Введение

Сделки с недвижимым имуществом составляют в настоящее время значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Вместе с тем, процесс реформирования правового института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется законодателем в целом бессистемно и непоследовательно, что приводит к принятию некачественных норм, являющихся причиной неоднозначного их толкования и сложности в практическом применении. Мировой опыт показывает, что для защиты прав на недвижимость - как частных собственников, так и государства, предоставления гарантий инвесторам необходимо создать регистрационную систему. Она гарантирует надежность и гласность гражданского оборота недвижимости, доступна для ее владельцев и содержит в себе значительный объем объективной информации о недвижимости. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является одним из важнейших элементов правового режима недвижимости [1]. Начиная с середины 90-х гг. прошлого века, законодательство в области недвижимости развивалось достаточно интенсивно: главное место в нем занимают Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Однако данное определение отражает лишь один из аспектов понятия государственной регистрации – регистрация как акт государственного органа. В законодательстве и правоприменительной практике не решены многие проблемы, среди которых главными являются вопросы о целях и правовых принципах регистрации прав на недвижимость. Их неопределенность лишает регулирование в сфере недвижимости необходимой упорядоченности и эффективности. Анализ законотворчества свидетельствует о том, что изменения законодательства в основном направлены на решение частных проблем и не носят системного характера. Отсутствует концепция развития административного законодательства, определяющего основные положения, направленные на совершенствование административно-правовых норм, образующих в совокупности правовой институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правовой основой становления института и развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество является основной закон – Конституция РФ, провозгласившая, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч. 2 ст. 8); право частной собственности охраняется законом (ч. 1 ст. 35); каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч. 2 ст. 35) [3]. В развитии положений основного закона РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 131) закрепляет обязательность государственной регистрации. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Бизнес в законе 5'2011 68 Наряду с ГК РФ и ФЗ ««О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» можно выделить иные законодательные акты, направленные на государственную регистрацию недвижимого имущества: Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ. Значение подзаконных нормативных актов в регулировании отношений регистрации прав на недвижимое имущество немаловажно. В начале 90-х гг. данные отношения преимущественно регулировались подзаконными актами, многие из них продолжают действовать и сейчас (в части не противоречащей действующему законодательству). В настоящее время регистрация недвижимости и сделок с ней регулируются законодательными актами. Подзаконные же акты (нормативные акты полномочных органов – Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ) могут приниматься только во исполнение положений действующего законодательства и только тогда, когда это предусмотрено самим законом. Непосредственно порядок регистрации конкретных сделок с недвижимостью устанавливается специальными нормативными актами, инструкциями, правилами. Регистрация права на недвижимость дает уверенность участникам гражданского оборота в действительности своих прав и прав других участников рынка недвижимости. Являясь актом признания государством зарегистрированного права, регистрация (в зависимости от ее системы и уровня организации) дает определенную степень уверенности в стабильности прав на недвижимость, степень всегда много большую, чем в условиях отсутствия регистрации. Данная цель имеет особое значение для нашей страны. В современных условиях недвижимость (квартиры, дома, земельные участки и др.) является основным, а в ряде случаев практически единственным существенным достоянием подавляющего большинства граждан. Для многих граждан недвижимость выступает и единственным (или основным) источником дохода, она может быть предметом аренды, объектом залога при получении кредита и т.