Тема 9. Договори про передачу майна в користування

Практичні завдання

Задача № 1. З вини орендаря сталася пожежа, якою було по­шкоджено складські приміщення. За договором оренди у разі по­жежі чи іншого пошкодження майна з вини орендаря орендар мав

відшкодувати:

а) суму орендної плати за час проведення ремонтних робіт;

б) вартість ремонтних робіт, що проводяться орендодавцем, яка визначається за кошторисом будівельної організації.

Питання:

1. Хто несе ризик випадкової загибелі майна?

2. Чи було завдано майну орендодавця збитків? Що означає термін "збитки" за чинним законодавством?

3. Чи відповідають законодавству наведені положення договору оренди? Чи задовольнить суд вимоги орендодавця у разі, якщо орендар відмовиться добровільно відшкодовувати вказані суми?

Задача № 2. Між громадянином Нестеренком і виробничою фірмою "Німфа" було укладено договір оренди житлового будинку в одному із селищ Житомирської області, який на вимогу громадя­нина сторони вирішили нотаріально посвідчити. Зважаючи на те, що у селищі не було ані державної нотаріальної контори, ані приватно­го нотаріуса, вони звернулися до місцевої сільради, оскільки, на їх думку, посадові особи могли посвідчити такий договір. Але їм було відмовлено із посиланням на ст. 37 Закону України "Про нотаріат".

Питання:

1. Що таке цивільно-правова угода? Які її різновиди?

2. Чи є обов'язковим нотаріальне посвідчення договору оренди житлового приміщення, однією із сторін якого є громадянин?

3. Чи правомірна відмова посадової особи місцевої сільради у посвідченні угоди про оренду житлового будинку на прохання гро­мадянина?

Задача № 3. Фірма "Міст" уклала із громадянином договір оренди його приватизованої квартири для розміщення у ній мага­зину. Однак у ЖЕО, куди звернулися представники фірми для реєстрації договору, повідомили, що оренда квартир для таких цілей відтепер заборонена, оскільки змінилося відповідне законо­давство.

Питання:

1. Якими нормативними актами регламентовано здачу квартир, що належать громадянам, в оренду?

2. Чи потрібно реєструвати договори оренди квартир? Якщо так — то у якому органі?

3. Чи відповідають дійсності доводи працівників ЖЕО про те, що оренда квартир для нежитлових потреб заборонена?

Задача № 4. Між двома підприємствами було укладено договір оренди нежитлового приміщення строком на 1 рік. Плату за кори­стування приміщенням передбачалося вносити щомісячно. Оскільки протягом шести місяців орендар не сплачував орендних платежів, орендодавець надіслав йому листа, в якому повідомляв про дострокове розірвання договору і вимагав забрати товари, які зберігалися у приміщенні. У своїй відповіді орендар повідомляв, що одностороння відмова від виконання зобов'язань заборонена, і погрожував звернутися до суду з позовом про усунення перешкод в користуванні приміщенням.

Питання:

1. Чи передбачає законодавство випадки дострокового розірван­ня договору оренди? Чи може таке розірвання відбуватися в одно­сторонньому порядку?

2. Що можна порадити орендодавцеві у цій ситуації?

Задача № 5. Спільне підприємство і товариство з обмеженою відповідальністю уклали договір оренди нежитлових приміщень, що належали товариству, в якому розмір орендної плати обумов­лювався в доларах США з умовою її сплати в національній валюті за курсом Національного банку України на день платежу. У зв'яз­ку зі зміною курсу валюти розмір орендної плати значно підвищив­ся, у зв'язку з чим орендар запропонував унести зміни до догово­ру, зафіксувавши розмір орендної плати у гривнях та зменшивши суму орендної плати. Орендодавець не погодився, і орендар звер­нувся до суду із позовом про примусове внесення змін до догово­ру оренди.

Питання:

1. Яким законодавством регулюються відносини, що склалися між сторонами? У якому порядку можлива зміна умов договору щодо розмірів орендної плати?

2. Чи можливе встановлення суми договору в доларах США?

3. Яке рішення має прийняти суд?

Задача № 6. У 1998 р. між підприємством з іноземними інве­стиціями "Єва" та обласним підприємством електрозв'язку був укладений договір оренди нежитлового приміщення — частини переговорного залу в належному відповідачеві будинку зв'язку — для облаштування там торговельного павільйону. Одним із пунктів договору передбачалось, що у разі його розірвання торго­вельний павільйон після повного відшкодування його балансової вартості передається орендодавцю, а відшкодування провадиться у тижневий строк із урахуванням індексації на підставі цін, зафіксованих в узгоджувальному акті, підписаному сторонами. Через місяць підприємство "Єва" на орендованих у відповідача площах збудувало павільйон, а ще через 6 місяців сторони шля­хом обміну листами домовились про розірвання договору. Оскільки орендодавець у встановлені строки не відшкодував вартість збудованого павільйону, орендар звернувся до госпо­дарського суду.

Питання:

1. Чи правомірно розривати договір шляхом обміну листами?

2. Чи мали право сторони включати в договір умову про зали­шення павільйону орендодавцеві і про обов'язок останнього відшкодувати орендареві його вартість?

