13. ФОРМИРОВАНИЕ РЫНОЧНОГО ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ

13.1 Развитие рыночных отношений

В экономической теории термин «рынок» имеет несколько значений, но основное его значение таково: рынок – это механизм взаимодействия покупателей и продавцов экономических благ.

Важнейшими историческими условиями возникновения рынка являются следующие.

Первое условие – общественное разделение труда и специализация. В любом многочисленном сообществе людей никто из участников хозяйства не может жить за счет полного самообеспечения всеми производственными ресурсами, всеми экономическими благами. Отдельные группы людей занимаются самыми разнообразными видами хозяйственной деятельности, т.е. специализируются на производстве тех или иных товаров и услуг. Это положение объясняется принципами сравнительного преимущества, т.е. производством продукции при относительно меньших издержках упущенных возможностей.

Так, два производителя могут произвести обувь и одежду. Первый за неделю производит две пары обуви и четыре блузки. Второй – три пары обуви и девять блузок. Альтернативная стоимость пары обуви у первого производителя равна двум блузкам, а у второго – трем блузкам. Относительно меньшая альтернативная стоимость (издержки упущенных возможностей) производства обуви – у первого производителя. Следовательно, ему нужно специализироваться на производстве обуви, а второму – на производстве блузок.

Второе условие – экономическая обособленность производителей, полностью независимых, автономных в принятии хозяйственных решений (что производить, как производить, кому продавать произведенную продукцию). Эта обособленность исторически возникает на базе частной собственности и затем распространяется на коллективную собственность (кооперативы, акционерные общества, государственные предприятия и т.д.). Если в обществе субъекты хозяйственной деятельности не наделены правами собственности, то рынок существовать не может. Д. Хайман писал, что рынки могут существовать только для продуктов, права собственности на которые могут легко устанавливаться, реализовываться и передаваться.

Эти два условия выражают глубинное противоречие рыночной экономики, которое выражается в объективной необходимости, с одной стороны, всеобщей взаимосвязи производителей из-за общественного разделения труда, а с другой

– всеобщего обособления (ограничения) производителей. Именно последнее определяет наличие системы товарных, рыночных отношений.

Третье условие – разрешение проблемы транзакционных издержек – издержек в сфере обмена, связанных с передачей прав собственности. Они включают расходы, связанные с получением разрешения (лицензии) на выбранную субъектом хозяйственную деятельность, с поиском информации, на

85

ведение переговоров, по измерению свойств товаров, определенную дань рэкетирам (если речь идет о России) и т.д. Если эти расходы выше предполагаемого дохода, то рынок таких товаров не будет создан.

Понятие транзакционных издержек было введено в экономическую теорию Р. Коузом в статье "Природа фирмы" (1937). Он доказал, что удельный вес транзакционных издержек особенно велик в обществе, где права собственности определены (специфицированы) слабо. Это характерно для стран с переходной экономикой. Снижение этих издержек возможно на пути совершенствования юридических норм, укрепления этического фундамента, честности, ответственности, создания инфраструктуры рынка,

Для эффективного функционирования рынка необходимо и четвертое условие – самостоятельность производителя, свобода предпринимательства,

свободный обмен ресурсов. Чем меньше скован производитель, тем больше развит рынок. Свободный обмен позволяет сформироваться свободным ценам, которые укажут производителям ориентиры наиболее эффективных направлений их деятельности.28

Внерыночное регулирование хозяйства имеет место в любой системе. Институциональная система дополняет рынок. Институты – это законы,

нормы, традиции, организационные структуры. Именно институты создают ту среду, в которой функционируют рынки, и определяют систему сдержек и противовесов, противодействующих произволу и деформации рыночных отношений. Но в целом, чем меньше скован товаропроизводитель, тем больше простора для развития рыночных отношений.

Рынок включает не только отношения по купле-продаже, но и социальноэкономические отношения (собственности, производства, распределения, потребления и т.д.), а также организационно-экономические отношения (различные конкретные формы организации рынка и т.д.). Это дает основания рассматривать рынок в функционирующей экономической системе как самостоятельную подсистему. Вся экономическая система представляет собой совокупность различных подсистем в теснейшей взаимосвязи и взаимозависимости.

Рынок как экономическая категория есть совокупность конкретных экономических отношений и связей между покупателями и продавцами, а также торговыми посредниками по поводу движения товаров и денег, отражающая экономические интересы субъектов рыночных отношений и обеспечивающая обмен продуктами труда.

Единство всех вышеназванных категорий заключается в том, что они выражают единую сущность – экономические связи между людьми в процессе движения товаров.

Рынок земли в Республике Беларусь представляет собой вовлечение в хозяйственный оборот земельных участков в форме развития процессов частной собственности для граждан и прав пользования и аренды для юридических лиц.

Рынок земли отличается от рынка других товаров. Это связано с тем, что земельные участки как товар нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на

86

продаваемую и покупаемую землю как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местоположение земельного участка, качественные природные и другие характеристики, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей. Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру земельного рынка, где помимо основных участников рынка - продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, фондовых институтов, агентов по операциям с землей (брокеров), землеустроителей, оценщиков земли, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, юристов и так далее.29

13.2 Физические и юридические лица как участники рынка земельных участков в Беларуси

Вещное право, как правовой институт – это система норм, закрепляющих принадлежность земельной недвижимости лицу, основания возникновения, изменения и прекращения этого права, его содержание и объем, средства защиты и охраны.

Вещное право лица как субъективное право – это мера возможного поведения лица как носителя одного из вещных прав на земельную недвижимость. Это особое право лица, объектом которого выступает земельный участок как вещь и природный объект, самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться такой недвижимостью.

Вещное право лица как титул означает возможность лица владеть, пользоваться и распоряжаться земельной недвижимостью на определенном вещно – правовом титуле: праве частной собственности, праве постоянного (бессрочного) землепользования, сервитуте.

Как правоотношение оно включает отношения лица по владению, отношения данных субъектов по пользованию и отношения по распоряжению земельной недвижимостью. Характер этого правоотношения определяется тем, что носителям вещных прав в нем противостоят как другие носители вещных прав, так и иные участники земельных отношений.30

Земельное законодательство Беларуси основывалось до 1998 г. на понятии частной собственности на землю преимущественно как собственности, принадлежащей конкретному физическому лицу – гражданину.

Главным документом, регламентирующим земельные отношения, является Кодекс о земле. В нем продекларированы право владения и право пользования земельным участком.

Согласно кодексу, собственниками земельных участков могут быть физические лица, юридические лица, иностранные государства, международные организации.

Внастоящее время все вопросы, касающиеся передачи земельных участков

всобственность юридических лиц, решаются на уровне президентов.

Наиболее распространенной формой среди юридических лиц является аренда земельных участков. При этом право аренды приобретается на аукционе.

87

Арендодателем выступает либо государственные органы, либо администрации свободных экономических зон, либо собственники земли.

Важное условие – сохранение целевого назначения арендуемого земельного участка.

Арендовать участок намного проще, чем купить.

Текущая ситуация характеризует необходимость совершенствования нормативно-правовой базы в сфере земельных отношений.

Встране созданы предпосылки для ведения рыночных земельных отношений, требуется дальнейшее их развитие.

В2014 году в Совет Министров принял постановление №737 «О комплексе мер по стимулированию развития инфраструктуры рынка земли и либерализации земельных отношений».

Вцелях совершенствования законодательства утвержден комплекс мер по стимулированию инфраструктуры рынка земли и либерализации земельных отношений. В частности, планируется разработать поправки в Кодекс Республики Беларусь о земле, в том числе:

предоставить возможность перехода доли в праве частной собственности или пожизненного наследуемого владения на земельный участок, находящийся на праве общей долевой частной собственности или пожизненного наследуемого владения, к иностранному гражданину в случае приобретения им доли в одноквартирном жилом доме либо квартиры в блокированном жилом доме, отделенной от других квартир вертикальной стеной, непосредственно расположенной на земельном участке, когда правообладателями иных долей в праве собственности на такой участок являются граждане Республики Беларусь;

исключить установление нефиксированных границ земельных участков, кроме границ земельных участков сельскохозяйственных организаций и государственных лесохозяйственных учреждений;

усовершенствовать правовое регулирование наследования прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, наследования земельных участков, находящихся в частной собственности и пожизненном наследуемом владении.

Вкомплекс мер также включен проект Указа Президента Республики Беларусь, предусматривающего внесение изменений и дополнений в Указ Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» в части:

установления прав частной собственности, аренды как основных видов прав, на которых должны предоставляться земельные участки негосударственным юридическим лицам;

предоставления местным исполнительным и распорядительным органам полномочий на дачу согласия гражданам на отчуждение одноквартирных, блокированных жилых домов, незавершенных законсервированных капитальных строений, расположенных на земельных участках, предоставленных им как состоящим на учете нуждающихся в улучшении

88