3. Продаж земельних ділянок на конкурентних засадах

В умовах проведення земельної реформи та приватизації зе­мель значна частина державного земельного фонду перейшла у власність громадян та юридичних осіб. І хоча процес масової приватизації земель в Україні ще не завершений, питома вага земель державної власності постійно зменшується. Це у свою чергу породило потребу в установленні справедливого порядку розподілу земель державної власності між приватними особами, які мають намір здійснювати певну інвестиційну діяльність. У зв'язку з цим у ст. 134 ЗК України встановлене загальне пра­вило про те, що земельні ділянки державної або комунальної власності, призначені для продажу суб'єктам підприємницької діяльності під забудову, підлягають продажу виключно на кон­курентних засадах (земельних аукціонах). Тим самим ЗК Украї­ни забезпечив, по-перше, надходження досить великих коштів до відповідних бюджетів, оскільки земельні аукціони мають од­ним із своїх наслідків зростання цін на земельні ділянки. По-дру­ге, відчуження земель державної власності на конкурентних за­садах забезпечило відсів випадкових, фінансово нездатних суб'єктів господарської діяльності отримувати у власність зе­мельні ділянки без внесення інвестицій, тобто з метою спекуля­тивного їх перепродажу.

Порядок конкурентного продажу земельних ділянок поши­рюється не на всі земельні ділянки державної власності. Він сто­сується лише тих з них, які, по-перше, відчужуються суб'єктам підприємницької діяльності. Отже, не підлягають обов'язковому продажу на земельних торгах земельні ділянки державної влас­ності, які: 1) відчужуються у власність громадянам не для здійснення підприємницької діяльності, а для задоволення осо­бистих потреб (для житлового, дачного, гаражного будівництва, колективного чи індивідуального садівництва тощо); 2) відчужу­ються у власність юридичних осіб, які не є суб'єктами підприєм­ницької діяльності. Крім того, правило про обов'язковість відчу­ження земель на конкурентних засадах не поширюється на відчуження: 1) земельних ділянок державної власності, на яких розташовані вже побудовані об'єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок, в яких відсутні акції (частки, паї), що належать державі; 2) земельних ділянок державної та комунальної власності, на яких розташовані об'єкти незаверше­ного будівництва, що приватизуються.

Як правило, земельні торги є публічними. їх учасниками мо­жуть бути будь-які юридичні особи і громадяни — суб'єкти підприємницької діяльності, які сплатили реєстраційний і га­рантійний внески і можуть бути покупцями відповідно до зако­нодавства України.

Земельний аукціон — це різновид публічних земельних тор­гів, на підставі яких право власності на виставлену на аукціон зе­мельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який за­пропонує найбільш високу ціну.

Земельний конкурс — це різновид публічних земельних торгів, на підставі якого право власності на виставлену на кон­курс земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найбільш вигідні умови використання земель­ної ділянки відповідно до умов конкурсу та її цільового призна­чення, а також кращі умови її придбання. Отже, якщо для визна­чення переможця земельного аукціону головне значення має за­пропонована ціна земельної ділянки, то для земельного конкурсу ціна має другорядне значення у порівнянні з конкурсними умо­вами використання земельної ділянки переможцем земельного конкурсу після її придбання.

Згідно зі ст. 135 ЗК України земельні торги проводяться у формі аукціону. Організатором земельних торгів є орган державної влади чи орган місцевого самоврядування, держав­ний орган приватизації чи центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, уповноважений здійснювати відчу­ження земельної ділянки, призначеної для продажу, або дер­жавний виконавець відповідно до рішення суду. Проведення зе­мельних торгів здійснює юридична особа, яка має дозвіл (ліцен­зію) на проведення земельних торгів, на підставі договору з відповідним органом державної влади чи органом місцевого са­моврядування, державним органом приватизації чи централь­ним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів (ви­конавець земельних торгів).

Земельні торги проводяться з дотриманням спеціальних вимог, які визначені ЗК України. По-перше, Кодекс передбачає, що на земельні торги може виставлятися лише підготовлена для їх про­ведення земельна ділянка. Підготовленість ділянки до земельних торгів означає, що: а) її межі визначені в натурі (на місцевості) та закріплені межовими знаками; б) виготовлений технічний пас­порт земельної ділянки. В технічному паспорті земельної ділянки мають міститися відомості про: а) розмір земельної ділянки; б) місце її розташування (адресу); в) належність до державної чи комунальної власності; г) грошову оцінку земельної ділянки та її стартову ціну, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці земель­ної ділянки; ґ) природний і господарський стан земельної ділянки; д) цільове призначення земельної ділянки (ст. 136 ЗК України). Порядок виготовлення технічного паспорта встановлений поста­новою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Положен­ня про технічний паспорт земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги» від 16 травня 2002 р.¹

По-друге, земельні торги можуть проводитися не раніше ЗО днів з моменту опублікування у пресі офіційної інформації про виставлення на земельні торги земельних ділянок, а також розміщення на таких земельних ділянках рекламних щитів з офіційною інформацією про виставлення на земельні торги зе­мельних ділянок. Така офіційна інформація повинна містити відомості про: а) розмір земельної ділянки; б) цільове призначен­ня; в) стартову ціну, яка не може бути нижчою оцінки земельної ділянки за цінами, що склалися на земельних аукціонах у відповідному населеному пункті або районі населеного пункту; г) місце і час проведення торгів; ґ) назву та адресу установи, прізвище та посаду, номер телефону особи, в якої можна ознайо­митися з технічним паспортом земельної ділянки.

По-третє, оголошені у встановленому законом порядку зе­мельні торги не можуть бути скасовані їх організатором будь-ко­ли. Він має право відмовитися від їх проведення не пізніше, ніж за 10 днів до їх проведення з обов'язковою публікацією офіційної інформації про скасування земельних торгів із зазначенням причини скасування (ст. 137 ЗК України).

По-четверте, земельні торги можуть бути визнані такими, що не відбулися, лише у разі: а) відсутності покупців або наяв­ності тільки одного покупця; б) якщо жоден із покупців не за­пропонував ціну, вищу за стартову ціну земельної ділянки; в) несплати в установлений термін переможцем земельних торгів належної суми за придбану земельну ділянку. Проте у разі незгоди учасника чи переможця земельних торгів з рішен­ням організатора аукціону про визнання земельних торгів та­кими, що не відбулися, спір вирішується у судовому порядку (ст. 138 ЗК України).

Положення ЗК України про земельні торги підлягають де­талізації в законопроекті «Про ринок земель», який перебуває на розгляді у Верховній Раді України.