11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации

Согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие признать ее индивидуально определенной вещью. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" каждому земельному участку присваивается кадастровый номер. Такие участки могут быть объектом аренды. Одним из документов, необходимых для осуществления кадастрового учета земельного участка, является межевой план (п. 2 ч. 1 ст. 22 указанного Закона). В соответствии с ч. 12 ст. 38 и ч. 10 ст. 39 данного Закона форма межевого плана и требования к его подготовке, в том числе особенности подготовки межевого плана в отношении земельных участков, указанных в ч. 10 ст. 25 вышеуказанного Закона, устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

С 1 января 2009 г. порядок формирования границ утвержден Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" (ранее действовал Приказ Росземкадастра от 02.10.2002 N П/327 "Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет").

На практике возникают следующие вопросы: может ли земельный участок или его часть быть объектом аренды, если он не индивидуализирован в указанном порядке, какие последствия влечет нарушение порядка индивидуализации земельного участка и считается ли договор аренды заключенным, если земельный участок, который имел кадастровый номер, к моменту заключения договора прекратил свое существование?

11.1. Вывод из судебной практики:По вопросу о том, может ли земельный участок или его часть быть объектом аренды только после формирования его границ (межевания) и постановки на кадастровый учет, существует три позиции судов.

Примечание:Следует учитывать позицию, изложенную в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой договор аренды может быть заключен в отношении части вещи.

Если права на всю недвижимую вещь ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, которую будет использовать арендатор (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. При этом заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по которому арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

См. также материалы п. 7.1 к ст. 607 ГК РФ по вопросу возможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами.

Позиция 1.После вступления в силу Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (ныне утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ) земельный участок или его часть может быть объектом аренды только после формирования его границ (межевания) и постановки на кадастровый учет. В противном случае договор аренды участка или его части является незаключенным.

Примечание:В Постановлении ФАС Поволжского округа от 05.04.2013 по делу N А55-18084/2012, оставленном без изменения Определением ВАС РФ от 30.07.2013 N ВАС-9658/13, нашел отражение иной подход. Суд указал: так как договор аренды земельного участка был заключен до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", на момент подписания договора данный участок не подлежал постановке на кадастровый учет.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.06.2011 по делу N А11-13254/2009

"...Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По смыслу статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.

В рассматриваемом случае по договору аренды от 31.08.2005 N 9214 Обществу предоставлены 26 квадратных метров без выдела на местности в земельном участке общей площадью 206 квадратных метров с кадастровым номером 20134:0030. Доказательства формирования части земельного участка площадью 26 квадратных метров, находящегося по адресу: город Владимир, улица Мира, проведения землеустроительных работ, определения его границ и постановки спорного земельного участка на государственный кадастровый учет в материалы дела не представлены. Следовательно, в указанном договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, поэтому суд правомерно признал договор аренды незаключенным в силу части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

Позиция 2.После вступления в силу ЗемельногокодексаРФ и Федеральногозаконаот 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (ныне утратил силу в связи с принятием Федеральногозаконаот 13.05.2008 N 66-ФЗ) земельный участок или его часть может быть объектом аренды только после формирования границ (межевания) и постановки на кадастровый учет. В противном случае договор аренды участка или его части является ничтожным.

Судебная практика:

ПостановлениеФАС Волго-Вятского округа от 19.05.2009 по делу N А29-3293/2008

"...В соответствии с пунктом 1 статьи 607Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки как обособленные природные объекты.

Таким образом, объектом земельных правоотношений может быть только индивидуализированный земельный участок.

