2. Правочини щодо земельних ділянок

Основною правовою формою ринкового обігу земельних діля­нок є правочин (угода). Згідно зі ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивіль­них прав та обов'язків. Загальні вимоги щодо укладення право-чинів містяться у главі 16 ЦК України.

Однак правове регулювання земельних відносин має як при­ватноправовий, так і публічно-правовий характер і забезпечу­ється не тільки цивільним, а й земельним законодавством. Зе­мельне законодавство України закріпило певний баланс публіч­них та приватних інтересів у земельних правовідносинах, зокрема у правовідносинах цивільного (ринкового) обігу земель­них ділянок. Тому укладення правочинів щодо земельних діля­нок регулюється як нормами цивільного, так і нормами земель­ного законодавства України.

Норми цивільного законодавства співвідносяться з нормами земельного законодавства як загальні і спеціальні. Це означає, що якщо між нормою цивільного права та нормою земельного права, які регулюють перехід прав на землю, є розбіжності чи су­перечності, то пріоритет у застосуванні мають норми земельного права.

Як зазначено у ст. 131 ЗК України, громадяни та юридичні особи України, а також територіальні громади та держава мають право набувати у власність земельні ділянки на підставі міни, ренти, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод (правочинів). Укладення таких угод (правочинів) здійсню­ється відповідно до ЦК України з урахуванням вимог ЗК України.

Отже, цивільне право регулює відносини щодо укладення цивільних правочинів щодо земельних ділянок у взаємодії з зе­мельним правом. Земельно-правові вимоги до укладення цивільних правочинів щодо земельних ділянок встановлені у ст. 132 та інших статтях ЗК України. Причому частка земель­но-правових норм, які регулюють укладення правочинів щодо земельних ділянок, є значно більшою, ніж частка відповідних цивільно-правових норм. Тому правочини щодо земельних діля­нок дістали назву «земельні правочини».

Земельний правочин — це дія двох чи більше осіб, спрямова­на на виникнення, зміну чи припинення права на земельну ділянку. Загальний зміст земельних правочинів визначений у ст. 132 ЗК України. Згідно з цією статтею правочини повинні містити: а) назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадя­нина, назва юридичної особи); б) вид правочину; в) предмет пра-вочину (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо); г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку; ґ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки; д) відомості про відсутність або наявність об­межень щодо використання земельної ділянки за цільовим при­значенням (застава, оренда, сервітути тощо); е) договірну ціну; є) зобов'язання сторін. Цією ж статтею також встановлено, що правочини про перехід права власності на земельні ділянки ук­ладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються. Во­ни вважаються укладеними з дня їх нотаріального посвідчення.

Земельні правочини не є однорідними, і тому можуть бути поділені на відповідні групи.

Як і цивільні правочини, земельні правочини можуть бути од­носторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Односто­роннім земельним правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами. До односто­ронніх земельних правочинів із земельними ділянками нале­жать договір дарування, заповіт та добровільна відмова від пра­ва власності на земельну ділянку на користь держави чи тери­торіальної громади.

До двосторонніх земельних правочинів належить: а) договір купівлі-продажу; б) договір міни; в) договір про спільну власність на земельну ділянку; г) договір про довічне утримання особи, яка є власником земельної ділянки; ґ) договір ренти; д) установчий договір про створення господарського товариства з передачею до його статутного фонду права власності чи права користування земельною ділянкою; е) договір оренди земельної ділянки; є) до­говір про встановлення емфітевзису; з) договір про встановлення суперфіцію; договір застави (іпотека) тощо.

Важливі правові особливості земельних правочинів виплива­ють з цільового призначення земельних ділянок та належності їх до тієї чи іншої категорії земель (ст. 19 ЗК України). Так, наприк­лад, у ст. 130 ЗК України встановлене правило про те, що покуп­цями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва мо­жуть бути лише: а) громадяни України, які мають сільськогоспо­дарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського вироб­ництва; б) юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва. Цією ж статтею також встановлено, що переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають громадяни України, які постійно проживають на території відпо­відної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідні органи місцевого самоврядування. Отже, за критерієм правового режиму земельних ділянок, які є об'єктом земельних правочинів, вони поділяються на правочини щодо зе­мель сільськогосподарського призначення, правочини щодо зе­мель промисловості, транспорту, правочини щодо земель, нада­них громадянам для житлового, гаражного, дачного будівництва, садівництва тощо.

Залежно від характеру права на земельну ділянку, на перехід якого спрямований правочин, земельні правочини поділяються на: 1) правочини, спрямовані на забезпечення переходу права власності на земельну ділянку (договори купівлі-продажу, дару­вання, міни тощо); 2) правочини, спрямовані на забезпечення пе­реходу права користування земельною ділянкою (договори орен­ди землі, договори про встановлення емфітевзису та суперфіцію).

