3.2. Обеспечение эффективности управления жилищно-коммунальным хозяйством.

Под эффективностью управления следует понимать результативные управляющие воздействия всех участников формирования и исполнения МЗ, обеспечивающие предоставление качественных ЖКУ и обоснованность затрат в ЖКХ. ⁵⁰

Эффективность затрат в ЖКХ можно оценить на отраслевом и потребительском уровне. На отраслевом уровне эффективность затрат ЖКХ на предоставление ЖКУ необходимо оценивать показателями развития жилищного фонда и удельными расходами материально-технических и топливно-энергетических ресурсов, направленных на развитие жилых домов.

Для реализации системы эффективного управления МЗ необходимо на отраслевом уровне принять следующие решения:

• разработать и установить нормативы физического износа на каждую категорию (серию) жилых домов, их элементов, при которых возможна их эффективная эксплуатация или снос;

• разработать и установить нормативы потребления материально-технических и топливно- энергетических ресурсов на поддержание сохранности дома по каждой категории (серии) жилых домов, их элементов при минимальном эффективном сроке их эксплуатации.

Возможный способ установления норматива физического износа жилого дома, его элементов, при котором возможна эксплуатация или снос, представлен в табл 1.7.⁵¹.

Таблица 1.7 Физический износ

Физический износ, %	Использование	Преимущественный вид работ
0……..15	Эксплуатация	Техническое обслуживание, текущий ремонт
15……50	Эксплуатация	Техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт
50……70	Эксплуатация	Капитальный ремонт, реконструкция
70……80	Эксплуатация	Реконструкция
Свыше 80	Снос	Строительство

Физический износ каждого конструктивного элемента подсчитывают обычно суммированием величин износа отдельных участков, взвешенных по их удельному весу в общем объеме конструктивного элемента .Физический износ здания в целом определяют путем сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельному весу каждого из них в восстановительной стоимости

здания.

Износ вычисляют по формуле:⁵²

И = Сумм (И _iУ_i / 100), I = 1, , n

где И - износ дома в целом, %; И_i - износ отдельных конструктивных элементов жилого дома, %; У_i - удельный вес этих элементов в восстановительной (балансовой) стоимости зданий, %; n - число конструктивных элементов здания.

Расчет проводится согласно Правилам оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86. В методике не предусмотрен учет каких-либо изменений в расположении, габаритах, технических решениях и материалах конструктивных элементов.

Удельный вес восстановительной стоимости отдельных конструктивных элементов можно найти в специальном сборнике, либо в соответствующих приложениях Правил (ВСН 53-86).

Физический износ жилых домов устанавливают на основе расчетных формул; визуальным путем; по сметам, составленным по результатам технических изысканий и инструментальных обследований; по общей шкале и таблицам "Правил оценки физического износа жилых зданий". Величина затрат на определение износа в каждом случае и уровень достоверности результатов показаны в табл. 1.8⁵³.

Таким образом, появляется возможность на уровне Муниципального заказчика осуществить мониторинг состояния ЖФ, рассчитать его остаточную стоимость, оценивать эффективность затрат эксплуатации и принять решения по его сносу или дальнейшей эксплуатации.

Согласно нормативам износа могут быть организованы в целом по отрасли работы по развитию ЖКХ. Оценка эффективности затрат по обеспечению сохранности и развитию ЖФ должна производиться по соотношению полезного эффекта, заключающегося в экономии текущих затрат по содержанию жилого фонда и единовременных затрат, связанных со сносом и строительством новых жилых объектов.⁵⁴

Важнейшая особенность жилищного фонда в том, что он сам является объектом потребления.

Таблица 1.8 Точность определения и стоимость оценки физического износа жилых зданий .

Способ определения физического износа	Точность определения физического износа, %	Стоимость оценки физического износа одного жилого здания тыс.руб.
По общей шкале правил путем беглого осмотра	+ 10	3………5
По таблицам правил для конструктивных элементов, обследованных с применением простейших приборов (уровень, отвес и т.п.)	+ 5	10……..20
Составление сметы на объективно необходимый объем ремонтных работ без изменения конструкций и материалов элементов здания на основе детального обследования	+ 2	100…..250
Составление проекта и сметы на основе инженерных изысканий и лабораторных исследований	+ 1	500…..1500

Развитие жилищного фонда отражает прогрессивные тенденции в изменении функционального назначения жилья:

• обеспечение условий физического существования (социальная норма жилья);

• оснащенность инженерным оборудованием (благоустроенности).

