- •Виробництво, розподіл і збут продукції
- •Організаційна структура і менеджмент
- •Маркетинг
- •Розв’язок:
- •Співставлення дохідності різних варіантів забудови земельної ділянки (тис. Грн)
- •Поправки залежно від функціонального призначення земельної ділянки
- •Разом : 120 000
- •Мультиплікатори оцінки вартості бізнесу
- •Потенціалу підприємства
- •В системі координат space
- •Потенціалу підприємства
- •Виробничого призначення
- •Рішення. Результати розрахунків за допомогою методу дисконтованих грошових потоків для всього інвестованого капіталу (формули (10.2), (10.3), (10.6)) наведені в таблиці 10.3.
- •Результати розрахунків за допомогою методу дисконтованих грошових потоків для власного капіталу (формули (10.2), (10.3), (10.5)) наведені в таблиці 10.4.
Співставлення дохідності різних варіантів забудови земельної ділянки (тис. Грн)
№ п/п |
Показники та алго- ритм їх розрахунку |
Варіанти забудови: |
Житловий проект |
Торго- вельний центр |
Офісний будинок |
1 |
Потенційний річний валовий дохід |
500 |
1250 |
750 | |
2 |
Недовикористання та втрати при зборі платежів |
25 |
125 |
100 | |
3 |
Інший дохід |
15 |
50 |
25 | |
4 |
Операційні витрати |
150 |
600 |
250 | |
5 |
Резерв на заміщення зношених активів |
15 |
50 |
25 | |
6 |
Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд |
0,1310 |
0,1400 |
0,1300 | |
7 |
Коефіцієнт капіталізації для землі |
0,18 |
0,18 |
0,18 |
Розв’язок:
1. Визначимо дійсний валовий дохід за варіантами:
1.1. 500 – 25 + 15 = 490 тис. грн.
1.2. 1250 – 125 + 50 = 1175 тис. грн.
1.3. 750 – 100 + 25 = 675 тис. грн.
2. Визначимо чистий операційний дохід за варіантами:
2.1. 490 – 150 – 15 = 325 тис. грн.
2.2. 1175 – 600 – 50 = 525 тис. грн.
2.3. 675 – 250 – 25 = 400 тис. грн.
3. Визначимо чистий операційний дохід, який припадає на будівлі та споруди, за варіантами:
3.1. 2250 × 0,1310 = 294,75 тис. грн.
3.2. 3600 × 0,1400 = 504,00 тис. грн.
3.3. 2875 × 0,1300 = 373,75 тис. грн.
4. Визначимо чистий залишковий дохід від землі за варіантами:
4.1. 325 – 294,75 = 30,25 тис. грн.
4.2. 525 – 504,00 = 21,00 тис. грн.
4.3. 400 – 373,75 = 26,25 тис. грн.
5. Визначимо розрахункову остаточну вартість землі за варіантами:
5.1. 30,25 / 0,18 = 168,06 тис. грн.
5.2. 21,00 / 0,18 = 116,67 тис. грн.
5.3. 26,25 / 0,18 = 145,83 тис. грн.
Висновок: найліпший і найефективніший варіант використання земельної ділянки відповідає його забудові житлом.