3. Яке рішення має прийняти суд?

Задача № 7. Товариство з обмеженою відповідальністю "Граніт" здавало в оренду складські приміщення з метою зберігання в них кави, що потім реалізовувалася через мережу магазинів роздрібної торгівлі. Зміна кон'юнктури ринку і різке зростання вартості кави призвели до зменшення обсягів продажу і утворення заборгова­ності з орендної плати.

Коли представник орендаря прибув для отримання чергової партії товару, орендодавець відмовився видати товар, погрожуючи при цьому не видавати каву до погашення заборгованості. Орендар направив орендодавцю лист, в якому зазначив, що вартість товару в сотні разів перевищує заборгованість за орендними платежами і

що подібним чином він не вправі примушувати до сплати суми за­боргованості.

У відповідь на претензію орендодавець частково погодився з не­правомірністю своїх вимог і запропонував орендарю отримати ка­ву в кількості меншій, ніж заявлено, а решту товару, вартість яко­го дорівнює заборгованості за орендними платежами, залишити в розпорядженні орендодавця.

Питання:

1. Визначте істотні умови договору оренди.

2. У якому порядку вирішуються спори між орендодавцем та орендарем?

3. Що можна порадити орендодавцеві та орендареві? Вирішіть ситуацію.

Задача № 8. Товариство з обмеженою відповідальністю орендува­ло у державного комбінату частину приміщень для облаштування там складу. Договір було укладено строком на 2 роки. Після закінчення строку договору комбінат повідомив товариство про необхідність звільнення орендованих приміщень, відмовившись подовжувати термін договору. Мотивацією такого рішення були систематичні за­тримки внесення орендних платежів на рахунок орендодавця.

У свою чергу товариство надіслало лист комбінату, в якому відмовлялось звільнити приміщення. Воно вказувало на те, що відповідно до Закону України "Про оренду державного та кому­нального майна" має переважне право на продовження договору оренди на новий термін. Крім того, товариство вважало, що воно виконувало належним чином свої зобов'язання за договором, оскільки прострочення внесення орендних платежів становило менше трьох місяців.

Комбінат подав позов до суду із вимогою про повернення орен­дованого приміщення у зв'язку із закінченням строку дії договору оренди.

Питання:

1. Який нормативний акт застосовується для урегулювання орендних відносин у ситуації, що розглядається? Які наслідки закінчення терміну дії договору оренди він передбачає?

2. У чому полягає суть переважного права орендаря на укладен­ня договору оренди на новий термін?

3. Яке рішення може прийняти суд?

Задача № 9. У 1998 р. між акціонерним товариством і малим підприємством був укладений договір оренди, за яким товарист­во передавало підприємству нежитлові приміщення на невизначений строк (без зазначення строку дії договору). У 2000 р. інше підприємство запропонувало товариству вигідніші умови оренди житлових приміщень. У зв'язку з цим товариство надіслало повідомлення орендарю про розірвання договору оренди та необхідність звільнення приміщень у тримісячний термін. Підприємство із цим не погодилося, вважаючи неправомірною односторонню відмову орендодавця від виконання договору. То­вариство подало позов до суду про повернення майна із неза­конного володіння.

Питання:

1. Норми якого законодавства застосовуються у разі укладення договору оренди майна, що не належить до державної чи кому­нальної власності?

2. Чи можна вважати договір оренди різновидом договору май­нового найму? Чи допускається укладення договору майнового найму без зазначення строку?

3. Яке рішення має прийняти господарський суд?

Задача № 10. Фірма "Будова" уклала із виробничим об'єднан­ням "Державою" договір, за яким фірма орендувала належне об'єднанню складське приміщення строком на 1 рік. Протягом цього строку орендар належним чином виконував свої обов'язки за договором — сплачував орендні платежі тощо. По закінченні терміну договору орендодавець відмовив орендареві у його подо­вженні і звернувся до суду із позовом про визнання договору орен­ди неукладеним, мотивуючи це тим, що договір оренди не містив усіх істотних умов, що передбачені ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Відповідач заперечу­вав проти позову, посилаючись на те, що він сумлінно виконав свої обов'язки за договором, а отже, договірні відносини можна вважа­ти такими, що склалися між сторонами.

Питання:

1. Чи поширюються вимоги Закону України "Про оренду дер­жавного та комунального майна" на відносини між підприємства­ми, що не перебувають у державній (комунальній) власності?

2. Які наслідки визнання договорів неукладеними?

3. Яке рішення має прийняти суд?

Задача № 11. Між приватним підприємцем і державним підприємством "Південний завод" було укладено договір оператив­ного лізингу землі для тимчасового розміщення на ділянці об'єкта торгівлі. Під час чергової перевірки податкова інспекція подала по­зов до суду про визнання договору лізингу недійсним, посилаючись на те, що завод є тільки землекористувачем і не має права уклада­ти подібні договори.

Питання:

1. Який порядок передачі майна в оперативний лізинг? Чи є правомірною передача землі в лізинг?

2. Чи мала право податкова інспекція в цьому разі втручатися в господарську діяльність сторін?

3. Яке рішення має прийняти суд?