д. В условиях, когда доходы значительной части населения ниже официально установленного прожиточного минимума, государство обязано принимать все необходимые меры к защите того, что является единственной ценностью и условием существования для многих граждан. Регистрация прав на недвижимое имущество является составной частью правового режима недвижимости, выступая одновременно его основной особенностью и одним из наиболее существенных элементов. Таким образом, цель защиты имущественных прав участников оборота недвижимости выступает не только главной целью регистрации прав на недвижимость, но и всего правового регулирования оборота недвижимости. Целью системы регистрации должно стать предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью. В первую очередь, социальной профилактики правонарушений. Поскольку в сфере недвижимости особенно важно различать действия, связанные с неправильным поведением участника гражданского обо- рота, за которое предусмотрена гражданско-правовая ответственность, и умышленными действиями, ответственность за которые установлена уголовным законодательством. Анализируя содержание правоустанавливающих документов с точки зрения их соответствия гражданскому законодательству, регистрирующий орган может выявить и предупредить уголовное правонарушение (рейдерские захваты). Действующая сегодня система государственной регистрации должна быть ориентирована не только на более или менее добросовестных участников рынка, но и на борьбу с преступными проявлениями в данной сфере. Это должно найти отражение как в нормах, устанавливающих порядок регистрации, так и в организации взаимодействия между регистрирующими и правоохранительными органами. Еще одной существенной целью регистрации прав на недвижимость, является обеспечение контроля за поступлением в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней. Функция государства по защите прав граждан и юридических лиц всегда сочетается с функцией контроля исполнения ими своих обязанностей. Одной из основных обязанностей как физических, так и юридических лиц является уплата налогов на содержание государства. В свою очередь, доходы государства от налогов, связанных с владением и распоряжением недвижимостью, составляют существенную часть государственных доходов. Но для того, чтобы собирать налоги в полном объеме, государство в лице налоговых органов должно располагать исчерпывающей информацией как о собственниках объектов и владельцах иных прав на них, так и о фактах распоряжения этими объектами, связанными с извлечением дохода (продажа, сдача в аренду, получение в дар и пр.). Известно, что нередки случаи, когда владельцы объектов недвижимости (прежде всего, вновь созданных) осуществляют владение ими без государственной регистрации. Не получая данных об этих объектах, налоговые органы не начисляют соответствующие налоги на такие объекты. Вопросы регистрации сделок с недвижимостью приобретают все большее значение в практической работе юридических лиц, предпринимателей и всех граждан. При этом, как отмечают исследователи, некоторые виды сделок не вызывают особых проблем, поскольку механизм их регистрации сравнительно четко определен законодательством и отработан практикой (в частности, договоры купли-продажи квартир, нежилых зданий и др.). Иные же требуют дополнительных разъяснений законодателя, выработки практических механизмов реализации [2]. Таким образом, как показывает проведенный анализ, необходимо формирование концепции системы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечения условий эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовой защиты этих интересов. Список литературы: 1. Станкевич Н.Г. Государственная регистрация вещных прав на земельную недвижимость и сделок с ней // Журнал российского права. – 2003. – № 12. 2. Рузакова О.А. Проблемы государственной регистрации в гражданском праве // Законодательство. – 2002. – № 2. 3. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года. – М.: НОРМА, 2009.