Процесс развития жилищного фонда по стадиям можно представить схематически. Схема развития ЖФ представлена на рис. 1.8.

Понятие развития жилищного фонда в широком смысле слова включает в себя - поддержание, восполнение и совершенствование.

Содержание жилищного фонда предусматривает обеспечение сохранности жилищного фонда и его модернизацию.

Рис. 1.8.Схема развития ЖФ

По стадиям развития жилищного фонда:

• строительство;

• использование по назначению;

• ремонт;

• модернизация, снос.

Под обеспечением сохранности понимается поддержание и восполнение постепенно утрачиваемых свойств жилых зданий, осуществляемое посредством их эксплуатации, технического обслуживания, текущего и капитального ремонта.

В процессе обеспечения сохранности ЖФ осуществляются следующие операции :

• техническое обслуживание;

• текущий ремонт;

• капитальный ремонт.

Техническое обслуживание - комплекс операций по поддержанию работоспособности или исправности жилого здания, составляющих его систем и элементов.

Текущий ремонт - по обеспечению или восстановлению работоспособности элементов жилого здания.

Капитальный ремонт - комплекс работ по восстановлению исправности и значительному возобновлению ресурса жилого здания с заменой или восстановлением любых составляющих его систем, элементов.

Эксплуатация жилищного фонда - это, прежде всего, использование его по назначению для удовлетворения потребностей населения.

Качество эксплуатации ЖФ может быть оценено показателями безотказности и долговечности.

Безотказность - свойство объекта непрерывно сохранять работоспособность в течении периода времени.

Долговечность - свойство сохранять работоспособность до наступления предельного состояния.

На уровне потребителя оценка эффективности затрат на оказание ЖКУ должна оцениваться соотношением полученного экономического или социального эффекта при изменении проектных параметров стандартов качества ЖКУ и величиной изменения тарифов за более качественную услугу.

С точки зрения экономического эффекта, например, при обеспечении температурно-влажностного режима за счет утепления стен и росте тарифов на жилищные услуги население получает экономию средств, расходуемых на отопление. При увеличении минимального срока эффективной эксплуатации, например, труб горячего водоснабжения, происходит снижение текущих затрат на подачу горячей воды, что приводит к социальному эффекту у жителей, выражающегося в росте комфортности проживания за счет более регулярного и равномерного обеспечения температурного режима в квартирах.

Кроме того экономический эффект у населения появляется за счет снижения косвенных затрат, связанных с расходом дополнительной электроэнергии на обогрев квартиры.

В жилищном хозяйстве предлагается следующая технология обоснования затрат.

1. Затраты по текущему обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту жилого фонда рассчитываются за весь минимальный нормативный срок эффективной эксплуатации, утвержденный в стандарте качества на оказание жилищных услуг.

2. Минимальный срок эффективной эксплуатации жилого фонда, частей и элементов жилого здания должны быть подтверждены независимой экспертизой (аудитом).

3. Затраты по текущему обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту жилого фонда классифицируются по следующим элементам жилого дома:

• категориям жилых домов (сериям);

• частям жилых домов;

• элементам жилых домов;

• элементам внутридомового оборудования.

4. Периодичность затрат на текущему обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту жилого фонда, частей и элементов жилого фонда обосновывается структурой и длительностью межремонтных циклов, утвержденных нормативными документами о планово-предупредительных ремонтах и подтвержденных организацией независимой экспертизы.

5. Затраты по элементам жилого дома определяются на основе нормативов затрат на межремонтный цикл, рассчитанных по методике, разработанной организацией независимой экспертизы.

6. Затраты считаются необоснованными по следующим критериям:

• фактические затраты больше, чем амортизационный фонд за минимальный эффективный срок эксплуатации элементов жилого дома;

• фактические затраты больше, чем нормативы затрат по структуре и длительности межремонтного цикла;

• фактическая длительность меньше, чем нормативная длительность межремонтного цикла;

• фактическое количество текущих осмотров и ремонтов больше чем при нормативной структуре межремонтного цикла.

