3. Возможность заключения нового договора аренды при наличии между сторонами действующего договора на тот же объект аренды

В соответствии со ст. 606, п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В судебной практике возникают споры о том, может ли имущество, являющееся объектом договора аренды между определенными сторонами, быть предметом иного договора аренды между теми же сторонами.

3.1. Вывод из судебной практики:По вопросу о возможности заключения сторонами нового договора аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды существует две позиции судов.

Позиция 1.Стороны не вправе заключать новый договор аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2009 N КГ-А40/355-09 по делу N А40-37658/08-77-267

"...Ответчику помещения были переданы в пользование по акту от 08.04.2002. По истечении срока действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться арендованными помещениями при отсутствии возражений истца. Договор аренды от 08.04.2002 N 134/2002 был возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. 18.01.2007 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 08.04.2002 N 134/2002 об установлении размера арендной платы на период с 01.01.2007 по 31.12.2007 в сумме 37 044 руб. 24 коп. в месяц.

Исковые требования истца основаны на договоре аренды от 28.09.2007 N 2-363/07, заключенном между сторонами.

Однако, на момент заключения указанного договора, договор от 08.04.2002 не был расторгнут (прекращен) в установленном порядке, в связи с чем стороны не вправе были заключить договор аренды на новый срок с иными условиями.

При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал в иске.

Довод кассационной жалобы о том, что договор аренды от 08.04.2002 прекращен с момента заключения нового договора, отклоняется, т.к. в договоре аренды от 28.09.2007 не содержатся условия о прекращении ранее заключенного договора аренды, а в соответствии с нормами гражданского законодательства договор аренды может быть расторгнут по соглашению или в случае одностороннего отказа от исполнения договора (п. 3 ст. 450, ст. 610 ГК РФ)..."

Позиция 2.Стороны вправе заключать новый договор аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды. Заключение нового договора аренды между теми же сторонами в отношении того же объекта прекращает права и обязанности сторон по прежнему договору, даже если новый договор впоследствии был признан незаключенным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.07.2009 по делу N А39-3300/2008-162/2

"...Довод заявителя о том, что не дана надлежащая правовая оценка договору аренды от 26.09.2001 N 2674, отклоняется судом третьей инстанции. Названный договор по истечении срока своего действия был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Позднее стороны подписали договор аренды от 02.09.2005 N 3654, что свидетельствует о достижении контрагентами соглашения о прекращении обязательств по ранее действующему договору. Тот факт, что договор аренды от 02.09.2005 N 3654 является незаключенным, не отменяет (не изменяет) договоренности сторон о судьбе ранее действовавшего обязательства..."

ст. 607, Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}