Объект исследования - общественные отношения, возникающие, по поводу регистрации недвижимого имущества.

Предмет исследования - гражданско-правовые отношения, возникающие в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также регламентирующие их правовые нормы, формирующие институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Тема: Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Глава 1. Общие положения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество

1. Понятие, цели, задачи и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Определению государственной регистрации прав на недвижимость посвящена ст. 2 Закона о регистрации. Она определяет государственную регистрацию как «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации».

Вместе с тем, анализ научных работ, как по гражданскому, так и по административному праву, свидетельствует о том, что в определении сущности государственной регистрации прав на недвижимое имущество среди ученых нет единства. Так, государственная регистрация прав на недвижимое имущество рассматривается как ненормативный акт государственного права, юридический факт в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости¹, комплексное средство государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости². По мнению М.Г. Пискуновой, «государственная регистрация – императивная норма гражданского права, необходимое условие возникновения вещных и обязательственных прав на недвижимость³».

Государственную регистрацию можно рассматривать в двух аспектах: как специфическую деятельность государства и как результат этой деятельности. При этом государственная регистрация как деятельность не всегда заканчивается государственной регистрацией в виде результата, поскольку результатом этой деятельности может быть отказ в государственной регистрации.

Для начала необходимо рассмотреть государственную регистрацию как деятельность. Любая деятельность определяется ее целями и содержанием. Применительно к определению деятельности, по мнению В.А. Алексеева, имеют значение не все, а лишь непосредственные цели, на которые эта деятельность в каждом случае направлена.

Нужно отметить, что государственная регистрация как деятельность, может рассматриваться в узком и широком смысле. В широком смысле государственная регистрация прав на недвижимость может быть определена как одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях защиты имущественных прав участников гражданского оборота. К государственной регистрации в этом смысле относится не только деятельность регистрирующего органа по рассмотрению конкретных документов, но и деятельность государства по организации системы регистрации, установлению принципов ведения банка данных, автоматизации регистрационных процессов, методов отражения и защиты информации, а также деятельности по предоставлению информации о государственной регистрации прав на недвижимость.

Такое определение позволяет раскрыть понятие государственной регистрации прав на недвижимость как формы государственной деятельности. Оно необходимо, поскольку за конкретными актами государственного органа всегда нужно видеть общую направленность всех этих актов, общие цели функционирования системы, созданной для осуществления данной деятельности.

Регистрация прав на недвижимость в узком смысле – это деятельность государства в лице его специальных органов, представляющая собой процесс рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в государственный реестр прав на недвижимость. Основным содержанием этого процесса является установление регистрирующим органом оснований для внесения в реестр требуемых сведений.

Государственная регистрация выступает в качестве одной из форм применения права. Она состоит в принятии акта применения права как документально оформленного действия государственного органа. В юридической литературе формы реализации права классифицируются по различным основаниям:

а) по характеру правовых связей между субъектами права - в общих и конкретных правовых отношениях;

б) по субъектному составу - индивидуальная и коллективная формы;

в) по внешнему проявлению - активная и пассивная формы;

г) по методу воздействия - добровольное и принудительное осуществление права;

д) по правовому положению субъектов - гражданско-правовая и административно-правовая формы⁴и т.д.

Следует отметить, что широкое определение регистрации имеет значение, прежде всего для теории государственного управления. Право вряд ли нуждается в таком определении. Для правовых определений необходима более высокая степень конкретностей как в определении целей, так и содержания деятельности. В этом плане более подходит узкое определение государственной регистрации.

Если для регистрирующего органа регистрация – это процесс, то с точки зрения второй стороны – заявителя – это, прежде всего, цель, как субъективное представление о результате этого процесса. Эта цель может быть достигнута или не достигнута. Вместе с этим можно перейти ко второму аспекту – к государственной регистрации как единому из возможных результатов взаимодействия регистрирующего органа и заявителя.

Анализ законодательства позволяет сделать вывод о том, что термин «государственная регистрация прав на недвижимое имущество» в Законе используется именно в этом последнем значении. Когда в законе говорится о том, что права возникают с момента регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ), права на недвижимость подлежат регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 165 ГК РФ), договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то речь идет не о процессе, а о результате. Именно в этом аспекте дано вышеприведенное определение в ст. 2 Закона о регистрации.

Определение целей государственной регистрации прав на недвижимость является исходным моментом в формировании соответствующей системы. Система регистрации формируется именно исходя из целей, которые ставит перед собой государство, отражая общественные потребности.

В.В. Чубаров, характеризуя систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество, уточняет, что «введение такой системы преследует несколько целей:

• Придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах.

• Ввести государственный контроль за переходом прав на недвижимое имущество и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (РФ в целом, субъектов РФ, муниципальных образований).

• Внести единообразие в процедуру регистрации на недвижимость на всей территории РФ»⁵.

Так, классифицируя цели государственной регистрации прав на недвижимое имущество, М.Г. Пискунова указывает, что основой правовой цели является обеспечение устойчивости гражданского оборота путем подтверждения государственной гарантии прав на недвижимость. Социальная цель заключается в обеспечении законности оборота недвижимости, защите прав и законных интересов участников и третьих лиц. Экономическая цель – обеспечение благоприятного инвестиционного климата, «прозрачности» рынка недвижимости, снижения экономических рисков, упорядоченности сборов налогов. Информационно-управленческая цель - обеспечение физических и юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления, достоверной информацией о гражданских правах на недвижимость⁶.

