5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта

В соответствии со ст. ст. 432,606,607ГК РФ стороны должны согласовать предмет договора аренды. В противном случае договор будет признан незаключенным. В законе не предусмотрены последствия для случаев, когда имущество, подлежащее передаче в аренду, в договоре описано достаточно определенно, но фактически переданный объект не соответствует условиям договора. В связи с этим на практике возникают многочисленные вопросы: в отношении какого имущества договор считается заключенным? Насколько подробно должен быть описан предмет договора и могут ли те или иные неточности в характеристике объекта аренды служить основанием для признания договора незаключенным? Какое требование может быть заявлено арендатором для защиты своих прав?

5.1. Вывод из судебной практики:Несоответствие характеристик объекта, указанных в договоре, характеристикам объекта, фактически переданного в аренду, свидетельствует о незаключенности договора.

Примечание:По вопросу о невозможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами, см.п. 7.1 материалов к ст. 607ГК РФ.

Судебная практика:

ПостановлениеФАС Волго-Вятского округа от 10.09.2009 по делу N А28-5165/2009-108/21

"...Как усматривается из документов кассационного производства и установил суд, Управление (арендодатель) и Местная православная религиозная организация - Приход Николаевской Церкви поселка Речное Куменского района Кировской области (арендатор) - подписали договор аренды от 01.09.2005 N 5755, по условиям которого передаются в арендное пользование нежилые помещения (здания, сооружения), расположенные по адресу: Кировская область, Куменский район, поселок Речной, улица Пушкина, 2а. В приложении N 3 к договору в состав передаваемых помещений входит здание пассажирского павильона (130 квадратных метров).

В пункте 3 статьи 607Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд на основании письма администрации Речного сельского поселения Куменского района Кировской области от 10.05.2007 N 181 установил, что объект по адресу: Куменский район, поселок Речной, улица Пушкина, 2а, является жилым домом барачного типа 1963 года постройки, в котором прописаны и проживают жители поселка. Ответчик с 1999 года фактически занимает иное помещение, нежели указано в договоре аренды, а именно здание автопавильона, расположенное по адресу: Куменский район, поселок Речной, улица Пушкина, 2в. Согласно техническому паспорту это здание высотой 2,73 квадратного метра имеет общую площадь 72,8 квадратного метра, а не 130 квадратных метров, как указано в договоре аренды от 01.09.2005 N 5755.

Таким образом, суд правомерно посчитал, что предмет в договоре аренды от 01.09.2005 N 5755 не определен, и поэтому в силу пункта 1 статьи 432ипункта 3 статьи 607Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно признал данный договор незаключенным..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

5.2. Вывод из судебной практики:Суд может признать договор аренды заключенным, если расхождение характеристик фактически переданного объекта и характеристик, указанных в договоре (акте приема-передачи), произошло в результате технической ошибки.

Примечание:По вопросу о невозможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами, см.п. 7.1 материалов к ст. 607ГК РФ.

Судебная практика:

ПостановлениеФАС Северо-Западного округа от 29.03.2010 по делу N А13-7373/2009

"...По мнению подателя жалобы спорные договоры аренды не содержат данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, следовательно, условие об объекте аренды не согласовано и договоры являются незаключенными.

Проанализировав условия названных договоров, а также представленные сторонами документы и действия сторон по исполнению договоров, суды обоснованно определили, что неверное указание кадастрового номера земельного участка в договоре является следствием технической ошибки и не может свидетельствовать о том, что между сторонами не был согласован предмет договора аренды.

Оснований для переоценки данных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Поскольку суды всесторонне и полно исследовали обстоятельства дела, правильно применили нормы материального права и не допустили при принятии обжалуемых судебных актов каких-либо нарушений норм процессуального права, которые в силу части 4 статьи 288АПК РФ являются безусловными основаниями для их отмены, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

5.3. Вывод из судебной практики:Суд может признать договор аренды заключенным, если расхождение характеристик фактически переданного объекта и характеристик, указанных в договоре (акте приема-передачи), произошло в результате уточнения площадей передаваемого имущества при его техническом учете.

