Методи формування вартості будівельної продукції, засновані на порівняльному підході

Порівняльний підхід застосовується для формування вартості будівельної продукції шляхом аналізу і порівняння контрактних цін нещодавних операцій з ідентичними або аналогічними об'єктами будівництва на ефективно функціонуючому вільному ринку підрядних робіт.

Під ефективно функціонуючим ринком підрядних робіт розуміється ринок, на якому існує конкуренція між виробниками будівельної продукції (підрядчиками), а замовники ухвалюють незалежні рішення виходячи з своїх власних інтересів і доброї волі. Таким чином, ефективно функціонуючий ринок підрядних робіт припускає рівновагу між попитом і пропозицією, а також відсутність зовнішніх чинників, здатних вплинути на ухвалення рішення як замовником, так і підрядчиком.

Даний підхід заснований на принципі заміщення, суть якого, як наголошувалося вище, полягає у тому, що у замовника існує альтернативний вибір аналогічних або схожих пропозицій підрядчиків, ринкова вартість (ціна пропозиції) яких має тенденцію зупинятися на ціні придбання рівно прийнятної заміни.

Методи порівняльного підходу можуть застосовуватися, як правило, у випадках формування вартості на будівельну продукцію, так званого, «масового або серійного виробництва», тобто будівництво об'єктів методом «під ключ» за типовими або повторно вживаними проектами або виконання окремих видів будівельних, монтажних або інших спеціальних робіт (наприклад, обробні роботи, роботи по впорядкуванню територій, по утепленню зовнішніх стін і ін.). Ще однією умовою ефективного застосування методів порівняльного підходу є наявність достатньої кількості достовірної інформації про результати підрядних торгів, що відбулися (відносно контрактної ціни, термінів, умов фінансування і інших істотних умов).

Застосування методів порівняльного підходу виправдане при формуванні вартості на будівельну продукцію на передінвестиційній стадії. Саме на цій стадії потрібне здійснення попередньої оцінки вартості інвестиційного проекту. Для цього слід, як мінімум, формувати, так звану, попередню вартість, яка служить для оцінки фінансових можливостей інвестора (замовника) і дозволяє визначити потребу в джерелах фінансування будівництва об'єкту, а також, при необхідності, в об'ємах засобів, що привертаються, у інших інвесторів і (або) позикового капіталу. Крім того, у разі проведення підрядних торгів за відсутності проектно-кошторисної документації, методи порівняльного підходу є єдино можливими при формуванні ринкової вартості будівельної продукції як замовником, так і підрядчиком.

Формування вартості будівельної продукції методами порівняльного підходу припускає реалізацію ряду послідовних етапів [4]:

1. Збір даних про реальні результати підрядних торгів, що відбулися, попит і пропозиції по об'єктах будівництва або окремих видах робіт, схожим з передбачуваною будівельною продукцією – об'єктам-аналогам;

2. Порівняння будівельної продукції, вартість якої формується, з аналогічними об'єктами будівництва або окремими видами будівельних робіт по окремих елементах порівняння;

3. Корегування реальних результатів підрядних торгів, що відбулися. При цьому коректування виробляється від об'єкту-аналога до оцінюваного об'єкту.

Після коректування реальних контрактних цін на будівництво об'єктів-аналогів їх можна використовувати для визначення ринкової вартості передбачуваної будівельної продукції.

Перевага порівняльного підходу полягає у тому, що його застосування за наявності достатньої кількості достовірної інформації про результати підрядних торгів, що реально відбулися, дозволяє одержати ринкову вартість будівельної продукції максимально точно для конкретного ринку.

Основним варіантом використовування порівняльного підходу при формуванні вартості будівельної продукції є аналіз реальних результатів підрядних торгів, що відбулися, по об'єктах будівництва або окремих видах робіт, схожим з передбачуваною будівельною продукцією, тобто аналіз первинного ринку - ринку підрядних робіт. В той же час, у разі формування вартості будівництва об'єктів нерухомості методом «під ключ», можливий другий варіант використовування порівняльного підходу, а саме аналіз вторинного ринку, на якому продаються аналогічні об'єкти нерухомості. Порівняння вартості нового будівництва і придбання існуючого об'єкту нерухомості на вторинному ринку дозволяє інвестору на етапі задуму інвестиційного проекту визначити доцільність його реалізації шляхом будівництва нового об'єкту нерухомості і встановити для себе граничний об'єм капітальних вкладень в проектування, будівництво і введення в експлуатацію об'єкту нерухомості. Враховуючи вузький спектр можливості застосування другого варіанту, надалі розглядається виключно основний варіант використовування порівняльного підходу, заснованого на аналізі первинного ринку - ринку підрядних робіт.

Вибір аналогічних об'єктів здійснюється шляхом встановлення їх схожості по трьох рівнях показників, що впливають на вартість будівельної продукції [4]:

перший рівень - функціональна схожість (показники призначення будівельної продукції). Наприклад, при формуванні вартості будівництва житлового будинку як аналоги слід розглядати об'єкти житлового будівництва;

другий рівень - конструктивна схожість (архітектурно-конструктивні рішення будівель або споруд, вживані матеріали і ін.). Наприклад, при формуванні вартості будівництва цегляного багатоповерхового житлового будинку з монолітним несучим каркасом як аналоги слід розглядати результати підрядних торгів, предметом яких було будівництво саме таких будівель;

третій рівень - параметрична схожість (основні техніко-економічні показники (площа, будівельний об'єм, кількість приміщень), показники потужності для промислових об'єктів, показники якості, ергономічності, естетичності, економічності експлуатації і ін.).

Після вибору аналогічних об'єктів встановлюється ступінь схожості між ними і об'єктом будівництва, вартість якого формується, по елементах порівняння. При цьому елементами порівняння є не тільки характеристики порівнюваних об'єктів, як в методах непрямого визначення витрат (витратний підхід), але і характеристики операцій (інші умови договорів будівельного підряду, ув'язнених за наслідками підрядних робіт).

Елементи порівняння можна об'єднати в наступні групи [4]:

• характеристики будівельної продукції (функціональні, конструктивні, параметричні, технічні і ін.);

• місцеположення (географічне знаходження об'єкту будівництва);

• умови ринку підрядних робіт (спад або підйом, співвідношення між попитом і пропозицією);

• умови підрядних торгів (терміни, вимоги до якості, гарантійні зобов'язання і інші форми специфічної відповідальності підрядчика, наявність додаткових видів робіт (проектно-дослідницькі, шефмонтаж, пробний пуск), вимоги по страхуванню інвестиційно-будівельних ризиків підрядчиками і ін.);

• характеристики контрактних цін (умови фінансування, наявність передоплати, авансів (частка авансованого капіталу), пільгового кредитування, частка централізованих (бюджетних) джерел фінансування, банківських або державних гарантій, акредитиви в розрахунках, наявність в ціні додаткових витрат підрядчика, податкові пільги, зміна податкового законодавства і ін.)

Широко відомі наступні методи порівняльного підходу [4]:

• метод прямого порівняння;

• метод аналогового порівняння;

• метод направлених коректувань;

• метод статистичних (стохастичних) моделей;

• метод питомих техніко-економічних показників.