По мнению А.В. Волынцевой основные цели государственной регистрации:

1. защита прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости;

2. обеспечение законного, надежного, открытого гражданского оборота;

3. обеспечение гласного и достоверного подтверждения прав на недвижимое имущество;

4. создание эффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости;

5. реализация фискальной функции государства, и части обеспечения поступления в бюджет средств от операций, предметом которых выступает недвижимость;

6. обеспечение безопасности на рынке недвижимости путем предотвращения и пресечения преступлений и правонарушений в данной сфере⁷.

В Частности В.А. Порошков утверждает что «государственная регистрация недвижимых вещей является средством контроля государства за оборотом недвижимого имущества, а также выступает в роли юридического факта в гражданском праве»⁸.

Таким образом, первая и главная цель существования системы государственной регистрации – цель обеспечения защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота. Как правильно отмечали Ю.Г. Жариков и М.Г. Масевич, «задачи государственной регистрации - прежде всего, сохранять права собственников и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе»⁹.

Без регистрации прав на недвижимость ни один участник гражданского оборота не может быть уверен в действительности своих прав, а равно и прав других участников рынка недвижимости. Будучи актом признания государственной регистрации права, регистрация в зависимости от ее системы и уровня организации дает определенную степень уверенности и стабильности прав на недвижимость, степень всегда значительно большую чем в условиях отсутствия регистрации.

Данная цель имеет особое значение для нашей страны. В современных условиях недвижимость (квартиры, дома, земельные участки и др.) являются основным, а в ряде случаев практически единственным существенным достоянием подавляющего большинства граждан. Для многих граждан недвижимость выступает единственным (или основным) источником дохода, она может быть предметом аренды, объектом залога при получении кредита и т.д. В этих условиях государство обязано принимать все необходимые меры к защите того, что является единственной ценностью и условием существования для многих граждан¹⁰.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит публичный характер. Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. В подавляющем большинстве случаев государственная регистрация имеет по отношению к регистрируемому праву правообразующее (правоустанавливающее) значение. Это означает, что именно с государственной регистрацией закон связывает возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимость.

Так, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество¹¹, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Таким образом, государственная регистрация решает задачу укрепления, упрочнения прав на недвижимое имущество.

(вывод-проблема?): По мнению Е.А. Пустоваловой, в Законе о регистрации цели государственной регистрации специально не выделяются, что представляется определенным пробелом. В целях обеспечения правильного функционирования действующей системы регистрации и направления ее дальнейшего развития в упомянутый Закон следовало бы включить норму следующего содержания: «Целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество является защита имущественных прав участников оборота недвижимого имущества».

Все участники гражданского оборота, включая государство, при рассмотрении вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество имеют равные права. Изъятия из данного правила могут устанавливаться только законом¹².

Данная формулировка должна подчеркнуть, что равны права всех субъектов именно как участников гражданского оборота при рассмотрении вопросов о государственной регистрации. Это не исключает особых прав государственных органов на получение информации (ст. 7, 8 Закона о регистрации), прав правоохранительных органов на получение необходимых документов в процессе проведения следственных действий (ст. 182, 183 УПК РФ) – (статьи основания и порядок обыска в частном жилище и выемки Можно?) и т.п. Однако здесь государство и его органы выступают не как участники гражданского оборота, а как участники других правоотношений.

Таким образом, первая и главная цель существования системы государственной регистрации - обеспечение защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота. Без регистрации прав на недвижимость ни один участник гражданского оборота не может быть уверен в действительности своих прав, а равно и прав других участников рынка недвижимости¹³. Будучи актом признания государством зарегистрированного права, регистрация (в зависимости от ее системы и уровня организации) дает определенную степень уверенности в стабильности прав на недвижимость, степень всегда значительно большую, чем в условиях отсутствия регистрации.