Из изложенного следует, что земельный участок площадью 6596500 квадратных метров не существует и объект аренды отсутствует, так как часть участка осталась в арендном пользовании Кооператива, поэтому суд апелляционной инстанции правильно посчитал договор аренды от 11.12.2007 N 390-2007 ничтожным в силу статьи 168Гражданского кодекса Российской Федерации, ибо он противоречитпункту 1 статьи 607Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Позиция 3.Если после вступления в силу ЗемельногокодексаРФ и Федеральногозаконаот 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (ныне утратил силу в связи с принятием Федеральногозаконаот 13.05.2008 N 66-ФЗ) у земельного участка или его части не были сформированы границы (межевание), он не был поставлен на кадастровый учет, однако имеется возможность определить его местоположение, размер, границы и у сторон не возникло разногласий относительно индивидуализации участка или его части, то такой участок или его часть может быть объектом договора аренды и, соответственно, данный договор считается заключенным.

Судебная практика:

ПостановлениеФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 N Ф04-1061/2009(1135-А75-9) по делу N А75-3320/2008

"...Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, признав незаключенным договор аренды в связи с тем, что земельный участок не прошел кадастровый учет и отсутствует кадастровый план земельного участка. При этом суд основывался на положениях статей 6и70Земельного кодекса Российской Федерации, настатью 14Федерального закона "О государственном земельном кадастре", напункт 5Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.09.2000 N 660, посчитав, что земельный участок как объект гражданских прав не индивидуализирован, не сформирован.

Суд апелляционной инстанции, исходя из совокупности установленных обстоятельств по делу, пришел к выводу, что условия спорного договора аренды содержат достаточные сведения, позволяющие определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду.

Выводы суда апелляционной инстанции следует признать правильными.

Договор аренды от 21.07.2003 N 2063 содержит сведения, позволяющие определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду: местоположение, размер, границы, описанные в плане земельного участка, являющемся неотъемлемой частью договора.

У предпринимателя при подписании спорного договора аренды и использовании земельного участка не возникло никаких разногласий относительно местонахождения земельного участка, его площади и границ.

При таких обстоятельствах отсутствие кадастрового номера у земельного участка не свидетельствует о несогласованности условия о предмете аренды и не влечет признание договора аренды незаключенным..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

11.2. Вывод из судебной практики:По вопросу о заключенности договора, в котором не указан кадастровый номер земельного участка, переданного в аренду, существует две позиции судов.

Примечание:Следует учитывать позицию, изложенную вПостановленииПленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой договор аренды может быть заключен в отношении части вещи.

Если права на всю недвижимую вещь ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, которую будет использовать арендатор (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. При этом заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по которому арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

См. также материалы п. 7.1 к ст. 607ГК РФ по вопросу возможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами.

Позиция 1.Договор, в котором не указан кадастровый номер земельного участка, переданного в аренду, является незаключенным.

Примечание:В приведенных ниже Постановлениях суды не указывают на то, поставлены ли земельные участки на кадастровый учет или нет.

Судебная практика:

ПостановлениеФАС Волго-Вятского округа от 09.12.2009 по делу N А29-1308/2009

"...Как видно из документов и установил суд, на основании постановления главы Администрации от 14.04.2006 "О предоставлении Мамедовой М.П. земельного участка под ранее установленный торговый киоск в районе дома N 28а по проспекту Ленина в городе Ухте" Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор от 29.06.2006 N 06.00А.362 аренды земельного участка площадью девять квадратных метров из категории земель - земли поселений, расположенного по адресу: Республика Коми, город Ухта, в районе дома N 28а по проспекту Ленина, для эксплуатации ранее установленного временного торгового киоска по реализации продовольственных товаров.

Из содержания статьи 1Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (действовавшего во время возникновения спорных правоотношений) истатьи 6Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды от 29.06.2006 N 06.00А.362) следует, что объектом земельных отношений может быть земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

В рассматриваемом случае в договоре от 29.06.2006 N 06.00А.362 отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка площадью девять квадратных метров, то есть нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, в связи с чем указанный договор правомерно признан судом незаключенным в силу части 3 статьи 607Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

Позиция 2.Договор, в котором не указан кадастровый номер земельного участка, переданного в аренду, является заключенным, если в действительности участок поставлен на кадастровый учет.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.09.2010 по делу N А19-725/10

"...Доводы ответчика о неправильном применении статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отсутствии оценки договора аренды несостоятельны.