Примечание:По вопросу о невозможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами, см. п. 7.1 материалов к ст. 607 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.07.2011 по делу N А26-7162/2010

"...Полагая, что переданные Обществу в аренду помещения надлежащим образом не определены и их площадь не соответствует площади помещений, принадлежащих Юдицкой В.И., она обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам, что при заключении спорного договора аренды и передаче нежилых помещений по акту арендатору стороны согласовали условия, позволяющие индивидуализировать нежилые помещения в качестве объекта арендных отношений, установили их расположение, что подтверждается приложением N 2 к договору (выкопировкой арендуемых помещений) на соответствующем поэтажном плане здания.

В процессе пользования помещениями у сторон отсутствовали какие-либо разногласия в части определения существенных условий договора или затруднения при исполнении его условий, неопределенности по составу арендуемого имущества не возникало.

Как установили суды, незначительная разница в площадях явилась следствием уточнения площадей в результате обмера при их техническом учете.

При таких обстоятельствах суды правомерно посчитали договор аренды заключенным и в связи с этим отказали в иске..."

5.4. Вывод из судебной практики:Если фактически передан не тот объект, который был указан в договоре и акте приема-передачи, но подписано приложение к договору, в котором указаны характеристики фактически переданного объекта, то договор считается заключенным в отношении фактически переданного объекта.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 15.03.2010 N КГ-А40/1796-10 по делу N А40-62755/09-23-523

"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 01.05.2008 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 1/05, по условиям которого истец предоставил в аренду нежилое помещение, являющееся собственностью истца на основании свидетельства о праве собственности N 77 АГ 0199418 от 24.01.2006 г. и расположенное по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, 29А, стр. 4, общей площадью 435,9 кв. м, сроком с 01.05.2008 г. по 31.03.2009 г. Названное помещение было передано истцом ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.05.2008 г.

В п. 1.1 договора и акте приема-передачи в качестве объекта аренды строение 6 указано ошибочно, что подтверждается поэтажным планом БТИ, подписанным сторонами в виде приложения к договору, в котором указано строение 4 и площадь передаваемого помещения совпадает с площадью указанной в договоре и акте приема-передачи.

В связи с этим довод ответчика о том, что спорный договор аренды не считается заключенным, поскольку объект аренды в договоре не идентифицирован надлежащим образом, правомерно отклонен апелляционным судом..."

5.5. Вывод из судебной практики:Договор аренды не может быть признан недействительным как сделка, совершенная под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), если до его заключения арендатор пользовался предметом аренды и знал о его характеристиках, несмотря на их неверное описание в договоре.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации"

"...4. Арбитражный суд отказывает в иске о признании сделки недействительной по статье 178 ГК РФ, если будет установлено, что при заключении сделки истец не заблуждался относительно обстоятельства, на которое он ссылается в обоснование своих исковых требований.

Индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) о признании недействительным краткосрочного договора аренды торговых площадей как заключенного под влиянием заблуждения (статья 178 ГК РФ). В обоснование своего требования арендатор ссылался на то, что по условиям договора размер используемых им торговых площадей составляет 10 кв. метров с учетом площади оконных витрин здания, тогда как фактически торговую деятельность он может осуществлять на площади 5 кв. метров, поскольку в соответствии с требованиями оформления фасада использование оконных витрин с целью хранения или выставления товаров арендатора является невозможным. Ввиду того, что отсутствует возможность использования этого помещения в целях торговой деятельности полностью, а расчет ставки арендной платы осуществлялся арендодателем исходя из площади помещения в 10 кв. метров, данное обстоятельство, по мнению истца, является заблуждением относительно предмета сделки, имеющим существенное значение.

Суд в удовлетворении искового требования отказал, поскольку из материалов дела усматривалось, что арендатор до заключения спорного договора арендовал то же самое торговое место и знал, о какой площади шла речь. Неверное отражение в тексте упомянутого договора качеств предмета сделки не повлекло заблуждения истца относительно его действительных качеств, так как истец при заключении договора был о них осведомлен..."