8. Распределение обязанностей по доказыванию

Организации, наделенные государственными или иными публичными полномочиями, должны доказывать законность принятых ими нормативных актов, решений, действий (бездействия).

Органы, организации и должностные лица обязаны подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основание своих возражений.

Административные истцы и иные лица, обратившиеся за защитой чужих прав, свобод и интересов, не обязаны доказывать незаконность оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия), но должны осуществлять следующее:

- указывать, каким нормативным правовым актам, по их мнению, противоречат данные акты, решения, действия (бездействие);

- подтверждать сведения о том, что оспариваемым нормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) нарушены или могут быть нарушены права, свободы и законные интересы административного истца или неопределенного круга лиц либо что возникла реальная угроза их нарушения;

- подтверждать иные факты, на которые административный истец, прокурор, органы, организации и граждане ссылаются как на основания своих требований.

В ГПК РФ отсутствовало подобное требование в отношении заявителей по делам, возникающим из публичных правоотношений. В данном случае применялись общие правила доказывания.

Задача 257 4 мая 2010 года между Глинкиным и Страховой был заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: г. Москва, ул. Дмитрия Ульянова, д.10.

17 мая 2010 года Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Москве было отказано в совершении регистрационных действий, так как не были предоставлены все необходимые документы в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Глинкин и Страхова обратились в суд с заявлением об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия по правилам главы 25 ГПК РФ.

Дайте оценку действиям Глинкина и Страховой. При каких условиях зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, рассматриваемых по правилам главы 25 ГПК РФ?

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляетсяпутем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ или частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ.

В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.

При рассмотрении судом спора о праве на недвижимое имущество истец представляет выписку из ЕГРП, выданную в соответствии с правилами статьи 7 Закона о регистрации. Если его право не зарегистрировано в ЕГРП, истец представляет справку (иной документ) государственного регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости.

Необращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения до предъявления в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права, не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, связанного с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части.

Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее -Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверж­дения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии правалибо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимоеимущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривания зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путемпредъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Рассматривая дела, связанные с недвижимым имуществом, суды должны знать, что акт государственной регистрации не является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. Так, основанием возникновения гражданских прав и обязанностей перечислены в ст. 8 ГК РФ. Среди них указаны как сделки, так и акты государствен­ных органов, но только те, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Вместе с тем ни ГК РФ, ни Закон о регистрации прав на недвижимое имущество не называет акт регистрации основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. Более того, Закон о регистрации прав на недвижимое имущество называет акт государственной регистрации неким действием по «признанию» и «подтверждению». И как бы ни выглядела привлекательной примиряющая концепция значения обоих элементов, согласно которой акт государственной регистрации и сделка – элементы юридического состава, влекущие в совокупности возникновение права собственности с определяющей ролью первого элемента (акта регистрации), она не должна никого вводить в заблуждение. При таких обстоятельствах цель акта государственной регистрации - признание и подтверждение государством права, возникшего в силу основания, предусмотренного ст. 8 ГК РФ.

Указание в п. 1 ст. 2 Закона о регистрации и абз. 1 п. 52 постановления Пленума № 10/22 на то, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, должно расцениваться как существование такого способа защиты, как признание недействительным зарегистрированного права. Дело в том, что способы защиты гражданских прав указаны в ст. 12 ГК РФ и среди них нет такого, как признание недействительным зарегистрированного права. Способы защиты гражданских прав могут быть указаны в других законах, поэтому истцы нередко обосновывают свои требования положением ст. 2 Закона о регистрации, однако приведенную норму нельзя считать установившей способ защиты права, так как в ней говорится о порядке, но не способе защиты права, и смешивать категории недопустимо.

Абзац 1 п. 52 постановления Пленума № 10/22 указывает, что по­скольку при оспаривании зарегистрированного права суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствую­щие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Абзац 2 п. 52 постановления Пленума № 10/22 разъясняет, что за­регистрированное право может быть преодолено только исками, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. К ним относятся иски о признании права собственности, виндикационный и реституционный иски, а также иск о расторже­нии договора и возврата имущества.

Согласно абз. 3 п. 52 постановления Пленума № 10/22 решение о признании сделки недействительной не является основанием для внесения записи в ЕГРП. Закрепление данного положения было вызвано неоднозначностью судебной практики по рассматриваемому вопросу. По одним делам суды приходят к выводу о том, что недействительность сделки влечет недействительность акта регистрации. По другим делам - об отсутствии правового обоснования применения такого последствия недействительности сделки, как недействительность акта регистрации.