7.Проверка обоснованности затрат проводится по следующим критериям:

• стадиям межремонтного цикла жилого фонда, частей и элементов жилого дома;

• выполнению работ в соответствии со структурой межремонтного цикла;

• срокам окупаемости вложений в строительство жилого фонда;

• восстановительной стоимости жилого дома;

• срокам выполнения работ по реконструкции и модернизации жилого дома;

• срокам эффективной эксплуатации жилого фонда, частей и элементов жилого дома.

8 Принятие управленческого решения о корректировке затрат проводится по следующим направлениям:

• замена элементов жилого дома вместо текущего обслуживания и текущих ремонтов;

• корректировка нормативов затрат на межремонтный цикл;

• корректировка длительности и структуры межремонтного цикла;

• корректировка сроков выполнения работ по реконструкции и модернизации жилого дома;

• корректировка сроков эффективной эксплуатации жилого фонда, частей и элементов жилого дома;

• переоценка стоимости жилого фонда, частей и элементов жилого дома. ⁵⁵

+твои критические комментарии!

+резюме по главе –что же ты считаешь по проблеме и оптимальные варианты развития!!??

В функционировании российского жилищно-коммунального сектора, охватывающем жилищно-коммунальный комплекс и сектор благоустройства, наряду с отдельными положительными тенденциями повышения уровня благоустроенности жилья и расширения круга и объема коммунальных услуг, проявились многие негативные в социальном аспекте явления:

- возросла доля расходов на жилищно-коммунальные услуги в сравнении с ростом цен на потребительские товары, за последние пять лет при росте цен в целом примерно на 50 процентов, тарифы на услуги ЖКХ увеличились в 2-3 раза;

- доля расходов на жилищно-коммунальные услуги в потребительском бюджете жителей российских городов, повысилась с 5-7 до 15-20 процентов, удельный вес участия населения в возмещении затрат на жилищно-коммунальное обслуживание достиг 75 процентов и ставится задача полного возмещения населением этих затрат;

- от 85 до 95 процентов затрат, расходуется на эксплуатацию, тогда как на новое строительство объектов затрачивается от 1 до 7 процентов ресурсов, а на реконструкцию - от 3 до 6 процентов; происходит недопустимое физическое и моральной старение объектов ЖКХ, в инженерных сетях превзошли установленный срок выработки 40 процентов объектов, а в жилом фонде и в коммунальной энергетике - 60 процентов, аварийность превысила установленные нормы в 10 раз;

Основные причины неудовлетворительного состояния городских объектов ЖКХ видятся в недостаточном финансировании строительства, развития, обновления технических средств, хроническом бюджетном недофинансировании жилищно-коммунального сектора, низкой инвестиционной привлекательности вложений в ЖКХ, отсутствии надежных государственных гарантий для отечественных и иностранных инвесторов, неэффективной системе управления функционированием жилищно-коммунального сектора российской экономики в рыночных условиях хозяйствования. Отрицательное влияние на финансирование городского жилищно-коммунального комплекса в России оказывает хроническая недоплата услуг населением и бюджетными организациями, составляющая в расчете на год примерно 60 млрд. рублей или 10 процентов общего объема оплаты. Недоплата компенсируется дотациями жилищно-коммунальным предприятиям из федерального и бюджета субъекта РФ.

В числе факторов, определяющих эффективность функционирования ЖКХ в российских городах, могут быть обозначены следующие:

- нормативно-правовое обеспечение деятельности преобразованных организаций

жилищно-коммунального комплекса;

- формирование институциональной среды и системы функционирования ЖКХ;

- рационализация источников и механизмов финансирования отрасли;

- развитие конкуренции между участниками жилищно-коммунального обслуживания;

- применение ресурсосберегающих технологий;

- подготовка и переподготовка кадров исполнителей и управленцев;

- использование организационно-правовых форм управления деятельностью

ЖКХ, основанных на сотрудничестве с жильцами.

Целесообразно разработать и принять федеральный закон «О правах и

обязанностях потребителей коммунальных услуг», сводящий воедино основополагающие нормы и правила предоставления и оплаты таких услуг, обеспечения их доступности и качества. Аналогичные нормативно-правовые акты следует принять на уровне субъектов Российской Федерации и на муниципальном уровне. Следует укрепить и усовершенствовать организационно-правовую базу создания товариществ собственников жилья.

