20. Передача в аренду конструктивных элементов имущества

В ст. 607ГК РФ не указывается, насколько самостоятельным должен быть объект аренды. Вследствие этого в судебной практике возник вопрос: может ли передаваться в аренду конструктивный элемент имущества (например, стены зданий)?

20.1. Вывод из судебной практики:Конструктивный элемент может быть передан в пользование отдельно от здания. К такому договору по аналогии применяются нормы о договоре аренды.

Судебная практика:

ПостановлениеПленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"

"...7. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом..."

ст. 607, Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

20.2. Вывод из судебной практики:По вопросу о том, может ли быть передан в аренду конструктивный элемент отдельно от здания, существует две позиции судов.

Позиция 1.Конструктивный элемент не может быть передан в аренду отдельно от здания.

Судебная практика:

Информационное письмоПрезидиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66

"...1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.

По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.

Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.

Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621ГК РФ.

При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34ГК РФ.

Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.

Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГКРФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

Позиция 2.Конструктивный элемент может быть передан в аренду отдельно от здания.

Судебная практика:

ПостановлениеФАС Западно-Сибирского округа от 24.06.2010 по делу N А46-24417/2009

"...Как видно из материалов дела, между Российской Федерацией в лице Управления Росимущества (арендодатель) и ООО "Клиника доктора Панкратовой +" (арендатор) подписан договор аренды рекламного места от 24.03.2008 N 1717N (далее по тексту - договор аренды N 1717N) сроком действия с 24.03.2008 по 21.03.2009.

Во исполнение договора аренды N 1717N арендодатель по акту приема-передачи от 24.03.2008 передал во временное пользование арендатору рекламное место (согласно прилагаемому паспорту), расположенное по адресу: город Омск, проспект Космический, 22.

Давая толкование условиям договора аренды N 1717N, суд исходил из того, что к нему подлежат применению общие положения Гражданского кодексапо аренде.

При этом суд правомерно руководствовался пунктом 1 статьи 614Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Учитывая, что в материалах дела не содержится доказательств, свидетельствующих об освобождении Обществом арендуемого имущества, суд сделал обоснованный вывод о том, что договор аренды N 1717N не является прекращенным по истечении срока его действия, соответственно не является прекращенной и обязанность Общества по уплате арендных платежей..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

20.3. Вывод из судебной практики:Конструктивный элемент здания, такой как стена, может быть передан по договору аренды вместе с помещениями в этом здании.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.11.2007 N А19-5732/07-7-Ф02-8215/07 по делу N А19-5732/07-7

"...Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции, со ссылкой на пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" пришел к выводу о том, что стена представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Исходя из того, что стена не может являться объектом аренды, апелляционная инстанция указала на незаконность владения ООО "ТК Сервис" данным имуществом и отсутствие у истца права на предъявление иска на основании положений статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В обоснование правомочий пользователя спорным имуществом истец представил договор аренды N 2-Б-02-07 от 01.01.2007 с приложением, дополнительное соглашение к договору от 03.01.2007, акты приема-передачи от 01.01.2007 и 03.01.2007.

Как следует из содержания перечисленных документов, общая площадь передаваемых в аренду ООО "ТК Сервис" помещений составляет 2900,40 квадратного метра.

Судом первой инстанции обоснованно отмечено, что стена, являющаяся конструктивным элементом здания, передана в пользование истца для размещения на ней рекламной продукции не отдельно от самого объекта недвижимости, а непосредственно с ним, что не противоречит положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Необоснованна ссылка суда апелляционной инстанции на положения пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", поскольку в нем идет речь о договоре, на основании которого лицо получило право использовать лишь конструктивный элемент..."