В настоящее время все споры сняты. В абз. 3 п. 52 постановлен Пленума № 10/22 закреплено, что решение о признании сделки недействительной не является основанием для внесения записи в ЕГРП в отличие от решения о применении последствий недействительное сделки. Связано это с тем, что в связке «недействительная сделка -  применение последствий недействительности сделки» в качестве действенного способа защиты гражданских прав традиционно рассматривается второй элемент, так как он опосредует возврат владения либо позволяет возместить стоимость утраченного по недействительной сделке, т. е. имеет видимый эффект.

Следует отметить, что реституцией не исчерпываются последствия недействительности сделок. Во-первых, не все недействительные сделки влекут реституцию. Такая ситуация может возникнуть, если закон прямо предусматривает невозможность реституции,  реституция невозможна фактически или реституция противоречит природе сделки.

Например, если сделка недействительна по основаниям, предусмотренным ст. 169 ГК РФ, реституция исключается законом. Что касается фактической невозможности реституции, это случается, если переданная вещь утрачена, претерпела изменения, услуга уже оказана и т. п. При подобных обстоятельствах закон предусматривает денежное возмещение (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Оно не направлено на восстановление прежнего состояния и существует для сглаживания потерь от невозможности вновь занять существовавшее положение. Реституция невозможна фактически и в тех случаях, когда закон предусматривает последствие в виде реституции, но по договору, признанному недействительным, фактически исполнение не производилось. Соответственно, сторонам нечего возвращать. Реституцию невозможно применить к некоторым сделкам, так как это противоречит их правовой природе. К примеру, не может идти речь о реституции применительно к последствиям недействительности доверенности либо обещании дарения (п. 2 ст. 572 ГК РФ). Во-вторых, реституция не является единственным последствием недействительности сделки. Она может применяться совместно с другими последствиями: например, если сделка совершена под влиянием заблуждения, возникшего ввиду виновных действий контрагента, лицо, находившееся под влиянием заблуждения, может требовать от своего контрагента помимо реституции возмещения реального ущерба (абз. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ). Реституция может не применяться вовсе, так как предусмотрены только специальные последствия. Так, п. 2 ст. 170 ГК РФ предусматривает последствие притворных сделок в виде применения правил той сделки, которую стороны имели в виду на самом деле. Не исключает других последствий, кроме реституции, и сам закон, который говорит об «иных последствиях» недействительности сделки, предусмотренных законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ). В-третьих, недействительные сделки могут влечь иные последствия кроме реституции, денежной компенсации, а также других, прямо указанных в законе, что органично вписывается в понимание недействительных сделок как юридически несуществующих актов.

В виде исключения из общего правила о том, что запись в ЕГРП может быть изменена только вследствие вынесения судом решения о признании права собственности, истребовании имущества, абз. 4 п. 52 постановления Пленума № 10/22 предусматривает возможность преодоления записи в ЕГРП иском о признании права или обременения отсутствующим. В качестве примера абз. 4 п. 52 постановления Пленума № 10/22 называет случаи, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или  обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с ч. 1 ст. 41 ГПК РФ или ч. 1, 2 ст. 47 АПК РФ.

В силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ или ч. 1 ст. 16 АПК РФ государственный регистраторобязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения за­писи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для вне­сения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.

При рассмотрении судом спора о праве на недвижимое имущества истец представляет выписку из ЕГРП, выданную в соответствии с правилами статьи 7 Закона о регистрации. Если его право не зарегистрирован в ЕГРП, истец представляет справку (иной документ) государственно регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости.

Из содержания п. 54 постановления Пленума № 10/22 следует, что бремя доказывания наличия либо отсутствия записи в ЕГРП лежит на истце. Данное правило полностью соответствует положению ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, согласно которому каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Не обращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения до предъявления в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права, не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, связанного с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров.

В соответствии с абз. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ судья возвращает исковое заявление в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории споров или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора либо истец не представил документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором.

Если заявление принято, то согласно абз. 2 ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.

Поскольку действующее законодательство не предусматривает досудебного порядка урегулирования споров, связанных с оспариванием зарегистрированного спора, нет оснований ни для возвращения искового заявления, ни для оставления его без рассмотрения.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подле­жит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению но правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотно­шении, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечетнарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

Абзац 1 п. 52 постановления Пленума № 10/22 указывает, что поскольку при оспаривании зарегистрированного права суд разрешает спор о правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Такое указание устранило противоречия в практике рассмотрения данной категории дел, которая допускала различные порядки рассмотрения заявлений. К примеру, считалось, что оспаривание акта регистрации возможно как ненормативного правового акта. Обосновывался данный подход тем, что в соответствии с п. 1 ст. 9 Закона о регистрации недвижимое имущество и п. 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457, Росреестр (ранее - Росрегистрация) является федеральным органом исполнительной власти. Следовательно, акт государствен­ной регистрации - это акт федерального органа исполнительной вла­сти. Следовательно является ли такой акт ненормативным?