В пункте 1.1 договора стороны согласовали общую площадь земельного участка, его границы, адрес расположения, земельный участок арендодателем передан по акту передачи арендатору.

Согласно положениям статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора аренды являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды.

Сам по себе факт неуказания в договоре кадастрового номера земельного участка при его фактической постановке на кадастровый учет на дату заключения договора, не свидетельствует о несогласованности объекта аренды.

Таким образом, у арбитражного суда отсутствовали основания для признания договора аренды незаключенным..."

11.3. Вывод из судебной практики:Если на часть земельного участка, передаваемого в субаренду, нет кадастрового плана, то это не приводит к признанию договора незаключенным, если данную часть можно идентифицировать иным образом (например, по плану землепользования).

Примечание:Следует учитывать позицию, изложенную в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой договор аренды может быть заключен в отношении части вещи.

Если права на всю недвижимую вещь ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, которую будет использовать арендатор (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. При этом заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по которому арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

См. также материалы п. 7.1 к ст. 607 ГК РФ по вопросу возможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008 по делу N А52-952/2007

"...Суд первой инстанции отказал в иске, пришел к выводу, что договор субаренды земельного участка является незаключенным, так как в нарушение пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не определен предмет договора, а именно: отсутствует кадастровый план на часть земельного участка, переданного в субаренду предпринимателю Агаханяну А.А.

Апелляционная инстанция не согласилась с выводом суда первой инстанции, поскольку в спорном договоре указаны все данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду; отсутствие кадастрового плана на часть земельного участка, передаваемого в аренду, является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, но не является в силу статьи 607 ГК РФ основанием для признания его незаключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд кассационной инстанции считает, что, проанализировав содержание спорного договора субаренды, а также исследовав в совокупности представленные сторонами доказательства, суд апелляционной инстанции правомерно посчитал, что в материалах дела имеется план землепользования, согласованный с Администрацией, на котором обозначены границы всех объектов, строительство которых запланировано для создания рынка "Славянский базар" (торговые ряды, проезды, площадки для стоянок автотранспорта); наличие согласованного обеими сторонами плана застройки договором не предусмотрено и не является основанием для признания договора незаключенным..."

11.4. Вывод из судебной практики:Договор аренды земельного участка, подписанный до вступления в силу Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (ныне утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ), признается заключенным и без кадастрового учета передаваемого земельного участка (если такой участок можно идентифицировать).

Примечание:Следует учитывать позицию, изложенную в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой договор аренды может быть заключен в отношении части вещи.

Если права на всю недвижимую вещь ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, которую будет использовать арендатор (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. При этом заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по которому арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

См. также материалы п. 7.1 к ст. 607 ГК РФ по вопросу возможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 05.03.2008 N Ф09-1103/07-С6 <*> по делу N А76-4519/07

--------------------------------

<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: данное Постановление имеет номер Ф09-1103/08-С6, а не Ф09-1103/07-С6.

"...Как следует из материалов дела, договор аренды спорного земельного участка N 1315-К-98 подписан Комитетом по управлению имуществом и индивидуальным предпринимателем Бурматовым И.В. 19.06.1998.

Согласно ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения...

Таким образом, у судов первой и апелляционной инстанций не имелось оснований для применения положений ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (действует с 29.10.2001) и положений ст. 1, 7, 14 Закона "О государственном земельном кадастре" (введен в действие с 10.07.2000), которыми предусмотрено, что для индивидуализации земельного участка необходимо проведение его государственного кадастрового учета..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

11.5. Вывод из судебной практики:Если к моменту заключения договора земельный участок, которому был присвоен кадастровый номер, прекратил свое существование, то договор аренды такого участка не считается заключенным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.03.2010 по делу N А28-4582/2009

"...По мнению заявителя, договор аренды является незаключенным в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку земельному участку присвоен кадастровый номер 43:38:270104:0083 без проведения межевания земель, то есть его границы на местности не определены, что свидетельствует о несогласованности предмета арендного обязательства. Земельный участок с кадастровым номером 43:38:270104:0081 не существовал как объект гражданских прав на момент совершения сделки, что подтверждается письмом Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кировской области от 21.12.2009 N 03-08/2450-ВР.