За статусом сторін земельних правочинів їх можна кла­сифікувати на правочини за участю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави.

Проте наведена класифікація земельних правочинів не є ви­черпною. В науці та на практиці можуть застосовуватися і кри­терії їх поділу на окремі групи.

Основним видом земельних правочинів, які опосередковують обіг земельних ділянок з переходом їх у власність інших осіб, є договори купівлі-продажу. Поняття, форма та загальний поря­док укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок визначені ЦК України. Згідно зі ст. 655 цього Кодексу договір купівлі-продажу — це двосторонній правочин, відповідно до якого одна сторона (продавець) передає або зобов'язується пере­дати земельну ділянку у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти земельну ділян­ку і сплатити за неї певну грошову суму. Сторонами договору купівлі-продажу є продавці — громадяни та юридичні осо-би-власники земельних ділянок або органи державної влади чи органи місцевого самоврядування, які здійснюють правомоч­ності власника від імені держави чи територіальної громади, та покупці, які мають відповідати вимогами, визначеним чинним цивільним та земельним законодавством.

Земельно-правові вимоги до форми та порядку укладення до­говорів купівлі-продажу визначені ЗК України. Зокрема, ЗК

України визначає правовий режим земельної ділянки як об'єкта права власності чи користування, межі оборотоздатності зе­мельних ділянок та кваліфікаційні вимоги до набувачів прав на них, а також повноваження органів влади, які діють від імені власника — держави чи територіальної громади. Наприклад, у ст. 128 ЗК України встановлено, що продаж громадянам і юри­дичним особам земельних ділянок державної, крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, що підлягають привати­зації, та комунальної власності для потреб, визначених цим Ко­дексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою Міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень. А продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок, на яких роз­ташовані об'єкти, які підлягають приватизації, здійснюється державними органами приватизації у порядку, що затверджує Кабінет Міністрів України.

ЗК України визначає порядок ініціювання укладення догово­ру купівлі-продажу земельної ділянки та перелік необхідних для цього документів. Так, громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради або державного органу прива­тизації. У заяві зазначаються бажане місце розташування земельної ділянки, цільове призначення та її розмір. До заяви мають бути додані: а) державний акт на право постійного кори­стування землею або договір оренди землі; б) план земельної ділянки та документ про її надання у разі відсутності державно­го акта; в) свідоцтво про реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності.

Крім того, ЗК України встановив терміни розгляду заяви (кло­потання) зацікавленої особи про продаж їй земельної ділянки за рахунок земель державної чи комунальної власності. Так, Рада Міністрів Автономної Республіки Крим, місцева державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада, державний ор­ган приватизації у місячний строк повинні розглянути заяву і прийняти рішення про продаж земельної ділянки або про відмову в продажу із зазначенням причин відмови. При цьому особам, які подали заяви (клопотання) про придбання (купівлю) земельної ділянки, що не перебуває в їх користуванні, продаж цієї ділянки здійснюється не пізніше ЗО днів після розроблення землевпоряд­ною організацією проекту відведення земельної ділянки.

ЗК України визначив вичерпний перелік підстав для відмови у продажу громадянину чи юридичній особі земельної ділянки державної чи комунальної власності. Такими підставами є: а) не­подання документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу такої земельної ділянки; б) виявлення недостовірних відомостей у поданих документах; в) якщо щодо суб'єкта підприємницької діяльності порушена справа про банкрутство або припинення його діяльності. Відмова у продажу земельної ділянки з інших підстав є неправомірною і може бути оскаржена у судовому порядку.

Якщо відповідний орган влади прийняв рішення про продаж земельної ділянки громадянину чи юридичній особі, то таке рішення є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки (ст. 128 ЗК України).

Разом із тим, слід мати на увазі, що з моменту введення в дію ЗК України 1 січня 2002 р. деякі з його статей ще й до цього часу повністю не набули чинності. Йдеться про статті, які визначають компетенцію органів державної виконавчої влади щодо розпоряд­ження землями державної власності, які розташовані у межах на­селених пунктів (статті 128, 129, 149 та деякі інші). Так, згідно з п. 12 Перехідних положень ЗК України до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпоря­дження землями в межах населених пунктів, крім земель, пере­даних у приватну власність, та земель, на яких розташовані дер­жавні, зокрема казенні, підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї), об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів — відповідні органи виконавчої влади. Оскільки розмежування земель державної та комунальної влас­ності у практично всіх населених пунктах України не проведене, переважна більшість земель державної власності у населених пунктах можуть відчужуватися не органом державної виконавчої влади як повноважним представником держави-власника таких земель, а відповідним органом місцевого самоврядування — сільською, селищною чи міською радою.