2 семинар

ТЕМА: АРЕНДА

Вопросы:

1. Понятие и виды договора аренды.

2. Предмет и стороны договора аренды.

3. Форма и срок договора аренды.

4. Права и обязанности сторон. Исполнение договора аренды.

5. Прекращение договора аренды.

6. Договор проката.

Нормативные правовые акты Республики Беларусь,

регулирующие арендные отношения

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь. Гл. 34, 35;

2. Кодекс Республики Беларусь «О земле» от 23.07.2008 г.;

3. Лесной кодекс Республики Беларусь от 14.07.2000 г.;

4. Водный кодекс Республики Беларусь от 15.07.1998 г.;

5. Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28.08.2012

6. Декрет Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 г. № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест»;

7. Положение о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утв. Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 г. N 150 (в ред. от 14.07.2014 № 342);

8. Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утв. Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 г. N 150 (в ред. от 14.07.2014 № 342);

9. Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли, утв. Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 г. N 150 (в ред. от 14.07.2014 № 342);

10. Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в государственной собственности. утв. Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 г. N 150 (в ред. от 14.07.2014 № 342);

11. Указ Президента Республики Беларусь от 24 марта 2005 г. N 148 "О неотложных мерах по поддержке предпринимательства" (в ред. от 29.11.2013 № 529);

12. Указ Президента Республики Беларусь от 27.12.07 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (в ред. от 04.08.2014 № 387);

13. Указ Президента Республики Беларусь от 11.07.2012 № 312 «О некоторых вопросах налогообложения и взимания арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (в ред. от 07.10.2013 № 455);

14. Указ Президента Республики Беларусь от 04 июля 2012 г. № 294 "О порядке распоряжения государственным имуществом»;

15. Положение о порядке организации и проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г. N 462 (ред. от 12.07.2013).

16. Положение о порядке организации и проведения аукционов по продаже объектов государственной собственности и земельного участка в частную собственность или права заключения договора аренды земельного участка для обслуживания недвижимого имущества утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г. N 462 (ред. от 20.08.2013).

17. Указ Президента Республики Беларусь от 09.09.2009 г. № 444 «Об утверждении Положения о порядке предоставления участков лесного фонда юридическим лицам в аренду и (или) пользование для осуществления лесопользования» (ред. от 08.11.2012).

18. Указ Президента Республики Беларусь от 01.03.2010 г. № 101 «О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (ред. от от 28.07.2014 № 381);

19. Указ Президента Республики Беларусь от 07.10.2013 г. № 455 «О некоторых вопросах налогообложения, переоценки имущества и взимания арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности»;

20. Указ Президента Республики Беларусь от 25 февраля 2014 г. № 99 «О вопросах регулирования лизинговой деятельности»;

21. Указ Президента Республики Беларусь от 1 октября 2013 г. № 450 «О некоторых вопросах реализации транспортных средств на условиях финансовой аренды (лизинга)»

22. Правила осуществления лизинговой деятельности, утв. Постановлением Нацбанка Республики Беларусь 18.08.2014 г. № 526;

23. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 20.03.2008 г. № 427 «Об установлении типовой формы договора аренды земельного участка» в редакции от 30.06.2011 № 886;

24. Указ Президента Республики Беларусь от 04.08. 2006 г. № 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма (поднайма)жилых и нежилый помещений, машино-мест» (в ред. от 03.12.2013 № 534);

25. Формы договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан;

договора аренды (субаренды) нежилых помещений, договора аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан, договора аренды (субаренды) машино-места, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 г. № 1191 г. «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497» (ред. от 29.08.2013 № 757);

23. Правила бытового обслуживания населения, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14.12.2004 г. № 1590 г. (ред. от 11.07.2012 № 635);

24. Постановление Пленума ВХС от 15.02.12 г. № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений».