Необходима программа перехода жилищно-коммунального хозяйства России на принципы самофинансирования, допускающая возможность создания сети частных управляющих компаний в виде коммерческих и некоммерческих организаций при одновременном разграничении функций собственника жилищного фонда и профессионального управления, обслуживания жильцов. Развитие конкурентных отношений в сфере предоставления коммунальных услуг требует преодоления сложившейся монополии на управление жилищным фондом со стороны органов местного самоуправления в лице их структурных подразделений.

Система государственного регулирования должна широко использовать механизмы делегирования полномочий управления сверху вниз. Государству надлежит осуществлять основную роль в проведении антимонопольной политики развитии конкуренции в ЖКХ.

.Реформирование системы жилищно-коммунального хозяйства целесообразно проводить на программной основе, которая предусматривает следующие этапы:

1. Инвентаризация и структуризация жилищного фонда, реструктуризация и погашение задолженности населения и бюджетных организаций.

2. Развитие конкурентной среды и конкурентных рыночных отношений в сфере ЖКХ, регулирование деятельности естественных монополий, тарифное регулирование.

3. Осуществление стратегических мероприятий по обеспечению устойчивого функционирования и качества обслуживания населения.

Предусмотренные Программой меры должны включать:

- повышение эффективности системы управления;

- организация конкурентного обслуживания жилищной сферы;

- стимулирование энерго- и ресурсосбережения;

- упорядочение тарифной системы;

- финансовую поддержку низкодоходных плательщиков услуг ЖКХ;

- повышение обеспеченности жилищно-коммунальными услугами;

- повышение надежности и качества водо-, газо-, тепло- и электроснабжения.

- стимулирование населения создавать ТСЖ

Ресурсосбережение в жилищно-коммунальном секторе должно осуществляться у непосредственных потребителей (за счет установки приборов учета энергетических и водных ресурсов) и стимулирования экономии потребления в коммунальных и энергетических сетях (за счет модернизации сетей, применения оборудования, снижающего непроизводительные потери).

Основное условие снижения бюджетных расходов города, обусловленных перерасходом ресурсов в сфере ЖКХ, - переход от нормативной оплаты потребления в расчете на человека, семью к оплате за фактическое потребление. В связи с этим необходимо усилить коммерческую мотивацию жителей к установке приборов индивидуального, поквартирного учета реального потребления воды, энергии. Положительный эффект достигается также применением двухтарифных счетчиков и двухставочных тарифов.

Должны быть разработаны критерии оценки качества и эффективности работы управляющей компании:

- динамика сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги;

- своевременность осуществления платежей;

- снижение задолженности перед подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями;

- наличие и исполнение графиков работ по эксплуатации жилищного фонда;

- контроль за качеством и количеством услуг;

- своевременность реагирования на поступающие от граждан жалобы.

На основании регулярно проводимых наблюдений и оценок городских властей будет производится информирование управляющей организации относительно направлений ее деятельности, которые с точки зрения собственника, нуждаются в улучшении.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Вступление жилищно-коммунальной отрасли в полосу рыночных преобразований указало на значительный дефицит в ее теоретическом осмыслении, вызванный недооценкой качества услуг ЖКХ в системном взаимодействии с качеством ее реформирования и развития.

Разработка комплекса теоретико-методических положений по совершенствованию процедур повышения качества услуг ЖКХ, включая развитие ЖКХ как института качества услуг, разработку теоретической концепции формирования информационного многообразия качества услуг ЖКХ и реализацию институциональных резервов повышения качества услуг ЖКХ, отвечающих требованиям потребителей позволили получить следующие результаты:

1) выявлены структурные сдвиги состояния функционирования ЖКХ как института качества услуг в форме переходных процессов развития ЖКХ. Эти изменения обусловлены изменяющимися процессами российской экономики в направлении построения рыночной модели развития ЖКХ и формируют «стартовое» качество услуг ЖКХ;

2) обоснованы институциональные резервы повышения качества услуг ЖКХ:

3) изменение правил и норм взаимодействия хозяйственных единиц ЖКХ и их организационных структур; минимизация общих издержек ЖКХ, определяемых как сумма собственно производственных и трансакционных издержек, связанных с обеспечением состояния функционирования ЖКХ; меняющиеся относительные цены услуг ЖКХ и структура спроса (предпочтение потребителей);

5) существенно дополнено и развито представление о качестве услуг ЖКХ как экономической категории, в частности, предложено рассматривать качество как динамическую экономическую категорию, реализуемую через следующие функции: информационные, устойчивости наблюдаемости, управляемости, адаптации, стимулирующие и мотивационные, затратные, ценообразования.;

6) выявлено, что согласно концепции TQM основу качества функционирования ЖКХ составляет система контрактов на всех этапах воспроизводственного цикла между производителями и потребителями услуг ЖКХ. Это позволило установить, что уровень качества услуг ЖКХ различен на рынке услуг, но потребителю (покупателю) за неимением времени и опыта крайне сложно определить этот уровень в момент покупки. Кроме того, потребитель не знает предыстории предлагаемой ему услуги и обладает меньшей, чем продавец, информацией о качестве услуг.

