Varlamov_A_A_-_Zemelny_kadastr_tom_1_-_2003

Чистый операционный доход рассчитывают как разность фактического валового дохода и операционных расходов. При этом из фактического валового дохода вычитают только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Фактический валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы.

Методом предполагаемого использования оценивают застроенные и незастроенные земельные участки.

Условие применения данного метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажи земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения оценивают, исходя из их разрешенного, неистощающего и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Рыночную стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяют на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночную стоимость оцениваемого земельного участка вычисляют с учетом характеристик земель, входящих в него, которые заняты внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Сельскохозяйственные угодья и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности (например, ведения рыбного хозяйства), оценивают, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации ренты.

Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оценивают методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оценивают как сельскохозяйственные угодья.

300

Таким образом, на стоимость земельных участков и иных объектов недвижимости влияют следующие факторы:

рыночный спрос. Он обусловлен полезностью и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем меньше спрос и больше предложение, тем ниже стоимость оцениваемого участка;

целевое назначение участка. Например, при отводе земель сельскохозяйственного назначения для других целей стоимость участка может измениться;

зона, в которой находится участок. Стоимость изменяется в зависимости от зоны нахождения участка за счет статуса города, развития социально-культурного потенциала, зон рекреационной ценности, численности населения, занятости, цен и т. п.;

пространственные характеристики земельного участка: площадь и форма (размеры участка, размещение границ по до-

рогам, улицам или рекам и другим природным и антропогенным границам, и т. д.). Стоимость формируется под комплексом преимуществ и недостатков, вызванных данным фактором;

чересполосные и дальноземельные участки. Обшая стоимость объекта уменьшается, если эти земли размещены так, что использовать их будет сложно или дорого, если же эти участки использовать эффективно можно, то стоимость объекта повышается;

топография и почвенный покров, включая информацию о рельефе, состоянии почв и грунтов, их гидрогеологических характеристиках;

инженерное обустройство территории:

наличие систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, телефонизации, радиофикации, дренажа и т. д.; наличие наружного освещения;

наличие удобных транспортных связей с зонами труда, культурными и общественными центрами;

правовая обоснованность застройки. Выполнение требований законодательства и правил зонирования, планирования, положения о разбивке земли на участки, уплата различных видов налогов, выполнение нормативов энергопотребления, ограничений по затененности и др.;

месторасположение:

престижность застройки, архитектурно-художественная и эстетическая выразительность застройки, наличие развитой торговой сети и сети бытового обслуживания, культурных и зрелищных объектов и сооружений;

возможность использования прилегающих участков для стоянок, подъездных путей, коммерческого использования; анализ негативных факторов (размещение в жилом округе промышленных сооружений, автотрасс и железных дорог,

301

Г л а в а 11

ОСОБЕННОСТИ ВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА НА РАЗЛИЧНЫХ АДМИНИСТРАТИВНО-ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ УРОВНЯХ

На федеральном уровне в государственном земельном кадастре содержатся сведения о государственной границе Российской Федерации, границах субъектов Российской Федерации, количественных, качественных, оценочных (экономических) характеристиках и правовом режиме земель субъектов Российской Федерации в объеме, необходимом для реализации функций государственного контроля и управления, о кадастровых округах и территориальных зонах, расположенных более чем в одном субъекте Российской Федерации, а также ведется реестр федеральных земель.

Органом, осуществляющим создание и ведение государственного земельного кадастра на федеральном уровне, в настоящее время является Федеральная служба по земельному кадастру Российской Федерации.

В компетенцию указанного федерального органа входит: утверждение порядка ведения государственного земельного ка-

дастра;

руководство и контроль за деятельностью органов по земельным ресурсам и землеустройству в субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях, осуществляющих ведение государственного земельного кадастра;

разработка предложений по совершенствованию нормативной правовой базы ведения государственного земельного кадастра;

утверждение состава, типовых форм и порядка ведения документации государственного земельного кадастра;

утверждение инструкций и методических документов по процедурам ведения государственного земельного кадастра;

ведение государственного земельного кадастра на уровне Российской Федерации;

научное обеспечение ведения государственного земельного кадастра;

создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра Российской Федерации;

организация подготовки кадров для ведения государственного земельного кадастра;

303

организация лицензирования деятельности по проведению проектно-изыскательских и картографических работ для целей государственного земельного кадастра;

обеспечение зашиты сведений государственного земельного кадастра;

разработка и представление в Правительство Российской Федерации Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель, предоставление в установленном порядке сведений о земельных ресурсах в заинтересованные министерства и ведомства;

хранение кадастровой документации.

Принципиальные вопросы создания и ведения государственного земельного кадастра решает Правительство Российской Федерации, в компетенцию которого входит:

утверждение федеральных программ создания и развития системы государственного земельного кадастра;

установление порядка финансирования государственного земельного кадастра;

определение предельного размера платы за учет и предоставление сведений государственного земельного кадастра;

определение порядка использования средств, поступающих от платы за учет, и предоставления сведений государственного земельного кадастра;

определение перечня сведений государственного земельного кадастра, доступ к которым ограничен, и порядка их предоставления потребителям.

На уровне субъекта Российской Федерации в государственном земельном кадастре содержатся сведения о границах субъекта Российской Федерации, границах входящих в него муниципальных образований, о количественных, качественных, оценочных (экономических) характеристиках и правовом режиме земель муниципальных образований в объеме, необходимом для реализации функций государственного контроля и управления, о кадастровых и территориальных зонах субъекта Российской Федерации, а также ведется реестр земель субъекта Российской Федерации.

Система государственного земельного кадастра субъекта РФ находится в совместном ведении комитетов по земельным ресурсам и землеустройству и органов власти субъектов Федерации. Поэтому данные государственного земельного кадастра являются совместной собственностью государства и субъекта Федерации.

В компетенцию органов государственной власти субъекта Федерации входят:

утверждение программ создания и развития системы государственного земельного кадастра в субъекте Российской Федерации; определение перечня сведений, дополнительно включаемых в государственный земельный кадастр на территории субъекта Рос-

сийской Федерации;

304

установление платы за предоставление сведений государственного земельного кадастра на территории субъекта Российской Федерации.

Поэтому государственный земельный кадастр субъекта РФ является систематизированным сводом документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о месторасположении, целевом назначении и правовом положении земель субъекта РФ, о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектах.

ГЗК субъекта РФ — составная часть государственного земельного кадастра Российской Федерации, которая представляет собой многоцелевой, многоуровневый банк данных о земельных ресурсах, содержащий необходимые сведения и документы о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям земель, об их качественных, количественных и оценочных (экономических) характеристиках.

Ведение государственного земельного кадастра на всей территории субъекта РФ основано на устанавливаемой законодательством системе формирования объектов и их государственного кадастрового учета.

ГЗК субъекта РФ включает Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы), базы земельно-кадастровых данных субъекта РФ и Российской Федерации.

ГЗК субъекта Российской Федерации имеет двухуровневую иерархическую структуру:

региональный (областной) уровень; уровень муниципальных образований.

Основными характеристиками земель ГЗК субъекта РФ целесообразно определять:

категории земель; характеристики месторасположения объекта;

характеристики количества земель; учетные характеристики качества земель; оценочные характеристики земель.

Характеристики месторасположения определяют в процессе формирования объекта учета:

почтовый адрес; описание месторасположения;

географические, геодезические или условные координаты;

кадастровый номер.

Оформление правового режима осуществляют в процессе выполнения правовых действий при формировании объекта учета и его государственной регистрации.

К правовым характеристикам объекта учета относят:

305

категории земель и целевое назначение; сведения о пользователях объекта и видах прав на него; сведения о границах объекта учета;

сведения об обременениях и сервитутах на объекты учета в пользу других граждан и юридических лиц.

Учет количества земель — систематизация данных о распределении земель по собственникам, владельцам, пользователям и арендаторам, административно-территориальным образованиям, категориям земель и угодьям.

Земли характеризуют:

по видам земельных угодий и их площади; площади неиспользуемых по целевому назначению угодий.

Учет качества земель — систематизация данных о качественной характеристике земель, к которой относят:

почвенный покров с его физическими, агрохимическими и гидрогеологическими свойствами;

экологическое состояние территорий; основные технологические показатели земельных участков

и др.

Оценку проводят по категориям земель с учетом целевого назначения и вида использования земельного участка, по стандартам, оценочным и стоимостным показателям, устанавливаемым нормативными правовыми актами Российской Федерации и субъекта РФ.

Объекты учета оценивают:

по данным бонитировки почв и стоимостной оценке земель; ставке земельного налога и размерам арендной платы за землю; кадастровой стоимости земельного участка.

Характеристики объектов кадастрового учета делятся на семантические и графические. Семантические характеристики объектов содержат числовую и текстовую информацию. Графические характеристики позволяют представить конфигурацию и месторасположение объектов учета на кадастровых картах и планах.

На территории субъекта РФ предлагается следующая структура кадастровых карт. Кадастровую карту области ведут в масштабе 1:500000 и на ней отражают границы районов и городов, являющихся самостоятельными административно-территориальными единицами области, их наименование и наименование районных центров. На кадастровой карте области проставляют кадастровый номер самостоятельной административно-территориальной единицы области, установленный администрацией субъекта РФ.

Кадастровую карту района ведут в масштабе 1 : 50000 и на ней наносят границы и номера кадастровых зон, дежурных кадастровых планшетов.

Кадастровые карты земель поселений и садоводческих товариществ ведут в масштабе 1: 2000... 1 : 5000 и на них показывают номера кадастровых массивов, кварталов.

306

План земельного участка содержит:

кадастровый номер земельного участка, реквизиты документа, удостоверяющего право на земельный участок, ограничения в пользовании земельным участком, обременения (сервитут) земельного участка правами других лиц;

графическое изображение земельного участка, включая здания, строения, сооружения и иные объекты недвижимости, геодезические данные (дирекдионные углы, длины линий), а также описание смежеств;

сведения об исполнителе плана земельного участка и удостоверяющая подпись руководителя государственного учреждения (его филиалов).

План земельного участка является приложением к документу, удостоверяющему право на земельный участок. В случаях, когда землепользование состоит из нескольких чересполосно расположенных участков, право на которое возникло на одном основании, оформляется один план земельного участка.

Дежурная кадастровая карта (план) ГЗК — официальный документ ГЗК, на котором оперативно, в соответствии с установленным регламентом отображают уполномоченными лицами сведения об изменениях объектов кадастрового учета ГЗК. ДКК можно создавать для каждой единицы кадастрового деления (зонирования) территории.

Дежурные кадастровые планы целесообразно вести в масштабе 1:500... 1: 2000 по землям поселений и садоводческих товариществ, а по землям других категорий — в масштабе 1:5000... 1: 25000.

Дежурный кадастровый план — неотъемлемая часть кадастровой карты района, города, рабочего поселка и иного поселения, включая садоводческие товарищества, и на нем указывают номер земельного участка.

На региональном уровне, исходя из обобщения имеющегося опыта, статистической и методической базы ГЗК осуществляют:

разграничение территории области на кадастровые зоны и согласование местных систем координат для кадастровых зон;

организацию внедрения единых форм государственного учета; обеспечение охвата ГЗК городских территорий; организацию планомерного ввода и преобразования в цифро-

вую форму исходных данных для автоматизированных систем ведения ГЗК;

организацию обучения управленческих кадров технологиям автоматизированного ведения ГЗК.

На муниципальном уровне работа должна быть ориентирована на практическое внедрение форм государственного учета, создание местных систем координат (при их отсутствии), дежурных кадастровых планов или опорных дежурных кадастровых планов в цифровой форме, экономическое зонирование территорий, составление баланса городских территорий и организацию взаимо-

307

действия органов власти и управления по эффективному использованию кадастровых данных в целях управления территориями административных районов и поселений.

На уровне муниципальных образований, входящих в состав субъекта Федерации, в государственном земельном кадастре содержатся сведения обо всех объектах учета на территории муниципального образования и ведется реестр земель муниципального образования.

К компетенции органов местного самоуправления на территории субъекта Федерации относится определение перечня сведений, дополнительно включаемых в государственный земельный кадастр на территории данного муниципального образования. Местные органы системы Росземкадастра осуществляют следующие виды кадастровых мероприятий и действий:

учет земельных участков и связанного с ними недвижимого имущества всех видов собственности;

формирование правового режима использования земельных участков для последующей регистрации прав, ограничений и обременении;

учет частей земельных участков и связанного с ним недвижимого имущества, имеющих иной правовой режим использования; присвоение объектам недвижимости и их частям уникальных идентификаторов для связи с системой государственной регистра-

ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

учет различных характеристик территориальных зон, определяющих правовые режимы использования объектов этих зон;

учет качественных характеристик земель; ведение мониторинга количественного и качественного состо-

яния земель; проведение землеустройства, а также изменений, происходя-

щих при реализации проектов землеустройства;

обеспечение информацией об объектах недвижимости органов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

обеспечение исходной информацией органов налоговой инспекции для взимания налогов;

выдача по запросам субъектов деловой активности, профессиональных участников рынка недвижимости и органов власти информации различного рода о характеристиках земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости.

Органом, осуществляющим создание и ведение государственного земельного кадастра на территории г. Москва, как субъекта Российской Федерации, является Московский земельный комитет (Москомзем), который осуществляет:

руководство и контроль за деятельностью органов по земельным ресурсам и землеустройству в административных округах города;

организацию кадастрового зонирования территории г. Москва;

308

организацию создания автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра в г. Москва;

организацию работ по кадастровому картографированию и обследованию объектов кадастрового учета, оценке земель, наблюдению за их состоянием, использованием и охраной на территории г. Москва;

ведение государственного земельного кадастра в г. Москва; представление в установленном порядке сведений о земельных

ресурсах заинтересованным ведомствам и организациям;

обучение и повышение квалификации работников, осуществляющих ведение государственного земельного кадастра;

подготовку предложений об установлении размера платы за предоставление информации, содержащейся в государственном земельном кадастре;

хранение кадастровой документации и др.

В г. Москве разработаны законодательные и нормативно-пра- вовые документы, определяющие порядок создания и ведения ГЗК города по следующим направлениям:

Общие положения, включающие:

порядок предоставления кадастровой информации; положение о кадастровом архиве и др.;

положенияоформированииземельногоучасткакакобъектакадастровогоучета:

положение о кадастровом районировании; положение о межевании земель; положение о границе г. Москва;

положение о дежурной земельно-кадастровой карте и др.;

положения о количественном и качественном учете земель:

положение об учете земель; положение об инвентаризации земель;

положение о земельно-кадастровом картографировании и др.;

положение о порядке оформления прав на землю:

положение о порядке ведомственной регистрации прав на землю и прочно связанную с ней недвижимость и сделок с ними;

положения о кадастровой оценке:

положение о кадастровой оценке земель г. Москва; положение о территориальном экономическом зонировании

идр.;

нормативная документация по вопроса.» экономики землепользования, включающая положение о ценных земельных бумагах и положение о порядке учета земельных платежей и др.

Регламентыинформационноговзаимодействиясфедеральнымии другимигородскимиинформационнымисистемами:

В соответствии с Положением о Московском земельном комитете его основными функциями являются:

осуществление государственной политики в области земельных отношений и использования земельных ресурсов г. Москва, обес-

309