Как усматривается из материалов дела и установил суд, администрация поселка Мурыгино (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 25.02.2005 N 355 земельных участков с кадастровыми номерами 43:38:270104:0081 и 43:38:270104:0083 общей площадью 7 333 квадратных метра, расположенных по адресу: Кировская область, Юрьянский район, в южной части кадастрового квартала, граница которого проходит по реке Медянка, по железной дороге, по улице Советской, по улице Большевиков, по улице Профсоюзной, по границе населенного пункта поселка городского типа Мурыгино (с границами в соответствии с данными кадастрового учета). Земельный участок предоставлен для производственных целей (пункты 1.2.1 - 1.3 договора).

Границы земельных участков представлены в кадастровых планах участков в приложении N 3, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.4 договора).

В статье 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" установлено, что государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Соответственно, земельный участок с присвоенным кадастровым номером может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделки, если на момент ее совершения он не прекратил существование в соответствии с Единым государственным реестром земель.

Суд посчитал договор аренды от 25.02.2005 N 355 заключенным на основании представленного в деле кадастрового плана от 11.07.2003 N 2003-47-1912 земельного участка с кадастровым номером 43:38:270104:0081, который не подтверждает существование земельного участка как объекта гражданских прав на момент совершения данной сделки. Более того, к кассационной жалобе приложено письмо Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кировской области от 21.12.2009 N 03-08/2450-ВР, в котором сообщено, что названный земельный участок прекратил существование 04.08.2004 в связи с образованием земельных участков с кадастровыми номерами 43:38:270104:0198 и 43:38:270104:0199.

Таким образом, вывод суда о наличии обязательственного правоотношения на основании указанного договора аренды основан на неполном исследовании фактических обстоятельств дела и подлежит дополнительной проверке. При новом рассмотрении дела суду подлежит установить наличие юридических фактов, с которыми закон связывает возникновение гражданских прав и обязанностей по арендному обязательству..."

11.6. Вывод из судебной практики:Если по договору аренды передаются торговые места без указания их конкретного расположения на земельном участке, такой договор является заключенным, когда сам участок индивидуализирован в установленном порядке.

Примечание:Следует учитывать позицию, изложенную в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой договор аренды может быть заключен в отношении части вещи.

Если права на всю недвижимую вещь ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, которую будет использовать арендатор (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. При этом заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по которому арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

См. также материалы п. 7.1 к ст. 607 ГК РФ по вопросу возможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.07.2009 по делу N А33-15159/08

"...Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в срочное возмездное пользование (аренду) временное сооружение - летнее кафе, расположенное по адресу: Красноярский край, Березовский район, в районе карьера ПГС "Терентьевский", 1800 м южнее п. Есауловка, N 1, принадлежащие арендодателю на праве собственности, а также торговые места, расположенные на пляже "Бархатный" по выбору арендатора.

...В обоснование встречного иска о признании договора аренды N 1 недействительным ответчик ссылается на отсутствие определенности относительно объекта аренды (отсутствие закрепленного места расположения предоставленных торговых мест на пляже)...

...Представленными истцом в материалы дела доказательствами подтверждено, что в установленном порядке определены границы земельного участка площадью 29 449 кв. м с кадастровым номером 24:0460301005:0017, находящегося относительно ориентира Березовский район, в районе карьера ПГС "Терентьевский", 1800 м южнее п. Есауловка, уч. 1 (распоряжение Совета администрации Красноярского края от 9 июня 2007 года N 596-р). Указанный земельный участок предоставлен истцу на основании договора аренды земельных участков от 28 декабря 2005 года N 459 согласно постановлению администрации Березовского района Красноярского края от 27 марта 2003 года N 195. Также истцом подтвержден факт возведения временного сооружения летнего кафе.