Задачи:

1. Соломатин сдал в аренду Кирпичеву пианино сроком на два года. После пользования инструментом в течение одного года Кирпичев предъявил Соломатину требование о настройке пиа­нино. Не получив ответа на это требование, он направил Соло­матину письмо, в котором сообщил, что он произвел настройку за свой счет и в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК удерживает сумму понесенных им расходов из арендной платы, причитающейся с него за последние пять месяцев.

Поскольку переговоры между сторонами не привели к урегу­лированию разногласий, Соломатин предъявил иск о взыскании с Кирпичева арендной платы за указанные пять месяцев. Кроме того, ссылаясь на ст. 598 он просил суд признать, что за­ключенный им и Соломатиным договор прекратил свое действие по истечении 1 года с момента его заключения.

Как надлежит разрешить этот спор?

2. Предприниматель Сизов сдал принадлежащий ему на праве собственности склад для хранения товаров в аренду акционер­ному обществу сроком на три года. Последнее с согласия Сизо­ва заключило договор субаренды с коммандитным товарище­ством. Через некоторое время обнаружилось, что крыша склада протекает. В связи с этим товарищество потребовало от акционерного общества произвести ремонт крыши. Генеральный ди­ректор акционерного общества предложил товариществу переадресовать свое требование к арендодателю Сизову, на котором в силу п. 1 ст. 587 лежит обязанность производить капитальный ремонт.

Направив Сизову письмо с требованием о производстве ка­питального ремонта склада, товарищество вскоре получило от­вет, в котором сообщалось, что склад продан предпринимателю Златокудрову, и он, Сизов, никакого отношения к складу боль­ше не имеет.

Златокудров, получив от товарищества письмо с требованием о производстве ремонта склада, ответил товариществу, что он никаких договорных отношений с ним не имеет и предлага­ет в свою очередь освободить в двухнедельный срок указанный склад.

Как решить этот спор?

3. Пароходство сдало в аренду акционерному обществу буксир с экипажем сроком на четыре месяца. Последнее передало бук­сир в субаренду предпринимателю Ямщикову. Вскоре во время шлюзования на канале буксир столкнулся с катером, принадле­жащим Арамееву. Оба судна получили повреждения.

Арамеев предъявил к Ямщикову требование о возмещении расходов, понесенных им на ремонт катера. В ответ на это требо­вание Ямщиков сообщил, что он не является собственником буксира и предложил Арамееву предъявить свои требования па­роходству, на службе которого состоял экипаж буксира.

В своем возражении на иск, предъявленный Арамеевым па­роходству, последнее ссылалось на то, что ему ничего не было известно о передаче буксира в субаренду Ямщикову и просило суд привлечь в качестве соответчика по предъявленному к нему иску акционерное общество. Судом это ходатайство было удов­летворено.

В свою очередь пароходство предъявило иск к акционерному обществу о возмещении убытков, возникших у пароходства в связи с повреждением буксира. Суд объединил оба иска в одно производство.

Как должен быть решен этот спор?

4. Государственное унитарное предприятие передало об­ществу с ограниченной ответственностью в аренду энергетичес­кую установку сроком на один год. Через три месяца эта установ­ка вышла из строя и общество, капитально ее отремонтировав, заявило предприятию, что оно с соответствии со ст. 616 ГК зачи­тывает стоимость производственного ремонта в счет арендной платы за пять месяцев. Кроме того, арендатором были произве­дены работы, которые привели к повышению производительно­сти установки.

Предприятие предъявило иск к арендатору о взыскании арендной платы за пять месяцев, ссылаясь на то, что капиталь­ный ремонт был произведен без согласия арендодателя. Возра­жая против иска, арендатор в свою очередь предъявил иск к арендодателю о возмещении стоимости произведенных им улучшений.

Какое решение должен вынести суд?

