3. Оптимизация форм и методов управления недвижимостью
Жизненный цикл любого здания или сооружения состоит из трех этапов: проектирования, строительства и эксплуатации. Эксплуатация здания в зависимости от его капитальности и назначения может достигать ста и более лет.
Под эксплуатацией недвижимого имущества понимается практическая деятельность по поддержанию исправного состояния всех элементов объекта недвижимости, а также благоустройству прилегающей территории. Все здания независимо от их формы собственности должны находиться под постоянным техническим обслуживанием. Это обеспечивает их нормальную эксплуатацию в течение жизненного цикла, а в ряде случаев способствует его увеличению .
Недвижимое имущество имеет тройственную сущность: как физический объект, как объект экономических отношений и как объект правовых отношений. Поэтому в течение всего срока жизни здания параллельно выполняются три цикла: правовой, физический и экономический.
Жизненные циклы здания и их взаимосвязь между собой наглядно представлены на рис. 1.1.
Рис. 1.1. Жизненные циклы
На I стадии – создание объекта – в процессе проектирования, инвестиционного анализа, строительства и ввода в эксплуатацию формируется физический объект с определенным функциональным назначением и набором потребительских свойств. Данная стадия физического и экономического жизненного цикла совпадает с первой стадией правового жизненного цикла – государственной регистрацией, в процессе которой здание обретает собственника.
Стадия эксплуатации заключает в себе "потребление" здания, т. е. использование его помещений, инженерных систем и оборудования, а также прилегающей территории в определенных целях .
На стадии капитального ремонта или реконструкции производится возобновление потребительских свойств объекта недвижимости для дальнейшего его использования. При капитальном ремонте производится восстановление эксплуатационных показателей объекта недвижимости Самая важная управленческая задача при использовании объекта недвижимости – это обеспечение достойных и безопасных условий жизнедеятельности, что включает в себя предоставление ежедневных услуг (они называются "обслуживание"), эксплуатацию, ремонт и благоустройство здания и прилегающих территорий. Поскольку такое содержание собственности имеет жизненно важный характер для сохранности инвестиций, а также поскольку это является важным стоимостным фактором в годовом бюджете объекта недвижимости, необходимо, чтобы такая работа планировалась и выполнялась эффективно и систематически. Здесь рассматривается управленческий процесс, в котором шаг за шагом описывается, на какой основе такие работы планируются, каким образом принимаются решения и как выполняются необходимые мероприятия; описываются порядок и инструментарий для сбора основополагающей информации, представления рабочих планов и контроля качества работ.
Процесс начинается с тщательной инспекции собственности. Инспекции должны ежегодно проводиться людьми и организациями, обладающими соответствующими знаниями и опытом. Результаты таких проверок документируются в виде программы по технической эксплуатации объекта с подробным указанием деталей, специальным описанием деятельности и работ, которые должны быть выполнены. На этой основе должен быть сделан расчет необходимых человеческих ресурсов, материалов, определен объем контрактных и иных работ и представлен в виде постатейной стоимости каждого вида деятельности.
Суммирование этих расходов позволит принять решение о том, возможно ли провести всю работу в рамках реалистического бюджета. Если это невозможно, то работы и виды деятельности должны быть сгруппированы по степени их приоритетности с учетом технического состояния здания, условий жизни и безопасности проживания, стоимости. Виды деятельности затем включаются в бюджет в порядке приоритетности. Результатом проведенной работы станет :
- заключение о состоянии здания, рекомендации о ремонте или замене отдельных элементов;
- разработка концепции технической эксплуатации;
- определение оптимального штата сотрудников службы эксплуатации и требования к ним при приеме на работу;
- составление должностных обязанностей, инструкций, технологических карт, инструкций по технике безопасности (для каждого сотрудника на объекте);
- определение форм документации и отчетности, ведущейся на объекте;
- разработка порядка взаимодействия собственников здания и службы эксплуатации;
- определение состава и перечня работ, выполняемых собственными силами; перечня работ, на которые будут привлечены подрядные организации.
Для новых и современных зданий эксплуатация и ремонтные работы являются легко управляемыми процессами, если только они тщательно планируются и если им постоянно уделяется необходимое внимание.
Заключение
В последнее время управление недвижимостью стало востребованным видом профессиональной деятельности. Собственники при использовании объектов недвижимости с целью получения дохода несут затраты по ее эксплуатации и техническому обслуживанию либо сами, либо опосредовано через подрядчиков: управляющие и эксплуатирующие организации.
Итак, управление недвижимостью требует установления критериев оценки качества услуг, для предоставления потребителю возможности его контроля. Для этого необходимо выделить все субпроцессы, составляющие процесс управления, и установить критерии и требования к каждому из них, обеспечить необходимые ресурсы и ограничить зоны ответственности.
Это позволит управлять всеми субпроцессами, быстро и оперативно реагировать на изменение параметров окружающей среды – скажем, повышение стоимости или изменение требований к результату, – а так же даст возможность контроля качества всего процесса управления в целом. Кроме того, это позволит достигнуть той прозрачности, которая необходима клиенту для формирования представления о том, что управляющая компания готова к честным и открытым партнёрским отношениям – а, стало быть, ей можно доверять.
Список литературы
1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993. // Российская газета – 25 декабря 1993 г.
2. Градостроительный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190 // Российская газета – 30 декабря 2004 г.
5. Земельный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 30 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Российская газета – 30 октября 2001 г.
6. Жилищный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета – 30 декабря 2004 г.
10. Алавердова А.Р. Основы теории финансов: Учебно-практическое пособие. – М.: МЭСИ, 2008. – 84 с.
13. Аньшин В.М. Инвестиционный анализ: Учебное пособие. – М.: Дело, 2009. – 280 с.
16. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 2008.
17. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов / Пер. с англ. под ред. Белых Л.П. – М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 2007. – 631 с.
27. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. – Учебное пособие. М.: 2009 г.
28. Липсиц, И.В. Инвестиционный проект. Методы подготовки и анализа: учебно-справочное пособие / И.В. Липсиц, В.В. Косое, – М.:Бек, 2006. – 304 с.
35. Симионов Ю.Ф., Домрачев Л.Б. Экономика недвижимости: Учебное пособие для вузов. Спб: Издательство "Дело", 2009 – 224 с. – 5-241-00371-1