Таким образом, ООО ПКФ "Бархат" являясь правообладателем земельного участка, вправе устанавливать условия пользования земельным участком, в том числе, размещая объекты торговли на занимаемой территории.

Судебные инстанции правомерно исходили из того, что неуказание в данном акте торговых мест, расположенных на пляже "Бархатный", не может служить основанием для признания незаключенным договора аренды N 1 от 14.05.2008..."

11.7. Вывод из судебной практики:Договор аренды земельного участка, в котором указана только площадь земельного участка, признается незаключенным, поскольку этой информации недостаточно для индивидуализации объекта аренды.

Примечание:Следует учитывать позицию, изложенную в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой договор аренды может быть заключен в отношении части вещи.

Если права на всю недвижимую вещь ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, которую будет использовать арендатор (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. При этом заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по которому арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

См. также материалы п. 7.1 к ст. 607 ГК РФ по вопросу возможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 21.01.2009 N Ф10-6203/08 по делу N А14-3310/2008-141/6

"...Суд первой инстанции подробно исследовал представленные доказательства, доводы сторон, дал им правильную юридическую оценку и обоснованно пришел к выводу о необходимости отказа истцу в иске.

Ни из договора аренды от 05.12.2007, ни из договора аренды от 27.11.2007, на которые ссылается истец, нельзя определить объект аренды, в договорах указаны лишь размеры площади земельного участка, передаваемого в аренду. Акты приема-передачи также отсутствуют. При таких обстоятельствах суд по праву пришел к выводу о незаключенности указанных договоров..."

11.8. Вывод из судебной практики:Договор аренды земельного участка, на день подписания которого этот участок не был поставлен на кадастровый учет, не может быть признан незаключенным, если кадастровый учет был осуществлен до государственной регистрации данного договора.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Следует учитывать позицию, изложенную в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой договор аренды может быть заключен в отношении части вещи.

Если права на всю недвижимую вещь ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, которую будет использовать арендатор (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. При этом заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по которому арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

См. также материалы п. 7.1 к ст. 607 ГК РФ по вопросу возможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.04.2011 по делу N А33-16509/2009

"...04.10.2002 между комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Норильска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Марьясовым А.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2679, предметом которого явился земельный участок площадью 4229,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Норильск, ул. Октябрьская, 33, для использования его под магазин-склад продовольственных товаров (далее - земельный участок). Срок действия договора установлен с 04.10.2002 до 31.12.2007.

В качестве приложения к договору в статье 7 обозначены план земельного участка: чертеж N 1702-1-КЗ, расчет арендной платы, акт приема-передачи земельного участка.

Согласно кадастровому плану земельного участка от 15.01.2003 N 55/03-390 земельному участку присвоен кадастровый номер 24:55:0403001:0004.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации названный договор аренды подлежал государственной регистрации, к моменту которой земельный участок был поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 24:55:0403001:0004.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

При таких обстоятельствах судами признан факт достижения сторонами согласованности относительно предмета договора N 2679 от 04.10.2002, поскольку до государственной регистрации договор не был заключен в силу пункта 2 статьи 609 названного Кодекса, а на момент регистрации договора аренды земельный участок в надлежащем порядке был сформирован, и, как верно указали суды двух инстанций, договор является заключенным с 26.02.2003.

С учетом изложенного судами правомерно сделан вывод о том, что при установлении конкретных обстоятельств по делу спорный договор аренды, прошедший государственную регистрацию, позволяет определенно установить местоположение, площадь и границы земельного участка, то есть объект договора аренды индивидуализирован, в связи с чем оснований для признания его незаключенным по причине отсутствия соглашения в части предмета договора не имеется..."