Обеспечение конкурентоспособности услуг ЖКХ на рынках достигается повышением уровня качества услуг и качества функционирования ЖКХ за счет институциональных резервов, приводящих к снижению трансакционных затрат и формированию и наполнению вектора качества развития ЖКХ в соответствии с парадигмой качества.

В одних эпизодах сложившаяся ситуация является следствием несовершенства или недостаточности федеральной нормативно- методической базы, а также формальным подходом местных органов самоуправления к целенаправленной и обоснованной структурной перестройке городского хозяйства, изменению функций органов местного самоуправления от прямого администрирования к законодательно-нормативному формулированию "правил игры" на рынке ЖКУ.

Последнее подтверждается тем, что даже существующая федеральная нормативно-методическая база по формированию эффективной и прозрачной жилищной политики не в полной мере используется на муниципальном уровне. Органами местного самоуправления не достаточно активно проводится ее конструктивная адаптация к специфике местных условий. отсутствие прозрачности системы управления становятся препятствием

при реализации эффективной жилищно-коммунальной политики, не отвечает интересам конечных потребителей ЖКУ, формируют благоприятную почву для коррупционных возможностей на рынке ЖКУ.

В качестве первого шага к формированию эффективной и прозрачной жилищно-коммунальной политики должно произойти совершенствование ее нормативно-методического обеспечения.

Для формирования полноценной системы управления муниципальным заказом на исполнение ЖКУ необходимо разработать и принять к исполнению:

• "Положение о муниципальном заказе на полное обслуживание жилищного фонда и системе управления муниципальным заказом"

• "Порядок применения санкций к Муниципальному заказчику за несоблюдение нормативно- технических требований по использованию, содержанию и ремонту жилищного фонда и придомовых территорий";

• "Порядок формирования основных показателей договоров на исполнение муниципального заказа в сфере жилищно-коммунальных услуг"

• "Положение о проведении конкурсов управляющих компаний в сфере ЖКУ";

• "Положение по обслуживанию жилищного фонда на условиях долгосрочной концессии";

Для гармонизации интересов потребителей и исполнителей ЖКУ, ограничения произвольной интерпретации исполнителем состава, показателей качества, объема услуг и их стоимости, а также с целью усиления возможности влияния потребителей на объем и качество ЖКУ, необходимо разработать и принять к исполнению:

• «Правила предоставления жилищных и коммунальных услуг»

• «Стандарты качества жилищных и коммунальных услуг»

• «Положение о механизме снижения населению платежей и выплаты компенсаций за жилищные и коммунальные услуги при нарушении качества и режима при нарушении их предоставления»

• «Положение о порядке применения финансовых санкций к исполнителями при нарушении качества и стимулирования при предоставлнии качественных жилищных и коммунальных услуг»

Для повышения объективности ставок за наем жилья, прозрачности договорных отношений, для повышения эффективности политики ценообразования в сфере жилого фонда, требуется разработать и принять к исполнению "Положение о расчете платы за наем по договору найма жилых помещений в муниципальном жилом фонде ".

Для усиления возможности контроля над качеством предоставляемых услуг со стороны потребителя и не-зависимых экспертных организаций, необходимо разработать и принять к исполнению "Положение о независимой экспертизе в сфере предоставления жилищных и коммунальных услуг "

Для нормативного закрепления отношений между потребителями и исполнителями ЖКУ с учетом разработанных системы показателей качества и механизмов обеспечения прозрачности договорных отношений, необходимо разработать и принять к исполнению "Положение о договорных отношениях между Исполнителями и Потребителями жилищных и коммунальных услуг ".

Перечисленные документы должны быть разработаны организацией независимой экспертизы и утверждены законодательными органами соответствующих уровней.