Бухгалтерский управленческий учет

где К — дисконтированная стоимость капитала, руб.;

Кt — будущая стоимость капитала к концу года t, руб.;

n — норма прибыли на вложенный капитал (процентная ставка), оп ределяется отношением дохода к капитальным вложениям, %;

t — число оборотов капитала, лет (раз). Подставим числовые значения в формулу (2):

572 (1++ 0,3)4 = 200 тыс. руб.

Этот расчет дает ответ на вопрос: «Какой суммой К должен распола гать инвестор, чтобы по истечении t лет при процентной ставке n полу чить желаемый капитал Кt?».

Формулу (2) можно представить в ином виде:

где 1/(1 + n)t— коэффициент дисконтирования.

Для облегчения расчета дисконтированной стоимости разработаны специальные таблицы (приложение 10). В зависимости от процентной ставки и года движения денег в таблице можно отыскать соответствую щий этим условиям коэффициент дисконтирования.

Для данного примера количество лет (оборотов) — 4 — ищем в вер тикальной колонке, ставку процента — 30% — в горизонтальной. На пересечении колонок «4 года» и «30%» находим коэффициент дискон тирования — 0,350. Умножая объем денежных средств на найденный коэффициент дисконтирования, получим величину приведенной дис контированной стоимости:

572 × 0,350 = 200 тыс. руб.

С помощью формулы (2) можно решить следующую задачу.

Банк предлагает 50% годовых. Какой должен быть первоначальный вклад капитала, чтобы через два года на счете оказалось 5 млн руб.:

Или, воспользовавшись коэффициентом дисконтирования (см. при ложение 4), получаем 5000,0 × 0,444 = 2222,2 тыс. руб.

Одним из способов определения экономической целесообразности инвестиционного проекта является расчет чистой приведенной (дискон$ тированной) стоимости (ЧПС). Это дисконтированная стоимость, уменьшенная на сумму первоначальных инвестиционных затрат.

311

Если полученная таким образом величина будет положительной, то предложенный инвестиционный проект может быть принят, если от рицательной — от проекта следует отказаться.

Внутренний коэффициент окупаемости (n) — это ставка процента, полученного от инвестиций в течение всего инвестиционного перио да. Его называют также ставкой дисконта. Исходя из формулы (1), этот показатель можно определить следующим образом:

n = t Kt − 1. K

Пример 8. Инвестор имеет 200 тыс. руб. и хочет получить через 2 года 2 млн руб. Какова должна быть для этого минимальная величина про центной ставки:

Следовательно, инвестор должен найти банк, предлагающий вклад чику 216,2% годовых.

Для проверки полученного результата воспользуемся формулой (1): Кt = 200 (1 + 2,162)2 = 2 000 тыс. руб.

Крайним значением внутреннего коэффициента окупаемости явля ется такая его величина, при которой размер чистой дисконтирован ной стоимости равен нулю. При n = 0 дисконтированная стоимость равна первоначальной сумме капитальных вложений, т. е. инвестици онный проект не имеет экономического смысла.

Принимая решения о капиталовложениях, необходимо руководство ваться следующим правилом: если внутренний коэффициент окупаемос$ ти больше вмененных издержек на капитал, проект целесообразен. Если внутренний коэффициент окупаемости меньше нормы вмененных издер$ жек, капиталовложение невыгодно.

Период окупаемости капиталовложений. Это один из наиболее по пулярных методов оценки эффективности капитальных вложений.

Период окупаемости — это то время, по истечении которого полу ченный предприятием чистый доход от продаж продукции (работ, ус луг) полностью покроет первоначально вложенный капитал.

Если размер ожидаемой чистой прибыли равномерно распределя ется по всем годам инвестиционного проекта, то период окупаемости рассчитывается по формуле:

где Ток — период окупаемости (годы, месяцы);

312

КВ — капитальные вложения, финансируемые в инвестиционный проект, руб.;

Д — ежегодная прибыль от продаж продукции (работ, услуг), явля ющаяся следствием внедрения инвестиционного проекта, руб.