11.9. Вывод из судебной практики:Условие договора аренды земельного участка, согласно которому действие договора распространяется на фактические отношения сторон, возникшие до постановки этого участка на кадастровый учет, противоречит закону.

Примечание:Как следует из приведенного ниже Постановления, данное обстоятельство не освобождает арендатора от внесения платы за фактическое использование земельного участка согласно нормам Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении. Соответствующее требование арендодателя было удовлетворено судом в пределах срока исковой давности.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.01.2014 по делу N А79-3622/2013

"...На основании поименованного распоряжения Администрация (арендодатель) и Кооператив (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 04.09.2012 N 100/1742-КГ, в соответствии с которым арендатору передан в аренду земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов с кадастровым номером 21:01:03 03 11:189 площадью 16 194 квадратных метра, в том числе площадью 4816 квадратных метров в охранной зоне воздушных линий электропередач, площадью 538 квадратных метров в охранной зоне канализации, по Монтажному проезду в городе Чебоксары. Права и обязанности арендатора распространены на ранее возникшие отношения с 04.04.2000 (пункт 8.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен до 01.06.2017. Договор в установленном законом порядке не был зарегистрирован.

Арендные платежи за использование земельного участка исчислены с 04.04.2000 согласно распоряжению Администрации от 19.07.2012 N 2369-р. Арендная плата на 2000-2011 годы с 04.04.2000 с учетом периода использования земельного участка по 31.12.2011 составила 849 162 рубля 34 копейки, размер и сроки оплаты отражены в расчете размера арендной платы (пункт 5.2 договора). Арендная плата с 01.01.2012 по 31.12.2012 составила 96 516 рублей 24 копейки, размер и сроки оплаты указаны в расчете размера арендной платы (приложение N 2 к договору).

Сославшись на неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, поскольку на основании пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" пришел к выводу, что между сторонами сложились договорные отношения по аренде спорного земельного участка.

Суд апелляционной инстанции счел данный вывод суда неправильным, поскольку суд первой инстанции, принимая решение, не учел то обстоятельство, что, давая такое разъяснение, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на сохранение сложившихся договорных отношений между сторонами в отсутствие государственной регистрации договора, то есть в данном случае имеет важное значение не только факт подписания договора, но и факт исполнения сторонами обязательств по договору в спорный период.

Суд кассационной инстанции согласился с данным выводом Первого арбитражного апелляционного суда с учетом следующего.

В рассмотренном споре установлено, что ответчик не оплачивал арендную плату с 04.04.2000 по 16.04.2013 ответчиком не оплачивалась, то есть договор не исполнялся.

Земельный участок У21:01:03 0311:0013 был поставлен на кадастровый учет 12.10.2006, и ему присвоен номер 21:01:03 03 11:189 в связи с уточнением границ участка. Следовательно, 04.04.2000 земельного участка как объекта гражданских правоотношений не существовало, поэтому он не мог быть в 2004 году предметом аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 2 статьи 607 Кодекса).

Согласно положениям статей 11.1, 22 и 70 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предметом договора аренды земельного участка может являться сформированный в соответствии с действующим порядком земельный участок с установленными границами, прошедший государственный кадастровый учет.

Таким образом, распространение отношений по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:03 03 11:189 с 04.04.2000 не соответствует требованиям статьи 607 Кодекса, положениям статей 11.1, 22 и 70 ЗК РФ и Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что Администрация узнала или должна была узнать о нарушении своего права с момента регистрации Кооператива, поскольку именно постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары Чувашской Республики от 04.04.2000 N 561 Кооператив поставлен на учет.

С иском о взыскании неосновательного обогащения с 04.04.2000 по 16.04.2013 истец обратился 15.05.2013, то есть за пределами срока исковой давности по требованиям о взыскании с 04.04.2000 по 14.05.2010.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания суммы неосновательного обогащения за пользование земельным участком с 15.05.2010 по 16.04.2013 в сумме 287 998 рублей 71 копейки.

Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."