Вопрос 67. Договор купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него денежную сумму (ст.549-558 ГК).

Договор является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Правовое регулирование договора осуществляется помимо норм ГК, Земельным кодексом РФ от 25.10.2001г. № 136-ФЗ, Жилищным кодексом РФ от 29.12.2004г. № 188-ФЗ, федеральным законом от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другими правовыми актами. Некоторые правовые акты лишь предполагаются быть принятыми. Так, согласно и. 3 ст. 558 ГК особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом, которого пока нет.

Предмет договора - недвижимость, которая характеризуется специфическими чертами: прочная связь с землей, неперемещаемость без причинения несоразмерного вреда имуществу (ст. 130 ГК). В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (адрес, вид объекта, его площадь, назначение, если продается земельный участок - указывается его целевое назначение, например, земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений и т.п.). Это существенное условие договора, если эти данные отсутствуют, условие об имуществе считается несогласованным сторонами, а договор - не заключенным.

Цена недвижимости, находящейся на земельном участке, включает цену передаваемой с этой недвижимостью части земельного участка или права на неё, если иное не предусмотрено законом или договором. Это существенное условие договора, если стороны письменно не согласовали это условие, договор о продаже недвижимости считается не заключенным.

Форма договора - письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 50 ГК). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Переход права собственности по договору подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК). При уклонении одной из сторон от госрегистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации.

Сторонами договора являются продавец и покупатель, в качестве которых могут выступать любые субъекты гражданского права, включая государство в лице Российской Федерации, её субъектов, а также муниципальные образования.

Продавцом могут выступать только собственники, все прочие обладатели ограниченного вещного права на недвижимость (право хозяйственного ведения, оперативного управления), а также участники общей совместной собственности (супруги) должны получить согласие собственника либо второго супруга на продажу. Согласие второго супруга требуется и на покупку недвижимости.

Покупатель недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на недвижимость (здание, сооружение) приобретает и право на юмельный участок, который занят недвижимостью. Если продавец не является собственником земельного участка, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Исполнение договора осуществляется передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. Если продается жилой дом (его часть) или квартира, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением, существенным условием договора является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.