10 При аренде движимого имущества каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора, если срок аренды, не определен, предупредив другую сторону за:

а) шесть месяцев;

б) три месяца;

в) два месяца;

г) один месяц.

11 При аренде недвижимого имущества каждая из сторон впра­ве отказаться от исполнения договора, если срок аренды не опре­делен, предупредив другую сторону за:

а) один месяц;

б) два месяца;

в) три месяца;

г) шесть месяцев.

12 Если арендодатель не предъявил арендатору имущество, под­лежащее сдаче в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе потребовать от него:

а) расторжения договора;

б) передачи этого имущества и возмещения убытков;

в) уплаты неустойки;

г) всего, указанного в п. «а» и «б».

13 При обнаружении недостатков в сданном в аренду имущест­ве арендатор вправе:

а) временно прекратить выплату арендной платы до устране­ния этих недостатков;

б) потребовать от арендодателя устранения этих недостатков и уплаты неустойки;

в) потребовать от арендодателя безвозмездного устранения этих недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостат­ков;

г) совершить одно из действий, указанных в п. «а» и «б».

14 Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые:

а) были им оговорены при заключении договора аренды;

б) частично препятствуют пользованию им, если он не знал об этом при заключении договора аренды;

в) полностью препятствуют пользованию им, если он не знал об этом при заключении договора аренды;

г) арендодателю не были известны во время заключения договора аренды.

Тема 10. Наем жилого помещения

1. Как определяется договор жилищного найма?

2. Каковы требования к предмету договора жилищного найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фондов?

3. Каково содержание следующих понятий: жилищные нормы, учетные нормы, право на дополнительную площадь, излишки площади, права членов семьи пользователя, временно проживающие жильцы, поднаниматель жилья?

4. Каковы основания, для найма жилья и выселения в социальном жилищном фонде?

5. Каковы особенности административного, судебного выселения из помещения, социального фонда?

6. Какие права возникают у членов семьи на квартиру муници­пального фонда после ее приватизации нанимателем?

7. Чем определяется вид договора жилищного найма?

8. Договор социального найма жилья.

9. Права и обязанности сторон по договору социального найма.

10. Поднаем жилого помещения.

11. Изменение договора социального найма при: переустройстве и перепланировке жилого по­мещения; заселении в коммунальной квартире освободившихся жилых помещений; изменении в составе семьи нанимателя и др.

12. Расторжение договора социального найма жилья.

13. Выселение граждан из жилых поме­щений, занимаемых по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, с предоставлением другого жилого помещения или без предоставления жилья.

14. Особенности предоставления и пользования жилыми помещени­ями по договорам коммерческого найма. Основания и порядок выселения граждан при расторжении договора коммерческого найма.

15. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Порядок внесения платежей. Размер платы за жилье и коммунальные услуги.

Нормативные правовые акты и судебная практика

1. Жилищный кодекс РФ.

2. Гражданский кодекс РФ. Главы 17, 18 и 35.

3. Земельный кодекс РФ. Главы VII—IX.

4. Градостроительный кодекс РФ.

5. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введе­нии в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

6. Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого по­мещения».

7. Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специали­зированному жилищному фонду и типовых договоров найма специа­лизированных жилых помещений».

8. Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

9. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Практические задания

Задача 1.

Артемова вышла замуж за Любимова, который поселился в ее квартире (муниципальный жилищный фонд). Через некоторое время к Любимову приехала его племянница Павлова, которая также поселилась в квартире Артемовой. В течение двух лет после приезда к дяде она училась в школе, а окончив ее, поступила на работу и жила на свой заработок.

Прожив с Артемовой пять лет, Любимов прекратил с ней се­мейные отношения и уехал в другой город. Артемова сразу после его отъезда предъявила иск в суд о выселении Павловой, утверждая, что она является временным жильцом, не имеющим самостоятельного права на жилое помещение.

Как решить спор?

Кого следует относить к членам семьи нанимателя жилого поме­щения по договору социального найма?

Задача 2.

Похмелков, являясь собственником приватизированного жилого помещения в многоквартирном доме, более двух лет не вносил плату за коммунальные услуги, в связи с чем директор управляющей орга­низации предъявил иск о его выселении за непогашение задолжен­ности, мотивируя это тем, что ответчик — хронический алкоголик, нигде не работает, на неоднократные требования о погашении долга не реагирует.

Какое решение должен вынести суд?

Изменится ли решение, если жена и взрослый сын Похмелкова от­казываются погасить долг за ответчика?

Каков порядок погашения долга?

Задача 3.

В 1995 г. погибли родители Адамова. После их смерти он, как единственный наследник первой очереди получил в наследство жи­лой дом, состоящий из трех жилых комнат, подсобных помещений. Общая площадь дома составляет 75 кв. м.

В 1997 г. Адамов женился на Игнатовой, которая вселилась в его дом.

Спустя десять лет брак между ними был расторгнут, и Адамов поселил в дом Незнамову, вступил с нею в фактические брачные от­ношения, а к Игнатовой предъявил иск о выселении.

Не признавая исковых требований, Игнатова в суде заявила: в распаде семьи виновен истец, «изменявший ей с Незнамовой»; дру­гого жилья у нее нет и нет никакой возможности иметь его, а у быв­шего супруга достаточно площади для всех; она также просит суд учесть, что, будучи беременной от истца, при преждевременных ро­дах она была неудачно прооперирована, в результате чего стала ин­валидом III группы.

Разберите доводы ответчицы, дайте им оценку. Разрешите спор.

Изменится ли решение, если у супругов в 1999 г. родился сын, а в 2001 г. — дочь, на содержание которых истец уплачивает алименты?

Задача 4.

В принадлежащем Левину на праве собственности доме общей площадью 40 кв. м в одной комнате проживают Левин с супругой, во второй — сын со снохой. В связи с решением органа государственной власти об изъятии земельного участка для государственных нужд и сносом находящегося на нем дома, Левину была предложена денеж­ная компенсация за сносимые объекты недвижимости на изымаемом земельном участке по рыночной стоимости или двухкомнатная квар­тира, равная площади сносимого дома.

Поскольку Левин и члены его семьи отказались добровольно ос­вободить подлежащий сносу дом, к ним предъявлен иск о выселении.

Не признавая иск, ответчики потребовали от истца предоставить им две благоустроенные квартиры по существующим нормам, одну из которых - супругам, другую - сыну со снохой. Отказ от получе­ния денежной компенсации Левин обосновывает тем, что в ней не учтены стоимость изымаемого земельного участка и стоимость гара­жа кирпичной кладки.

Разберите доводы ответчиков и дайте им оценку.

Как должен поступить суд в подобной ситуации?

Задача 5.

В однокомнатной квартире, принадлежащей супругам Агушевым на праве собственности, живут они сами и их совершеннолетний сын Денис. На каждого из них приходится размер жилья меньше учетной нормы, но у супругов есть еще дом на праве собственности, которым они не пользуются, а сдают в аренду.

Денис подал в орган местного самоуправления заявление о при­нятии его на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении, ссылаясь на то, что права собственности на жилье родителей он не имеет, его незначительные доходы являются основанием для при­знания его малоимущим, просит учесть, что он женат, жена живет в общежитии, а проживать в тесноте у родителей они не могут.

Проанализируйте доводы заявителя. Каков порядок определения учета доходов заявителя для признания его малоимущим?

Какое решение должен принять орган, осуществляющий принятие на учет?

Задача 6.

Капитану Соколову, проходящему службу по контракту, в 1998 г. было предоставлено служебное жилое помещение в закрытом воен­ном городке на него, его жену и малолетнего ребенка.

Находясь в командировке в Чеченской Республике, он был тяже­ло ранен, по заключению военно-врачебной комиссии признан ин­валидом II группы, непригодным для дальнейшей военной службы. Соколов подал заявление в орган местного самоуправления города о предоставлении ему вне очереди квартиры на троих в постоянное пользование за пределами военного городка.

Подлежит ли просьба Соколова удовлетворению, если да, то в ка­ком порядке?

Назовите категории граждан, имеющих право на получение жилья в социальный наем вне очереди.

Задание 1

Составьте проект договора найма жилого помещения в муници­пальном фонде социального использования между его нанимателем Хрюгановым и дирекцией единого заказчика (ДЕЗ) № 7 г. Москвы. Объект найма: двухкомнатная квартира общей площадью 57 кв. м (в том числе жилой площадью 30 кв. м), имеется балкон, мусоропро­вод на лестничной клетке, телефон, газовая плита.

Задание 2

Составьте проект договора найма жилого помещения — двухком­натной квартиры в г. Москве, принадлежащей Газизуллину, тремя студентами Университета Дружбы народов сроком на один год, пред­усмотрев в нем обязанности нанимателей жилого помещения, воз­можность вселения ими других лиц, обязанности сторон по ремонту помещения, по его оплате, оплате телефона и коммунальных услуг, а также условия досрочного расторжения договора.

Тест