Акт государственной регистрации непосредственно не создает право. Он лишь «признает» и «подтверждает» его (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество). Следовательно, акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество не является ни нормативным, ни ненормативным правовым актом. Соответственно, его нельзя оспаривать в порядке, предусмотренном для оспаривания правовых актов.

Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспа­ривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узна­ло или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого иму­щества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок ис­ковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ.

Вместе с тем в силу абз. 5 ст. 208 ГК РФ в случаях, когда наруше­ние права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связан с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Пункт 57постановления Пленума № 10/22 легально ввел такой способ защиты, как признание права собственности. До этого мо­мента суды, допуская рассматриваемый иск, ссылались на общее по­ложение абз. 2 ст. 12 ГК РФ, в соответствии с которым защита граж­данских прав осуществляется путем признания права. В частности, по одному из дел суд разъяснил, что ст. 12 ГК РФ предусматривает такой способ защиты, как признание права. Признание права соб­ственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях представляет собой отражение в судебном акте возникшего на за­конных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.

Как вещно-правовой способ защиты, признание права собственности представляет собой требование, которому может противостоять неопределенный круг лиц, о констатации судом права собственности на стороне истца и (или) констатации отсутствия прав собственности на стороне ответчика в отношении индивидуально определенной вещи, не связанное с передачей владения, утраты титульного владения или устранением фактических препятствий в реализации полномочий собственника, иначе иск о признании права собственности перейдет в разряд виндикационного или негаторного требования.

Предостережение от смешения исков не значит, что требование о признании права собственности не может быть соединено с другими вещно-правовыми способами защиты.

Иск о признании права собственности может применяться как иск, который направлен на приобретение права собственности. Здесь можно назвать иск о признании права собственности на бесхозяйную вещь, самовольную постройку и др.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного иму­щества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п.,1 и 2 ст. 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации всоответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупате­лю права  собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистра­ции сохраняется за продавцом.

Абзац 1 п. 60 постановления Пленума № 10/22 цитирует п. 1 ст. 551 ГК РФ, согласно которому переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Отсутствие такой регистрации согласно абз. 2 п. 60 постановления Пленума № 10/22 не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Связано с это с тем, что государственную регистрацию сделки необходимо отличать государственной  регистрации перехода права собственности. Так, в соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГКРФ (государственная регистрация недвижимости) и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Если закон прямо не предусматривает ничтожность сделки, не прошедшей государственной регистрации, ее следует признавать незаключенной, так как по правилу, установленному п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не уста­новлено законом. Согласно же п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента ре­гистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Развивает положение указанной нормы ст. 131 ГК РФ, в со­ответствии с которой право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, пере­ход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государствен­ную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого вла­дения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Применительно к договорам действует еще и правило, по которому в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной ре­гистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента, такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК РФ) Из приведенных норм видно, что на силу сделки влияет только ее государственная регистрация. Государственная регистрация перехода права собственности имеет значение лишь для определения момент возникновения права собственности.

Если договор купли-продажи исполнен путем передачи вещи, покупатель становится законным владельцем переданного имуществ даже если переход права собственности не зарегистрирован. Это обстоятельство открывает покупателю возможность защиты своего владения со ссылкой на ст. 305 ГК РФ. В частности, покупатель вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения. Вместе с тем покупатель, будучи лишь законным владельцем, не вправе распоряжаться полученным им имуществом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вруче­ния этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования обв исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя и о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отно­шении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызван­ных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в от­ношении одного и того же недвижимого имущества и произведена госу­дарственная регистрация перехода права собственности за одним из по­купателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

На основании ст. 58, 1110 и 1112  ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца – юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с от­сутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет испол­нение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистра­ции перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

        Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как со­ответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, распространяется на требова­ние о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФтечение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права соб­ственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрацияперехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать  следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности,однако не произвел оплаты имущества, продавец на осно­вании пункта 3 статьи 486 ГКРФ вправе требовать оплаты по договору  и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГКРФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на продан­ное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГКРФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГКРФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или сoглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения онеосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец,неполучивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного по­купателю имущества на основании ст. 1102,1104 ГКРФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Задача 247 Постановлением контролера-ревизора от 2 апреля 2010 г. Иванов был подвергнут административному наказанию по ст. 11.18 ч. 1 п. 1 и ч. 4 КоАП РФ в виде административного штрафа в размере 1.5 минимального размера оплаты труда за безбилетный проезд его и ребенка в возрасте 8 лет в пригородном поезде.