ШЕТЕЛДІК ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУ ЖӘНЕ ОНЫҢ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ
3.1 Шетелдік мүлікті бағалау тәжірибесі және шетелдегі мүлік құнын бағалау барысында туындайтын мәселелер
АҚШ елдерінің заңдарына сәйкес «жылжымайтын мүлік» түсінігі ең алдымен «жер» деп түсіндірілді. Жылжымайтын мүлікке белгілі бір жер телімінің ауданынан басқа үстіндегі ауа кеңістігі, астындағы су, пайдалы қазбалар бірге жатқызылды. Яғни, жылжымайтын мүліктің 3 деңгейі бар. «Жылжымайтын мүлік» түсінігін «мүлік» түсінігінен бөліп жаруға келмейді. Сонау римдік құқық кезеңінен бастап мүлікті жылжымалы және жылжымайтын мүлік деп қарастырған.
Шетел әдебиеттерінде «жылжымайтын мүлік» және «жылжымайтын меншік» түсінігі болып бөлінеді. Біріншісі, жылжымайтын мүліктің заттай, материалды қолға ұсталатын ұғымын түсіндірсе, екіншісі осы объектіге қатысы бар барлық субъектілердің мүліктік құқықтар жиынтығы ретіндегі заңдық мәнін ашып береді.
Сонымен қатар, жылжымалы мүліктің жылжымайтын мүлікке ауысуы сияқты түсінік бар, мысалы орналастырылған (қаланған) шкаф немесе қабырғаға орналастырылған құрал-жабдық. АҚШ-та осындай объектілерді фикстура (fixtures) деп атайды.
Жылжымайтын мүлік – жер телімінің үстімен де, астымен байланысты бөліп жаруға келмейтін, кеңістікте бекітіліп орналасқан физикалық объектілер. Физикалық объектілер ретінде жер телімдері мен онда орналасқан құрылыстар түсіндіріледі.
Жылжымайтын мүліктің құқықтық белгілері Азаматтық Кодекстің (жалпы бөлім) «жылжымайтын және жылжымалы мүлік» деп аталатын 117 бабында көрсетілген. Жылжымайтын мүліккке жататындар: жер телімдері, ғимараттар, құрылыстар, көп жылдық өсімдіктер мен жермен тығыз байланысты басқа да мүліктер, яғни мақсатты арналымына зиян келтірілмей орын ауыстыру мүмкін емес объектілер. Сонымен қатар, жылжымайтын мүліктерге мемлекеттік тіркелген су және әуе кемелері, ішкі жүзу кемелері, «өзен-көл» жүзу кемелері, ғарыш объектілері. Заңды түрде жылжымайтын мүліктерге одан басқа да мүліктер жатқызылады.
Жылжымайтын мүлік тәуелсіз азаматтық айналымда жүреді және түрлі мәмілелердің объектісі болып табылады, сол себепті белгілі бір уақыт аралығында жылжымайтын мүлік түрлерінің ақшалай эквивалентін анықтау және оның құнын бағалаудың қажеттілігі туындайды.
Америка Құрама Штаттарына жүргізілетін бағалау процесстері Ресей мен Қазақстанда жүргізілетін багалаудан айырмашылықтары көп емес, алайда олар бар. Біріншіден, жалпы бағалау процессіне тоқталайық, екіншіден, оның әдістері мен тәсілдеріне.
Америкада бағалауды жүргізуге әсер ететін фактордың біріне тозуды есептеу мерзімі жатады.
Тозуды есептеу мерзімі. 1986 жылғы салық реформасы туралы Заңы бойынша, 1986 жылдан кейін сатып алынған жылжымайтын мүлікке тозу есептеледі. Тұрғын үйлерге 27,5 жыл, ал тұрғылықты емес объектілер үшін 31,5 жыл. Сонымен қатар бұл мерзімнің 40 жылға дейін үлкейтілуі қарастырылған. Салық салу мақсатында тозуды есептеу периоды, Конгреспен қабылданған және АҚШ президенті қол қойған заңмен реттеліп отырылады.
Тозуды есептеу әдісі. 1986 жылғы салықтың заң, жылжымайтын мүліктің барлық объектілеріне тозуды есептеудің тікелей әдісін қолдануды талап етті. Бұл әдіс, сатып алу және сату жылынан басқа, тозуды бірдей соммасын есептеуді қарастырады. АҚШ-ң Салықтық басқармашылығымен, әр жылдың есептелуіне рұқсат етілген тозу соммасын анықтау үшін, кестелер жетілдірілген. Берілген кестелер айдың ортасы үшін есептелген, сондықтан есептелген тозудың соммасы өзгеріссіз қалады. Меншік айдың қай күнінде сатып алынса да, тәуеклсіз болып қала береді.
Салық салудың осындай есептеулері өте тиімді болып келеді.
Сонымен қатар Американың бағалау моделінде жетістіктер мен қоса жетіспеушіліктері де бар. Ол жетіспеушілікті ең бірінші атап көрсеткен бағалау Академиясының ректоры, профессор, экономика ғылымының докторы Рутгайзер В.М:
,,Меніңше, Дж Фридман мен Н.Орудэй, сатылымдарды тікелей салыстырмалы сараптама жолымен жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын бағалау кезінде уақыт факторын дұрыс ескермейді.
Олар, салыстырылатын объектілердің бағасына немесе ақшалай түзетулер жолымен (әр салыстырмалы объектілердің сатылым бағасына қосылатын не одан алынатын соммалар), немесе тәуелсіз плюстық /минустық негізде енгізуге болатын пайыздық түзетулер негізінде түзетулерді енгізуді ұсынады.
Бұл жағдайда, бәрінен бұрын, уақыт факторына әсер ететінге түзетулер жасалынуы керек,жылжымайтын мүлікті бағалау бойынша оқу құралдары детерминерленген шартттардан бас алады,,
Сонымен қатар Рутгайзер өзінің жұмыстарын осы екі автордың кітабын негізге алып отырып жазған, сондықтан ол барлығымен келіспейді деп айтуға болады.
Және де орыс ғалымдарының бірі; жылжымайтын мүлікті бағалау әдістерін, ықтималды өзгерістер аппаратымен байытуды ұсынды.
Бүгінгі күнде бағалау соның ішінде жылжымайтын мүлікті бағалау, қызметіне ат салысып отырған ғалымдардың бірі-ол Дж Фридман және Н.Орудэй. Америкадағы бағалауды дамыту мен қатар, Ресейдегі бағалаудың алғы шарттарын жасауға ықпал етті.
Ендеше осы жетістіктер мен жетіспеушіліктерді көре тұра, жас ғалымдар да дұрыс жол табатын болар. Осы және көптеген басқа еңбектерді негіз ете отырып, Қазақстанда да бағалау қызметінің дұрыс жолы табылады деп сенемін.[5]