Чем выше ожидаемый размер годового дохода, тем короче срок оку паемости капиталовложений, ниже их степень риска, тем привлекатель нее инвестиционный проект.

Являясь методически достаточно простым, этот метод имеет ряд не достатков. Наиболее существенный из них состоит в сопоставлении ожидаемых доходов с предполагаемыми расходами без учета фактора времени. Такой подход не может дать точных результатов, поскольку каждая вложенная единица затрат в разное время имеет разную сто имость. Аналогично денежная единица, полученная через год, в усло виях инфляции стоит дороже той же единицы, полученной через 5 или 10 лет. Следовательно, для более точной оценки эффективности инве стиционного проекта эти показатели должны быть дисконтированы.

Такой метод расчета, при котором для определения периода окупа емости используются дисконтированные денежные потоки, называют

дисконтированным методом расчета периода окупаемости. Однако от меченный выше недостаток в полной мере таким подходом также не устраняется. Поэтому рассмотренный метод целесообразно применять в сочетании с другими методами оценки.

Учетный коэффициент окупаемости капиталовложений. Этот ме тод оценки капиталовложений основывается на информации об ожи даемой прибыли и предполагает расчет показателя прибыли на вложен$ ный капитал — частного от деления средней ежегодной прибыли на средние инвестиционные затраты.

При исчислении среднегодовой чистой прибыли в расчеты включа ются лишь величины дополнительных доходов и расходов по капита ловложениям. Поэтому среднегодовая чистая прибыль определяется как частное от деления разницы между приростными доходами и прирост ными расходами на предполагаемый срок капиталовложений.

В приростные расходы включают или чистую стоимость инвести ций, или совокупные амортизационные отчисления, считая эти вели чины тождественными. Если начисление амортизации равномерное, предполагается, что стоимость инвестиций будет уменьшаться равно мерно с течением времени. Средняя стоимость инвестиций при этом равна половине суммы первоначальных инвестиционных затрат, уве личенной на половину ликвидационной стоимости.

Недостатком данного метода является то, что в нем также не учиты вается стоимость денег с учетом фактора времени.

313

Оценивая этим методом два условных проекта (проект 1, в котором поступлений денежных средств нет почти до окончания срока инвес тиций, и проект 2, где поступления происходят на самом раннем этапе его реализации), можно прийти к следующему выводу: если в проектах средние показатели поступлений равны, то коэффициент окупаемос ти окажется одинаковым в обоих случаях.

Рассмотренные выше методы оценки капиталовложений базируются прежде всего на расчете показателей экономического эффекта и эффек$ тивности, т.е. «денежной» выгодности инвестиционного проекта. Одна$ ко при принятии управленческих решений часто возникают ситуации, ког$ да нельзя не учитывать качественные факторы.

Если, например, использовать описанные выше подходы для оценки инвестирования средств в строительство природоохранного объекта, то неизбежен отрицательный результат, так как никакой экономической отдачи от этого мероприятия ожидать не приходится. В этом случае не обходимо учитывать и социальный аспект. Отдача от подобного меро приятия будет состоять в улучшении экологической ситуации в регио не, что в конечном счете благоприятно отразится на здоровье людей.

Рассмотрев теоретические положения принятия управленческих ре шений по капиталовложениям, обратимся к практике.

Пример 9. Предприятие располагает свободным помещением площадью 6000 м2, планирует в течение первого года произвести его реконструкцию, затем сдать в аренду под офисы и по окончании второго года — продать.

(В гл. 1 отмечалось, что бухгалтерский управленческий учет может осуществляться в любых денежных единицах. В данном случае расчеты выполнены в долларах США.)

Предполагаемый объем капиталовложений на реконструкцию — 1 500 тыс. долл., причем предприятию предложено подрядчиком три варианта осуществления капиталовложений:

Необходимо определить целесообразность инвестирования средств в этот проект и выбрать наиболее предпочтительный вариант.