Вместе с тем нельзя путать цели системы государственной регистрации с целями правового регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества вообще. Регистрация прав на недвижимое имущество является составной частью правового режима недвижимости, «выступая одновременно его основной особенностью и одним из наиболее существенных элементов»¹⁴. В то же время отношения, связанные с оборотом недвижимости, обслуживанием рынка недвижимого имущества, безусловно, выходят за рамки правового регулирования порядка возникновения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество.

В настоящее время цели и задачи государственной регистрации претерпели некоторые изменения, однако основные, например гласность, сохранили свою актуальность и в настоящее время. Задачами государственной регистрации права собственности являются:

1) развитие и поддержание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость в субъектах Федерации;

2) обеспечение государственных гарантий зарегистрированных прав на недвижимое имущество;

3) развитие и совершенствование законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

4) разработка и издание методических рекомендаций и инструктивных указаний по осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество, обеспечивающих унификацию процесса государственной регистрации прав на недвижимое имуществ;

5) обеспечение совместимости различных информационных систем по регистрации прав на недвижимое имуществ, используемых в субъектах Федерации;

6) обеспечение принципа экстерриториального представления сведений, содержащихся в ЕГРП, и сделок с ним заинтересованным лицам посредством создания единой системы электронного обмена информацией между учреждениями юстиции по регистрации прав;

7) введение единых требований к описанию объектов недвижимого имущества в документах, представляемых в учреждения юстиции по регистрации прав;

8) обеспечение развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в тесном взаимодействии с системами:

— государственного учета, технической инвентаризации недвижимого имущества,

— кадастров недвижимого имущества,

— государственного реестра федерального имущества,

— учета налогоплательщиков,

— регистрации юридических и физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (индивидуальных предпринимателей),

— судебных, правоохранительных и налоговых органов;

9) обеспечение совместимости информационных систем по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с иными информационными системами, связанными с объектами недвижимости и (или) их правообладателями;

10) обеспечение защиты информации, содержащейся в ЕГРП, от несанкционированного доступа;

11) регулярная подготовка, переподготовка регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также подготовка, повышение квалификации и аттестация иных сотрудников учреждений юстиции по регистрации прав.

С помощью государственной регистрации выполняются и фискальные задачи, и в этом смысле механизм государственной регистрации охраняет интересы государства. Например, службы судебных приставов при реализации своих функций опираются на данные Единого реестра, получая из него необходимые сведения о наличии или об отсутствии имущества у конкретного лица; налоговые органы, используя информацию, предоставленную регистрирующими органами, рассчитывают базу по земельному налогу. По мнению некоторых исследований, фискальная цель и была основной причиной создания государственной регистрации в зарубежных государствах¹⁵.

В научной литературе приводится весьма широкий перечень всевозможных принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество. При этом взгляды различных авторов на перечень этих принципов и их систему весьма различаются.

Так, Р.С. Бевзенко выделял следующие принципы:

Во-первых, это так называемый принцип внесения, то есть обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество как условие возникновения прав на него (п. 2 ст. 8 ГК РФ, ст. 2 и 4 Закона о регистрации).

Во-вторых, принцип открытости реестровых данных (ст. 7 Закона о регистрации).

В-третьих, российскому законодательству известно и начало легалитета, которое означает, что коль скоро регистрирующий орган зарегистрировал право на недвижимость, то правоустанавливающие документы такого лица соответствуют требованиям действующего Закона (ст. 2 Закона о регистрации).

И четвертый принцип - это начало специалитета. Под специалитетом Единого государственного реестра прав (далее - реестр) следует понимать тождество объекта недвижимости его описанию, изложенному в реестре. На деле это проявляется в связи между реестром прав на недвижимость и межевыми (инвентаризационными) описаниями объекта.

