. Расходы на страхование в период строительства.

6. Затраты на услуги юристов при согласовании проектов в разных инстанциях.

7. Административные услуги владельца или его агентов.

8. Стоимость финансирования других затрат до и после начала строительства.

9. Дополнительные издержки подрядчика.

10. прибыль подрядчика.

При всех методах оценки необходимо привести сметную стоимость оцениваемого объекта на дату ее утверждения к существующему уровню сметных цен.

Существует несколько фирм, предоставляющих информацию по стоимости строительства в зависимости от района и типа строительства.

Предпринимательское вознаграждение позволяет учecть вознаграждение за риск, возникающий у предпринимателя в процессе непосредственной реализации строительного проекта. При расчете его стоимости оценщики анализируют доход девелоперов и пред-принимательскую прибыль, которая соответствует разнице между Iполными затратами на строительство и рыночной стоимостью объектa после его выхода на проектную мощность. В России предпринимательское вознаграждение составляет 10—30% совокупных затрат на строительство.

Индексирование затрат. В справочниках сметных организаций часто указывают индексы стоимости для пересчета прошлых показателей затрат в текущие. Справочники устанавливают базовый год и региональный коэффициент для конкретных строительных компонентов. Кроме того, показатели затрат прошлых лет могут быть нетипичными для данного периода времени, а прежние методы строительства могут отличаться от тех, которые используются на фактическую дату оценки. Хотя индексирование затрат может помочь в проверке сметы затрат, этот способ не является надежной альтернативой приведенным ниже методам расчета затрат.

В основном оценщики пользуются методом объекта-аналога. Из УПВС принимается стоимость 1м3 объекта-аналога в ценах 1969 года.

Коэффициент 1,17 переводит эти цены в цены 1984 года.

Затем принимаем коэффициент перевода от цен 1984 года к текущим ценам.

Выбор метода расчета полной восстановительной стоимости строений определяется целью оценки и необходимой точностью расчета.

Таким образом, восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости может быть оценена

1. Фактические затраты на строительства пересчитываются с помощью индексов на дату оценки. К этой сумме должен быть добавлен предпринимательский доход (прибыль застройщика). На практике прибыль застройщика составляет 20-30%. Получаем полную восстановительную стоимость оцениваемого объекта.

2. По соответствующим сборникам УПВС определяется стоимость 1 м3 здания в ценах 1969 года, умножается на объем здания, умножается на индекс перевода в цены 1984 года(=1,17), умножается на индекс перевода цен 1984 года в цены на дату оценки (например, индекс составляет на 01.03.2009 года для промышленного строительства 79,1). Затем добавляется прибыль застройщика,

3. Получаем полную восстановительную стоимость объекта оценки.