Процедура расчетов имеет следующую последовательность:

1)определение планового валового дохода (ПВД);

2)определение возможных потерь от незанятости помещений, а сле довательно, упущенной выгоды (вмененных издержек) в части получения арендной платы. Расчет оставшегося в результате потерь валового дохода;

314

3)определение всех расходов и вычитание их из оставшегося вало вого дохода для получения чистой операционной прибыли;

4)определение потока денежных средств;

5)определение коэффициента денежных средств;

6)определение ставки капитализации;

7)определение дисконтированной стоимости денежного потока;

8)определение чистой приведенной стоимости (ЧПС).

Данная последовательность соблюдается при проведении расчетов эффективности трех вариантов капиталовложений (итоги показаны в табл. 4.14 — 4.16).

На некоторых расчетах остановимся подробнее.

Определение ПВД. Для этого необходимо выявить ставку арендной платы для офисных помещений.

В результате исследования рынка офисных помещений были выяв лены следующие факторы, влияющие на стоимость аренды:

1) местоположение офиса. Имеется в виду степень привлекательно сти участка для использования помещения под офис, удобство подъез да, близость деловых центров, транспортных потоков. В соответствии

сэтим выделено два типа местоположения:

•отличное — имеющее высокую степень привлекательности для размещения офисов. Объект расположен в деловой части города, на крупных магистралях, удобен для подъезда автотранспорта, вблизи на ходится станция метро;

•хорошее — характеризуется сравнительной удаленностью от стан ций метро, сложностью подъезда автотранспорта, имеет меньшую сте пень привлекательности для использования офисных помещений;

2) площадь;

3) функциональное назначение — помещение может быть приспособ лено под склад, под цех предприятия или под отдел научно исследова тельского института. В каждом отдельном случае оно нуждается в пе реоборудовании, но объем работ зависит от прежнего функционального назначения помещения;

4) качество помещения. В зависимости от состояния внутренней от делки, инженерного оборудования здания, удобства планирования было выделено два состояния качества сравниваемых объектов:

•хорошее — высокое качество отделки, так называемый евроремонт;

•среднее — стандарты отделки конторских помещений, деловых центров;

5) оснащенность (наличие телефона, мебели, охраны);

315

6) наличие дополнительных удобств. Эти элементы являются атрибу тами бизнес центров. Вместе с тем здания, в которых располагаются срав ниваемые помещения, все отличаются набором дополнительных удобств.

В результате исследования рынка были выявлены три объекта, со поставимые с офисными помещениями в оцениваемом проекте. Риэл торская фирма предоставила информацию о цене аренды этих поме щений (табл. 4.13). Величины арендных ставок даны в расчете на 1 м2 полезной площади. В таблицу для сравнения занесена информация и об оцениваемом помещении.

Из данных таблицы следует, что арендная плата по офисным поме щениям, аналогичным оцениваемому в примере (базовому) объекту, на ходится в диапазоне 350–450 долл. за 1 м2 в год.

Наиболее близок к искомому объекту по своим качественным ха рактеристикам объект II. Отсутствие парковки несколько снижает ве роятную арендную плату, поэтому для базового объекта она может со ставить 300 долл.

Как правило, поиск потенциальных арендаторов начинается на ста дии окончания ремонта. Заполняемость офисных помещений подоб ного уровня, как показывает практика, составляет 90–100%. Примем среднюю оценку — 95%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке арен ды офисных и прочих помещений редки. Темпы прироста арендных ставок составляют около 4% в год. Операционные расходы (расходы, связанные с содержанием модернизированных площадей) колеблются в интервале 40–60% суммы ожидаемого валового дохода. Ставка дис конта (внутренний коэффициент окупаемости n) — 25%.

Определение ставки капитализации. Ставка капитализации пред ставляет собой коэффициент, устанавливающий соотношение размера ожидаемого дохода от эксплуатации актива и его стоимости.

316

Ставка капитализации для текущего дохода должна прямо или кос венно учитывать следующие факторы:

•компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

•компенсацию за риск;

•компенсацию за низкую ликвидность;

•поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимос ти актива.

Для определения данного показателя возможно использование двух методов — статистического (по рыночным данным) и метода кумуля тивного построения.