Однако указанные начала вовсе не составляют полный перечень принципов регистрационного режима. Сама суть установления регистрационного режима заключается не столько в регистрации ради самой регистрации, а сколько в придании зарегистрированным правам свойства достоверных для всех третьих лиц. Иными словами, только то лицо, которое зарегистрировано в реестре, для всех третьих лиц является собственником недвижимой вещи. Легко заметить, что этот принцип неизбежно вытекает из принципа внесения и принципа открытости реестра и является их логическим продолжением – коль скоро все права на недвижимости должны быть внесены в реестр, а любое третье лицо может быть допущено к реестровым сведениям о правах на недвижимую вещь, то для этих лиц сведения реестра должны

быть признаны достоверными.

И еще один принцип, который практически не выражен в действующем российском гражданском праве. Это принцип старшинства внесенных прав. Под старшинством прав следует понимать соотношение прав на недвижимую вещь по моменту их возникновения. Практическое значение этого принципа заключается в том, чтобы обеспечить разрешение коллизии взаимоисключающих прав или определить порядок реализации нескольких ограниченных прав на одну и ту же недвижимость¹⁶.

О.Ю. Скворцов выделяет материально-правовые и формально-правовые принципы государственной регистрации.

К материально-правовым принципам он относит:

- принцип публичной достоверности (материальной гласности) или бесповоротности;

- принцип исправления регистрационной записи;

- принцип изъятия из-под действия давности;

- принцип возражения (протестами);

- принцип отметки (предварительной регистрации);

- принцип старшинства прав.

В качестве формально-правовых принципов им называются:

- принцип публичности (формальной гласности) или принцип внесения прав на недвижимость;

- принцип специалитета (специальности);

- принцип частной инициативы;

- принцип легалитета;

- принцип ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию прав на недвижимость¹⁷.

А.Б. Карлин выделяет следующие принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации:

- принцип оценки, означающий, что внесению записи должна предшествовать оценка соответствия заявленного для государственной регистрации титула или права на недвижимость ((?) сделки, сервитута, ограничения (обременения)) требованиям законодательства, то есть их действительности;

- принцип приоритетности, означающий, что, если заявленное для регистрации право несовместимо с уже зарегистрированным правом на этот же объект недвижимого имущества, такое право не подлежит государственной регистрации;

- принцип индивидуализации, состоящий в том, что объекты недвижимости получают при государственной регистрации такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить их из других объектов недвижимости;

- принцип независимости регистратора при осуществлении своих полномочий¹⁸.

ВЫВОД Таким образом, еще одной целью системы регистрации должно стать предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью………..

2. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество

(Информация есть. Диссертация)

УДАЛИТЬ В настоящее время на правовое регулирование государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество направлены десятки и сотни разноуровневых нормативных актов (как гражданско-правовых, так и смежных отраслей права, как частного, так и публичного права).

Базисными актами национального законодательства Российской Федерации, являются Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Наряду с ГК РФ и Законом о регистрации можно выделить иные законодательные акты, направленные на государственную регистрацию недвижимого имущества:

- Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ;

- Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ;

- Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ;

- Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ;

Названные законодательные акты устанавливают особенности государственной регистрации перехода права на конкретные объекты недвижимого имущества и сделок с ним.

Следующая ступень нормативных актов направленных на регулирование государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество – подзаконные нормативные акты.

Значение подзаконных нормативных актов в регулировании отношений регистрации прав на недвижимое имущество - немаловажно. В начале 90-х гг., данные отношения преимущественно регулировались подзаконными актами, многие из них продолжают действовать и сейчас (в части не противоречащей действующему законодательству).

В настоящее время регистрация недвижимости и сделок с ней регулируются законодательными актами. Подзаконные же акты (нормативные акты полномочных органов - Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ) могут приниматься только во исполнение положений действующего законодательства и только тогда, когда это предусмотрено самим законом.

