Varlamov_A_A_-_Zemelny_kadastr_tom_1_-_2003

Оценку земли подразделяют на массовую кадастровую оценку земель и рыночную оценку единичного земельного участка.

Цель массовой кадастровой оценки — определение кадастровой стоимости земель в границах административно-территориаль- ных образований (РФ, субъектов РФ, муниципальных образований).

В современных условиях проведения земельно-оценочных работ (2000—2001 гг.) оценка земель получила название кадастровой в связи с внесением ее результатов в государственный земельный кадастр. Исходя из того, что государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и видам функционального использования, ее для земель различных категорий определяют, используя разные методические подходы, которые обеспечат прозрачность системы налогообложения земли на всей территории страны.

Государственную кадастровую оценку земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляют на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки земель. Государственную кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда проводят на основе капитализации расчетного рентного дохода. При этом расчетный рентный доход вычисляют как сумму дифференциального и абсолютного рентного дохода, где дифференциальный рентный доход является дополнительным (сверхнормативным) доходом, образующимся на землях относительно лучшего качества и месторасположения, а абсолютный рентный доход —минималь- ным доходом, устанавливаемым в размере на 1 % стоимости валовой продукции, получаемой в среднем с 1 га сельскохозяйственных угодий, независимо от их качества и месторасположения для всех субъектов Российской Федерации. Кадастровую стоимость (1 га объекта кадастровой оценки для сельскохозяйственных угодий) определяют умножением расчетного рентного дохода с 1 га оцениваемого участка на срок капитализации, принятого равным 33 годам. Государственную кадастровую оценку иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляют на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и сохранения ценности их природного потенциала.

Решение о первоочередном проведении работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения было принято в связи с тем, что в Российской Федерации в течении 1971 —1989 гг. был накоплен значительный опыт земель- но-оценочных работ при выполнении четырех туров бонитировки почв и экономической оценки сельскохозяйственных угодий. В 1989—1991гг. была проведена внутрихозяйственная оценка зе-

290

мель. В процессе выполнения этих работ, помимо накопленного опыта проведения массовой оценки земель, было собрано большое количество информации, характеризующее земельные угодья по комплексу почвенных, климатических, экономических показателей, определяющих как их продуктивность, так и затраты на производство продукции растениеводства. Материалы IV тура экономической оценки и внутрихозяйственной оценки земель используют при проведении современной государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий. Наряду с этой информацией были собраны и использованы данные о площадях сельскохозяйственных угодий землевладельцев, землепользователей, структуре посевных площадей по основным сельскохозяйственным культурам и естественным сенокосам, их многолетней урожайности и затратам в административных районах. Кроме того, были использованы нормативные показатели, установленные для экономических районов РФ и субъектов РФ.

Несмотря на обширность территории, сложность и многообразие природных и экономических условий Российской Федерации было необходимо обеспечить сопоставимость результатов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий всей территории страны. Для этого было предусмотрено проведение работ по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий на основе единых методических подходов в два этапа: для субъектов Российской Федерации; внутри субъектов Российской Федерации по земельно-оценочным, административным районам и конкретным объектам кадастровой оценки. При этом кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий не зависит от фактического использования: под пашню или кормовые угодья.

На первом этапе работ проводили межрегиональную оценку (по субъектам Российской Федерации) в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий. На этом этапе были определены базовые оценочные показатели продуктивности и затрат, расчетный рентный доход и средняя кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в целом по субъектам РФ, составляющая 11 тыс. р/га. Диапазон изменения показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий составил по субъектам РФ от 400 до 43560 р/га.

Для установления кадастровой стоимости объектов кадастровой оценки на втором этапе определяли интегральные характеристики объектов кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и месторасположению, являющимися рентообразующими факторами, на основании которых определяют расчетный рентный доход и кадастровую стоимость объектов оценки. Основой для проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий служили:

данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутри-

291

хозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);

показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (по выходу кормовых единиц и валовой продукции), затраты на их использование, расчетный рентный доход (дифференциальный и абсолютный) и кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ (результаты I этапа межрегиональной кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Помимо вышеуказанной информации Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 марта 2001 г. были утверждены Правила государственного учета показателей состояния плодородия земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с ними также собирали информацию, полученную при проведении почвенных, агрохимических, фитосанитарных и эколого-ток- сикологических обследований пашни, залежи, сенокосов, пастбищ и многолетних насаждений.

Учет показателей плодородия позволил обеспечить: формирование полной и достоверной информации о состоя-

нии и динамике плодородия земель сельскохозяйственного назначения;

выявление и предотвращение отрицательных результатов хозяйственной деятельности на землях сельскохозяйственного назначения;

выявление резервов обеспечения устойчивости сельскохозяйственного производства;

улучшение информационного обеспечения государственного земельного кадастра.

Преимущества действующей методики:

базирование работ на материалах IV тура экономической оценки земель;

выполнение работ по этапам; оценка угодий по их пригодности, а не по видам фактического

использования;

использование рентного подхода. Недостатки:

прямая зависимость показателя оценочной продуктивности от данных бонитировки почв;

слабый учет месторасположения земель; недостаточная разработанность вопросов специфического

сельскохозяйственного землепользования: многолетних насаждений и виноградников, условий вертикальной зональности, земель под рисовыми системами и некоторых других;

значительная дифференциация показателей кадастровой стоимости земель по административным районам и землепользователям.

По результатам государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий можно сделать вывод о высокой эффек-

292

тивности таких работ. Размер финансирования и проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий составил 6 % собранного в 2000 г. земельного налога за земли сельскохозяйственного назначения. Установление ставки земельного налога даже на минимальном уровне (0,1 % кадастровой стоимости земель) позволит увеличить бюджетные поступления примерно на 350 млн р/год.

В2000 г. Федеральной службой земельного кадастра России также были начаты работы по государственной кадастровой оценке земель в черте поселений. Земли в черте поселений составляют лишь 1,1 % территории Российской Федерации, но на них формируется 85 % всех собираемых земельных платежей и 97 % направляемого в федеральный бюджет земельного налога.

В2000 г. в Ярославской области был проведен эксперимент по государственной кадастровой оценке земель всех поселений, стоимость проведения которой составила 2 % суммы собранного в области земельного налога. Проведенные на основании данных государственной кадастровой оценки земель поселений в Ярославской области расчеты показывают, что при установлении одинаковой ставки земельного налога размером в 0,1 % кадастровой стоимости для всех видов функционального использования земель

впоселениях сбор земельного налога увеличится в 1,4 раза, а при установлении ставки в 2 % — в 5 раз.

По полученным результатам можно сделать вывод о том, что в случае введения в действие второй части Налогового кодекса Российской Федерации местные органы власти получат инструмент для проведения гибкой налоговой политики, который позволит, учитывая социальные факторы, стимулировать экономическое развитие территорий. Это может стать возможным благодаря тому, что разработанная методика позволяет учитывать 14 видов функционального использования земель поселений, к которым относятся земли под жилыми домами, домами индивидуальной жилой застройки, гаражами и автостоянками, объектами торговли и общественного питания и др.

По каждому из 14 видов функционального использования земель поселений по кадастровым кварталам определяют кадастровые стоимости. В результате для каждого поселения создают 14 карт кадастровой оценки, на основании которых можно принимать решения о стимулировании развития наиболее эффективных видов использования земель в конкретных кадастровых кварталах.

Несмотря на преимущество рентной оценки земельных угодий, в январе 1991 г. законом РФ «О плате за землю» было введено понятие нормативной цены земли, которую применяют в настоящее время для экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность гражданам, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог уча-

293

стка и в других предусмотренных законодательством случаях. В инструкции Министерства финансов РФ, Комитета РФ по земельной реформе и земельным ресурсам, Государственной налоговой службы РФ от 17 апреля 1992 г. «По применению закона РФ «О плате за землю» сказано, что нормативная цена земли — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и месторасположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости».

На федеральном уровне Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 января 1998 г. «Об утверждении Порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» (с изменениями и дополнениями от 13 августа 1998 г.) предусмотрено, что «начальная цена предмета торгов не может быть меньше 5-кратной ставки земельного налога и его устанавливают в пределах от этого значения до нормативной цены земли».

В1992—1995 гг. нормативную цену земли использовали в качестве нижнего ориентира для установления выкупной цены при продаже земельных участков приватизированным предприятиям в соответствии с Указами Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» и от 14 июня 1992 г. «Об утверждении порядка продажи при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности». При расширении

идополнительном строительстве приватизированного предприятия, если оно является единственным участником конкурса (аукциона), земельный участок продают ему по стартовой цене, но не меньше нормативной цены.

Всоответствии с Федеральным законом РФ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» стоимость земельных участков определяют «по соглашению сторон в денежном выражении, но не ниже нормативной цены земли». В Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22 ноября 1990 г. указано, что под залог земли для получения банковского кредита применяют нормативную цену земли.

Органы власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления используют нормативную цену земли при определении стоимости земельных долей в сельскохозяйственном производстве; выплате компенсаций за долю, если невозможно предоставление равноценного земельного участка; при назначении компенсации по ренте или при аренде земельной доли для установления размера оплаты услуг, пошлин (в том числе нотариальных) и в других вопросах регулирования землепользования.

294

Впервые в условиях реформирования России порядок определения нормативной цены земли бьы установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 февраля 1992 г., на основании которого ее размер составляет пятидесяти кратную ставку земельного налога. В условиях отсутствия рыночного земельного оборота этот показатель был выбран в качестве аналога норматива эффективности капитальных вложений, равного 2 %.

В связи с инфляционными процессами, происходящими в России за период с 1992 по 1994 г. Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 ноября 1994 г. «О порядке определения нормативной пены земли» нормативную цену земли устанавливали в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка. Аналогично были увеличены индексы к ставке земельного налога с 50 до 200 раз. Этим Постановлением были введены начала рыночного регулирования нормативной цены земли, в соответствии с которым органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению комитетов по земельным ресурсам и землеустройству в зависимости от рыночных цен на землю могли устанавливать повышающие коэффициенты к размеру нормативной цены земли. При этом размер ее не должен был превышать 75 % рыночных цен на участки конкретного целевого назначения соответствующей ценовой зоны территории. Кроме того, администрациям районов, и городов предоставлялась возможность уточнять число и границы оценочных зон, изменять рассчитанную нормативную цену земли в пределах 25 %. Это позволило уточнить внутримуниципальные особенности определения ценности земли, которые трудно было учесть на уровне субъекта РФ.

Но при этом стоимость устанавливали одну и ту же, т. е. равную для всех участков, находящихся на территории какой-либо зоны. В то же время даже соседние участки по своим потребительским свойствам и рыночной стоимости могут существенно различаться.

Нормативную цену земли ежегодно определяли органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании и о нормативной иене земли по зонам предлагали комитеты по земельным ресурсам и землеустройству субъектов РФ.

Базовую нормативную цену земли по оценочным зонам территории субъекта Российской Федерации корректировали с помощью коэффициентов, чтобы исключить неоправданное занижение или завышение пен на землю при заключении договоров куп- ли-продажи и иных сделках. Ее проводят органы исполнительной пласти субъекта РФ на основе данных органов исполнительной власти городов и административных районов о сложившейся на

295

земельном рынке ситуации на основании подготовленных комитетами по земельным ресурсам и землеустройству субъектов РФ обосновывающих материалов о целесообразности введения коэффициентов к базовой нормативной цене земли на территории субъекта РФ и о ее рекомендуемых значениях.

В основу нормативной цены земли положен земельный налог. Например, земельный налог на сельскохозяйственные угодья устанавливают на единицу земельной площади и дифференцируют по отдельным видам сельскохозяйственных угодий с учетом их качества и месторасположения. Средние размеры земельного налога с 1 га пашни по субъектам Федерации устанавливают законом. С учетом качества земель и месторасположения сельскохозяйственного предприятия рассчитывают земельный налог конкретного хозяйства.

10.6. РЫНОЧНАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ

Цель рыночной оценки — определение рыночной стоимости конкретного земельного участка. При этом предполагают, что указанная стоимость соответствует тем ценам, по которым на открытом рынке данного региона продавали или покупали другие земельные участки сопоставимого качества, месторасположения и аналогичного целевого назначения.

В соответствии со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. рыночная стоимость объекта оценки —это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда участники сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки какие-либо чрезвычайные обстоятельства не отражаются.

Выделяют следующие виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

стоимость воспроизводства объекта оценки —сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением

296

идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

стоимость объекта оценки при существующем использовании — стоимость объекта оценки, определяемая на основе существующих условий и цели его использования;

инвестиционная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

стоимость объекта оценки для целей налогообложения —сто- имость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

ликвидационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

утилизационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

специальная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговаривают условия, не включенные в понятия рыночной или иной стоимости, указанной в действующих стандартах оценки.

Существуют три основных подхода к стоимостной оценке земельных участков:

затратный — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки (с учетом его износа);

сравнительный — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный— совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

В соответствии с вышеуказанными стандартами оценки Мингосимушеством России были утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. На основании этих рекомендаций рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из его наиболее эффективного использования, т. е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная стоимость земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

297

При определении наиболее эффективного использования земельных участков принимают во внимание:

целевое назначение и разрешенное использование; преобладающие способы землепользования на прилегающей к

оцениваемому земельному участку территории; перспективы развития района, в котором расположен земель-

ный участок;

ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; текущее использование земельного участка.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков применяют методы сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны методы сравнения продаж, выделения, распределения, а на доходном подходе — методы капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования. Элементы затратного подхода при расчете стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используют в методах остатка и выделения.

Метод сравнения продаж применяют для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями. Основное условие применения данного метода— наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого объекта. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения или спроса.

К элементам сравнения относят факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важные факторы, влияющие на установление стоимости участков:

месторасположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных

лиц на земельный участок;

пространственные характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и ус-

ловия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п.).

Метод выделения применяют для оценки застроенных земель участков.

Этот метод используют:

при наличии информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимос-

298

ти, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения и спроса;

соответствии улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод распределения также применяют для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения этого метода следующие:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, включающие в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод капитализации земельной ренты применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Применение данного метода основано на возможности получения определенного размера земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Под капитализацией земельной ренты понимают определение на момент проведения оценки стоимости участка всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом размеров земельной ренты за равные периоды времени — земельную ренту за первый после момента проведения оценки период делят на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

Земельную ренту можно рассчитать и как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основные способы определения коэффициента капитализации:

деление размера земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на размер премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимают ставку отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

Метод остатка применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения данного мето- да—возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход различных видов.

299