Статистический метод. В основе лежит информация о поведении инвесторов и финансовых институтов. Ставка капитализации для го родов находится в интервале от 15 до 27%. В стабильной экономической среде вложения в недвижимость считаются практически безрисковыми. Основные западные инвесторы, такие, как страховые компании, банки, пенсионные фонды, обычно помещают 10–15% своих активов в недви жимость. Остальная часть активов размещается в долгосрочных пра вительственных облигациях и других ценных бумагах; ставки капита лизации здесь довольно низкие — 6–17%.

В восточноевропейских городах, таких, как Москва, риски, свя занные с инвестициями, значительно выше, чем в городах экономи чески благополучных стран Европы. На рынке Москвы ставка капи тализации по объектам недвижимости, сдаваемым в аренду под офис ные помещения, составляет 19–23%, и это отношение имеет тенденцию

кувеличению. В связи с тем что планируемые в примере инвестиции носят долгосрочный характер, примем ставку капитализации науровне 21%.

Метод кумулятивного построения. В этом случае за основу расчета принимается безрисковая ставка. К ней прибавляются компенсации за риск, низкая ликвидность и предполагаемый рост или снижение до ходности недвижимости. Ставка капитализации рассчитывается по формуле:

Rо = Rб/р + Rр + Rл + q,

где Rо — общая ставка капитализации, %; Rб/р — безрисковая ставка, %;

Rр — поправка на риск, %;

Rл — поправка на низкую ликвидность, %;

q — предполагаемый рост (снижение) доходности, %.

Для расчета безрисковой ставки капитализации в России, как прави ло, анализируют динамику банковских ставок по валютным депозитам

317

сроком на один год. Тем самым устанавливается возможная минималь ная компенсация за вложенные деньги с учетом фактора времени.

Допустим, что по состоянию на 1 января 2006 г. (первый год) процен тная ставка по валютным вкладам в московских отделениях Сбербанка РФ составляла 11%. К этой процентной ставке следует прибавить поправ ку на риск, позволяющую учесть специфику инвестирования в объекты недвижимости в отличие от инвестирования в другие активы (например,

вценные бумаги). Поправка на риск учитывает ряд факторов:

•фактор страны (риск инвестирования в недвижимость России);

•региональный фактор (риск вложений в недвижимость област ных центров РФ);

•местный фактор (риск вложений в недвижимость районных цен тров области);

•отраслевой (учитывает специфику инвестирования в объекты).

Поправка на риск для помещений, расположенных в Москве, в на стоящее время составляет 8% от безрисковой ставки.

Далее проводится корректировка безрисковой ставки на низкую лик видность данного объекта недвижимости. Ликвидность характеризу ется способностью актива быстро превращаться в денежные средства. Размер поправки зависит от местоположения объекта, его площади, привлекательности с точки зрения будущих инвестиций.

Для выбранного условного объекта поправка на низкую ликвидность составляет 13% от безрисковой ставки. Предполагаемое снижение до ходности в связи с насыщением рынка аренды — 10%.

Таким образом, ставка капитализации составит: 11 + 8 + 13 – 10 = 22%.

Для выполнения дальнейших расчетов примем ее на уровне 20,16%. Их результаты представлены в табл. 4.14–4.16. Табл. 4.14 содержит расчет чистой приведенной стоимости по I варианту капиталовложе

ний, табл. 4.15 — по II варианту, табл. 4.16 — по III варианту.

В первой строке этих таблиц по четырем графам отражен размер квартальной арендной платы за 1 м2 в первый год:

300 : 4 = 75 долл.

На второй год с учетом 4% го роста арендной платы ожидаемые пла тежи составят:

300 × 1,04 = 312 долл.

Как отмечалось выше, помещения начинают заполняться постепенно в конце первого года. Поскольку в I варианте все капиталовложения осуществлены за полугодие, заполняемость помещений уже в III квартале сможет составить 50%, а в последующих периодах будет достигать 95%.

318

Та б л и ц а 4 . 1 4

I вариант капиталовложений

319

Та б л и ц а 4 . 1 5

II вариант капиталовложений

320