В качестве примера можно выделить:

Также необходимо выделить ведомственные нормативные акты (акты, принимаемые отдельными министерствами и ведомствами). В отношении таких документов существует общее правило: нормативные акты министерств и ведомств Российской Федерации, затрагивающие права, свободы и законные интересы граждан или носящие межведомственный характер, подлежат государственной регистрации в Министерстве юстиции Российской Федерации и официальному опубликованию в "Российской газете". Официальное опубликование актов осуществляется не позднее десяти дней после их государственной регистрации. При этом акты, не прошедшие государственную регистрацию, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых последствий.

Какие полномочные органы вправе принимать акты направленные на регулирование порядка государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

Согласно постановлению Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. №1378[10] уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является Минюст РФ.

В качестве примера акта устанавливающего порядок государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно выделить:

- Приказ Минюста РФ от 25 марта 2003 г. N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество" (с изм. и доп. от 12 ноября 2003 г.)[11];

- Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. приказом Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. №343)[12].

Непосредственно порядок регистрации конкретных сделок с недвижимостью устанавливается следующими нормативными актами:

- О порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов см. приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. №183[13]

- Инструкция о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов, утверждена приказом Минюста РФ, Минимущества РФ, Госстроем РФ и Росземкадастра от 3 июля 2000 г. №193/17/2/169[14]

- Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утверждена приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. - №289/235/290[15]

- Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденаприказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. - №233[16]

- Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утверждена приказом Минюста РФ от 23 января 2002 г. - №18[17]

- Приказ Минюста РФ от 27 июня 2003 г. №152 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах" (с изм. и доп. от 19 ноября 2003 г.)[18] и другие.

Особенности государственной регистрации сделок с такими объектами недвижимости как морские и речные суда устанавливается в:

- Правила регистрации судов и прав на них в морских торговых портах, утвержденные приказом Минтранса РФ от 29 ноября 2000 г. №145[19];

- Правила регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах, утвержденные приказом Госкомрыболовства РФ от 31 января 2001 г. №30[20].

Отдельно необходимо остановиться на судебной практике (обзорах судебной практики). Несмотря на то, что в нашей стране судебная практика не является общеобязательной в правоприменении (как в странах с англо-саксонской системой права), но в тоже время, обзоры судебной практики систематизируют наиболее частые ошибки судов, проблемные вопросы на практике, что, безусловно, полезно при исследовании проблематики отношений регистрации сделок с недвижимостью. Итак, можно выделить:

- Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[21];

- Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. №61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства"[22];

- Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений[23].

В заключение подчеркнем, что субъекты Российской Федерации не вправе принимать акты, направленные на регулирование правоотношений регистрации недвижимости и сделок с ней, т.к. гражданское законодательство отнесено Конституцией РФ (ст.71) к исключительному ведениюРоссийской Федерации, а следовательно любые акты принятые субъектом РФ не буду иметь юридической силы и не должны применяться на практике.

Приведем пример из практики:

«Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды здания.

Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя о признании незаключенным договора аренды здания на срок менее одного года, сославшись на распоряжение главы субъекта Российской Федерации об обязательной государственной регистрации на территории субъекта Российской Федерации договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано на том основании, что согласно пункту "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 статьи 131 и пункт 1 статьи 164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами (пункт 2 статьи 3 ГК РФ). Пункт 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Таким образом, Конституция Российской Федерации и ГК РФ не наделяют субъектов Российской Федерации правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации.

Поэтому изданный главой субъекта Российской Федерации нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества независимо от сроков их действия не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 12 ГК РФ и пункта 2 статьи 11 АПК РФ как акт государственного органа, противоречащий федеральному закону. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не подлежал государственной регистрации»[24].

Таким образом, изданный субъектом Российской Федерации или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена, не должен применяться арбитражным судом как противоречащий нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п.2 ст.3 Закона «О государственной регистрации…» субъекты Российской Федерации принимают нормативные правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, иное нормотворчество в этой области – незаконно и не должно применяться судами.

В заключение данной главы еще раз подчеркнем, что на сегодняшний день законодательство о государственной регистрации прав представляет собой законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения по поводу возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость