2. Методические указания к изучению дисциплины

Перечисленные в Общей части методических указаний знания, которые студент должен будет приобрести в результате изучения дисциплины, обеспечиваются усвоением учебного материала, приведенного в перечне тем рабочей программы дисциплины (Приложение 1).

При изучении дисциплины следует уделить особое внимание особенностям системы управления жилищной сферой, прежде всего, принципам, методам управления, подходам к решению жилищной проблемы. Большое значение также имеет уяснение особенностей федеральной и муниципальной жилищной политики. Для приобретения навыков самостоятельного анализа желательно в ходе изучения дисциплины провести исследование системы управления жилищной сферой (органы управления, местное законодательство, регулирующее процессы, протекающие в жилищной сфере, политика воспроизводства жилищного фонда).

3. Методические указания к выполнению контрольной работы

Целью выполнения контрольной работы является закрепление у студентов теоретических знаний, полученных на лекциях, приобретение практических навыков по использованию имеющейся литературы при решении задач финансирования жилищного строительства из внебюджетных источников.

Выполнение контрольной работы заключается в определении необходимого и достаточного уровня собственного капитала в финансировании проекта строительства жилого дома.

При принятии решения об источниках финансирования проекта одинаково опасно как завысить долю собственного финансирования в проекте, так и рассчитывать только на привлечение внешних инвесторов (любой внешний инвестор с резонным опасением относится к инвестированию в проект, инициатор которого не вкладывает в него собственных средств).

Задача состоит в том, чтобы найти оптимальное сочетание собственного и внешнего финансирования, которое обеспечит реализацию проекта в максимально короткие сроки с максимальной прибылью.

Соотношение собственного и заемного капитала в общей структуре финансирования оказывает непосредственное влияние на эффективность использования собственного капитала.

Проиллюстрируем этот тезис на примере.

Имеются два проекта, требующие одинакового размера финансирования, предположим, в 100 млн. руб. Оба проекта приносят одинаковую прибыль в размере 20 млн. руб. Если не учитывать налогообложение, то одинакова и рентабельность проектов - 20 %.

Но в первом случае для финансирования проекта используются только собственные средства, во втором 50 млн. руб. составляют собственные средства, а 50 млн. руб. - заемные. Процентная ставка за пользование заемными средствами составляет 18 %.

Для первого проекта рентабельность собственных средств равна общей рентабельности и составляет те же 20 %. Для второго проекта ситуация иная.

Прежде чем определить рентабельность собственных средств, мы должны вычесть из полученной прибыли средства, выплаченные за пользование заемными средствами – 9 млн. руб. (18 % от 50 млн. руб.). Соответственно рентабельность собственных средств будет в этом случае равна 22% (11/50*100).

Приращение рентабельности собственных средств, полученное благодаря использованию заемных средств, носит в теории финансов название эффекта финансового рычага (leverage - леверидж).

Этот эффект возникает из превышения рентабельности над ценой заемных средств и в данном случае является положительным. Но вполне возможен и иной вариант: если бы цена заемных средств была не 18%, а, например, 25%, то рентабельность собственных средств теперь составила бы 15%, то есть оказалась бы ниже, чем для первого проекта, и эффект финансового рычага был бы отрицательным.

В приведенный пример введем налогообложение прибыли, приблизив его к реальной действительности. Тогда при ставке налога на прибыль в 24 % мы получим:

Показатели	Проект 1	Проект 2
1	2	3
Общая прибыль, млн. руб.	20	20
Плата за заемные средства, млн. руб.	-	9
Прибыль до налогообложения, млн. руб.	20	11
Налог на прибыль, млн. руб.	4,8	2,64
Чистая прибыль, млн. руб.	15,2	8,36
Рентабельность собственных средств	15,2%	16,72%

Введение налогообложения уменьшило эффект финансового рычага (на величину ставки налога на прибыль), но тем не менее, рентабельность собственных средств оказалась выше, чем в первом проекте. В данном случае предполагается, что плата за пользование заемными средствами исключается из налогооблагаемой прибыли.

Как известно, по действующему российскому законодательству такое правило распространяется на проценты по кредитам в пределах установленной Центробанком России ставки рефинансирования, увеличенной на 3 %. За этими пределами проценты по кредитам должны выплачиваться за счет прибыли, остающейся после уплаты налогов, то есть каждый процент платы за кредит утяжеляется еще на 0,24 % (при действующей ставке налогообложения прибыли). Следовательно, использование заемных средств однозначно позволяет увеличивать рентабельность собственных средств до тех пор, пока плата за пользование заемными средствами ниже рентабельности проекта и не превышает лимита включения в себестоимость, установленного действующим законодательством.

Помимо этого, важно иметь в виду еще один аспект: если используются заемные средства, то тем самым воздвигается своеобразный "налоговый щит", защищающий инвестируемые в проект средства. В противном случае при использовании для финансирования проекта собственной прибыли сначала необходимо уплатить налог на прибыль, то есть цена финансирования увеличивается на величину налога (для России - на 24 %).