5. По договору лизинга акционерное общество приобрело в соб­ственность трактор указанной сельскохозяйственным коопера­тивом марки у машиностроительного предприятия и предоста­вило его сельскохозяйственному кооперативу во владение и пользование сроком на пять лет. Через пять месяцев трактор вышел из строя и кооператив предъявил к акционерному обще­ству требование об устранении обнаружившихся в нем недостат­ков в течение месяца. Не получив ответа на свое требование, ко­оператив предъявил иск к акционерному обществу о возмеще­нии произведенных им расходов на устранение недостатков в приобретенном им тракторе.

В заседании арбитражного суда акционерное общество возра­жало против иска, ссылаясь на то, что, хотя оно и самостоятель­но выбрало продавца трактора, ответственность за ненадлежащее качество трактора перед кооперативом в соответствии с п. 1 ст. 641 должен нести непосредственно продавец — машиностроитель­ное предприятие.

Как надлежит разрешить этот спор?

6. Между производственным кооперативом (Арендода­тель) и коммандитным товариществом (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения в здании, принадлежащем на праве собственности Арендодателю. 21 августа 1999 г. в результате сильного дождя некоторые помещения были залиты. Причиной послужило ветхое состояние кровли здания. У Арендатора в результате ава­рии была уничтожена печатная продукция, хранившаяся в картонных коробках. Арендатор в письме за № 27/97 уведомил об аварии и сообщил, что в течение 3-х месяцев он не будет производить арендной платы, поскольку сто­имость причиненного ущерба приблизительно соответству­ет сумме арендных платежей за 3 месяца, и предложил Арендодателю произвести зачет взаимных требований (за­чет стоимости вреда в счет арендной платы). Арендодатель с этим не согласился. Он указал, что зачета встречных требований здесь быть не может. Кроме этого, он неодно­кратно предупреждал Арендатора, чтобы тот убрал картонные коробки с проходов. Более того, Арендодатель не был предупрежден о том, что находится в данных короб­ках. Поэтому он считает, что Арендатор сам виновен в случившемся и обязан уплачивать арендную плату без каких-либо изменений.

7. ООО «ВЗС» предъявило иск Брестскому объединению «Сельхозхимия» об устранении препятствий в пользова­нии арендованным у ответчика по договору аренды иму­ществом и взыскании возникших в этой связи убытков, а также о расторжении договора. Причиной для такого тре­бования послужило то, что представители Арендодателя (объединения) практически каждую неделю приходили в арендуемые помещения, хотя в договоре аренды был пункт о допуске представителей Арендодателя с предвари­тельным уведомлением Арендатора, чего Арендодатель не делал. Также Арендодатель постоянно использовал арен­дованные помещения для своих нужд без уведомления Арендатора. Брестское объединение «Сельхозхимия» обратилось со встречным иском о признании данного дого­вора аренды недействительным как не соответствующего требованиям законодательства. В обоснование своих тре­бований по встречному иску ответчик указал, что, сдавая имущество в аренду, он не имел согласия на это его соб­ственника - Брестского райисполкома.

Проанализируйте данную ситуацию. Решите дело.

8. По договору аренды было передано помещение для размещения офиса. Арендатор сделал капитальный ремонт помещения, поменял окна, оборудовал систему кон­диционирования помещения. Руководство арендодателя не препятствовало ремонту: рабочие с согласия администрации арендодателя допускались в здание для осуществле­ния ремонта, все необходимое оборудование для ремонта на ночь размещалось в подсобных помещениях арендодате­ля. После окончания срока действия договора арендатор просил арендодателя возместить стоимость произведенных улучшений. Арендодатель отказался от оплаты.

Решите дело.

Какова судьба произведенных улучшений арендован­ного имущества?

9. Объединение передало обществу в июле 2000 г. по договору грузовик для перевозки грузов сроком на один год и предоставило водителя. 25 августа сломался мотор, и грузовик не использовался. 30 сентября в результате аварии линий высокого напряжения загорелись гаражи, и грузовик сгорел. Объединение предъявило иск в суд с требованием о возмещении стоимости грузовика, а также уплаты арендной платы до момента аварии.

Подлежит ли иск удовлетворению? Каковы обязанности сторон и распределение расходов по содержанию передаваемого в аренду транспортного средства?

Изменилось ли решение, если бы грузовик был застра­хован, и на ком лежит обязанность по страхованию транспортного средства?

10. Гражданин Андреев взял напрокат компьютер, кото­рый ему был необходим для осуществления коммерческой деятельности. По условиям договора плата за пользова­ние компьютером устанавливалась ежемесячно. На протя­жении месяца со дня заключения договора Андреев не использовал компьютер вследствие того, что он был неис­правен. Андреев не обращался с требованием о замене компьютера, поскольку он его не использовал. Спустя некоторое время Андреев обратился к арендодателю с требованием о замене компьютера и продлении срока догово­ра, ссылаясь на то, что фактически он его до этого времени не использовал. Арендодатель произвел замену некоторых деталей компьютера, однако сообщил Андрееву, что он обязан внести арендную плату и за период когда компьютер не использовался, а срок договора останется пре­жним. Более того, арендодатель потребовал оплаты стоимости запасных деталей. Андреев потребовал растор­жения договора.

Кто прав?

Изменится ли решение, если будет установлено, что арендодатель при передаче имущества не проверил исправности компьютера и не ознакомил Андреева с правилами эксплуатации?

Дайте определение договора проката и характерис­тику его существенных условий.

11. ЗАО «Индустрия» обратилось в хозяйственный суд Минской области к заводу с требованием об устранении недостатков в станках. Станки были поставлены в рамках договора лизинга, заключенного между ЗАО «Индустрия» и лизинговой компанией. В суде представитель завода заявил, что ЗАО «Индустрия» не имеет права предъявлять требования по качеству станков, поскольку никаких от­ношений между заводом и ЗАО «Индустрия» не существу­ет. Станки, по которым были предъявлены требования, приобретались лизинговой компанией по договору купли-продажи. Поэтому такого рода требования, по мнению представителя завода, могут быть предъявлены только стороной по договору купли-продажи — покупателем, т.е. лизинговой компанией. В договоре купли-продажи не было никаких указаний на приобретение станков с це­лью их дальнейшей передачи в лизинг.

Решите дело.

Изменится ли решение, если в договоре купли-продажи между лизинговой компанией и заводом было указание на приобретение станков с целью их дальнейшей пе­редачи в лизинг ЗАО «Индустрия». Каков размер ответственности продавца при предъявлении требова­ний со стороны арендатора относительно предмета договора финансовой аренды?

12. Акционерное общество "Агрострой" передало в аренду акционерному обществу "Трест N12" камнедробилку сроком на 5 лет. С согласия арендодателя арендатор передал камнедробилку в субаренду ООО "Мирабо". Последнее отказалось вернуть соответствующий объект, ссылаясь на заключенный договор субаренды, срок которого еще не истек.

Решите дело. Измениться ли решение, если:

1. договор аренды был расторгнут в связи с неуплатой арендатором арендной платы?

2. камнедробилка была сдана в субаренду без согласия арендодателя?

13. Торский взял на прокат пианино сроком на один год, заключив соответствующий договор с ателье проката. В связи с отъездом в трехмесячную командировку Горский передал пианино во временное пользование своему соседу по лестничной площадке Хмелеву с условием, что он оплатит стоимость проката за время, пока пианино будет находиться в его квартире. Хмелев поставил пианино около батареи центрального отопления, и вскоре в инструменте появились две трещины. По окончании срока договора Горский вернул пианино ателье проката. Однако после осмотра инструмента ателье принять его отказалось и предложило Горскому отремонтировать инструмент за свой счет. Горский отказался выполнить это требование, сославшись на то, что виновником порчи пианино является Хмелев.

Имел ли право Горский передать пианино Хмелеву?

За чей счет должен быть выполнен ремонт пианино?