- •1. Предоставление одного и того же имущества в аренду одновременно нескольким лицам
- •2. Передача объекта аренды до государственной регистрации договора третьему лицу по другому договору
- •3. Возможность заключения нового договора аренды при наличии между сторонами действующего договора на тот же объект аренды
- •4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц
- •5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта
- •6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета
- •7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу
- •8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды
- •9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды
- •10. Условие о площади объекта аренды
- •11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации
- •12. Невозможность понуждения к заключению договора аренды земельного участка, который фактически не сформирован
- •13. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства
- •14. Сдача в аренду объекта капитального строительства, в отношении которого отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию
- •15. Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки
- •16. Вновь созданное (реконструированное) недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию как объект договора аренды
- •17. Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды
- •18. Часть вещи как объект аренды
- •19. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам
- •20. Передача в аренду конструктивных элементов имущества
- •21. Определение предмета предварительного договора аренды
- •22. Сдача в аренду стационарного торгового места
- •23. Сдача в аренду тепловых сетей
- •24. Сдача в аренду временных объектов
- •25. Сдача в аренду нежилых помещений для размещения гостиницы
- •26. Аренда имущества, находящегося в залоге
- •27. Аренда воздушных линий электросетей
- •28. Аренда антенно-мачтового сооружения связи
- •29. Аренда линейно-кабельных сооружений
- •30. Договор аренды недвижимого имущества, на которое наложен арест
- •31. Аренда разрушенных зданий
- •32. Аренда земельных участков для разработки полезных ископаемых
- •33. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 607 гк рф применена судом исходя из ее буквального содержания
- •33.2. Пример, подтверждающий невозможность истребования арендодателем индивидуально-определенного имущества при признании договора аренды незаключенным
- •33.3. Пример, подтверждающий невозможность истребования арендодателем имущества и взыскания неустойки за несвоевременный возврат имущества при признании договора аренды незаключенным
25. Сдача в аренду нежилых помещений для размещения гостиницы
В силу п. 23 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается. Эти помещения на практике передаются в аренду. В связи с этим возникает вопрос: являются ли такие договоры действительными, если имущество передается для размещения гостиницы?
25.1. Вывод из судебной практики:Договор аренды нежилых помещений, расположенных в подвальном и (или) цокольном этажах здания и переданных для размещения гостиницы, не признается ничтожным.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 23.08.2010 N Ф09-5956/10-С6 по делу N А50-3584/2010
"...Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между департаментом (арендодатель), учреждением (балансодержатель) и предпринимателем Черных Л.Н. (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 14.04.2008 года N 3433-08С (л. д. 14 - 21), в соответствии с которым истец передает ответчику в аренду объект муниципального нежилого фонда в виде встроенных нежилых помещений общей площадью 193,8 кв. м в цокольном этаже пятиэтажного панельного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Революции, 58.
В силу п. 1.2 названного договора целевое назначение объекта - гостиница.
Согласно п. 1.3 договора срок аренды установлен с 14.04.2008 года по 14.04.2011.
Полагая, что указанный договор является ничтожной сделкой, поскольку использование арендованного помещения по целевому назначению (для размещения гостиницы) невозможно, предприниматель Черных Л.Н. обратился в Арбитражный суд Пермского края с соответствующим иском, ссылаясь на положения ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 23 постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, в соответствии с которым размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.
Принимая во внимание нормы ст. 15, 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, определяющие понятия жилых помещений и жилищного фонда, суд апелляционной инстанции указал, что гостиницы не относятся к жилищному фонду, а расположенные в них помещения - к жилым помещениям, в связи с чем отсутствуют основания для применения в данном случае постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47.
Поскольку истцом в настоящем деле не доказано несоответствие спорного договора закону или иным правовым актам, влекущее согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признание сделки недействительной (ничтожной), суды правомерно отказали в удовлетворении указанного искового требования..."
26. Аренда имущества, находящегося в залоге
В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
Однако возможна ситуация, когда залогодатель передает имущество в аренду третьему лицу без согласия залогодержателя. В связи с этим в судебной практике возникает вопрос о правомочиях залогодержателя в такой ситуации.
26.1. Вывод из судебной практики:Договор аренды заложенного имущества нельзя признать недействительным по иску залогодержателя, поскольку закон предусматривает иные последствия сдачи в аренду имущества, находящегося в залоге: предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.
Примечание:В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" сказано, что сделки по распоряжению предметом залога, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, последний оспорить не может. Это объясняется тем, что в подп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ установлены иные последствия нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно: предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.
Примечание:Федеральным законом от 21.12.2013 N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" предусматриваются изменения в ст. 346 ГК РФ, которые устанавливают последствия отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя. Данный Закон вступил в силу 01.07.2014.
Судебная практика:
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.07.2011 по делу N А19-706/10
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", в случае, когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в подпункте 3 пункта 2 статьи 351 Кодекса установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отклонили требования ООО ЛПХ "Жигаловское" о признании ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договора аренды N 20/08/09-01Д от 24.08.2009, как сделки, направленной на распоряжение заложенным имуществом без согласия залогодержателя..."