Назва методу |
Загальна характеристика |
Технологія розрахунку |
Специфіка використання |
Метод кумулятивної побудови |
Передбачає сумування безризикової ставки з усіма компенсаціями за ризик, яким переобтяжений об’єкт оцінки |
де rбаз — базова безризикова ставка дисконту; ki — компенсація за і-тий ризик; n — кількість урахованих ризиків |
Безризикова ставка дорівнює депо- зитній ставці комерційних банків, ураховуючи: 1) депозит є валютним; 2) сума депозитного вкладу співставна з розміром чистого операційного потоку капіталу; 3) термін отримання чистого операційного потоку капіталу від використання об’єкта співставний зі строком депозитного вкладу; 4) умови депозиту відповідають угодам з юридичними особами; 5) загальна безризикова дисконтна ставка розраховується як середня між названими вище факторами провідних банків країни |
Метод співставного продажу |
Ставка дисконту визначається шляхом ділення чистого операційного потоку за об’єктами-аналогами на їх ринкову вартість (у комерційних угодах) |
, де NCFі — чистий операційний потік капіталу за і-тим об’єктом; MVі — ринкова вартість і-того об’єкта-аналога; n — кількість ринкових аналогів, доступних на ринку |
Використовується у випадку наявності в аналітика достовірної ін- формації щодо об’єктів аналогів та відповідного розвитку ринків нерухомості, землі, застосовуваного устаткування тощо |
Метод капітальних активів |
Ставка дисконту визначається через існуючий ринок капіталу |
, де rбаз — базова безризикова ставка дисконту; — коефіцієнт бета (коефіцієнт системного ризику); ррин — середня дохідність ринку |
До запропонованої формули, як правило, додаються індивідуальні поправки за конкретним об’єктом оцінки: компенсація за відмінності у масштабах діяльності; компенсація за спеціальні ризики об’єкта тощо |
|
Виступає у двох різновидах: 1) для власного і позикового капіталу, 2) для складових елементів об’єкта; передбачає встановлення ставки дисконту за середньозваженою технологією |
1) , де q — частка позикових джерел фінансування у загальній сумі капіталу підприємства; рk — середня дохідність позикового капіталу; ра — нормальна дохідність власного капіталу. 2) де qЗЕМ — частка вартості землі в загальній вартості об’єкта; rЗЕМ — ставка дисконту для землі; qНЕР — частка вартості нерухомості у загальній вартості об’єкта; rНЕР — ставка дисконту для нерухомості; qN — частка вартості n-го елемента в загальній вартості об’єкта; rN — ставка дисконту для n-го елемента |
Використовується при позиковому фінансуванні купівлі та функціонуванні об’єкта оцінки, або за наявності точних даних щодо всіх складових (конструкційних) елементів об’єкта |
Закінчення табл. 5.1
Назва методу |
Загальна характеристика |
Технологія розрахунку |
Специфіка використання |
Метод середньозваженої вартості капіталу |
Ставка дисконту встановлюється відповідно до рівня середньозважених витрат на капітал |
, де qП — частка кредиту в загальному обсязі фінансування об’єкта; vП — кредитна ставка; qВ — частка власного капіталу в загальному обсязі фінансування об’єкта; vП — вартість використання власного капіталу; qN — частка n-го джерела фінансових ресурсів у загальному обсязі фінансування об’єкта; vN — вартість використання n-го джерела фінансування |
Використовується для приведення грошових потоків, визначених по моделі сукупного капіталу |
|
Реалізується у двох формах: простій та модифікованій; передбачає встановлення ставки дисконту відповідно рівню внутрішньої норми дохідності капіталу інвестора |
, де СF + — притоки капіталу підприємства за і-тий рік (період); CF — відтоки капіталу підприємства за і-тий рік (період); n — кількість прогнозних періодів оцінки; Fmi () — |
Використовується при розрахунках мінімальної вартості об’єкта, яка відповідає нульовому бюджетуванню грошових потоків |
|
дисконтний множник, визначений як відповідна функція грошової одиниці для і-го періоду за попередньо встановленою ставкою по відношенню до базового періоду. Звідси виводиться значення дисконтної ставки, хоча це й пов’язано з труднощами математичного характеру |
| |
Метод ставки LIBOR |
Ставка дисконту встановлюється відповідно до вартості грошової одиниці на Лондонській валютній біржі, враховуючи державний ризик |
, де LIBOR — вартість продажу грошей на європейських валютних ринках; К — рівень ризику країни |
При фінансуванні об’єкта через європейські валютні ринки на стан- дартних умовах залучення |
Задача-приклад 6.1
Необхідно оцінити забудовану земельну ділянку, яка використовується для обслуговування магазину роздрібної торгівлі. Загальна площа ділянки становить 460 м2. Об’єкт оцінки розташований у населеному пункті з чисельністю жителів 50 тис. осіб, що віддалений від адміністративного центру на 35 км. Відстань до залізничного вокзалу — 6 км, а до автовокзалу — 2 км. Ділянка має типові конфігурацію, забудову та рівень інженерно-технічного оснащення, нормальні геологічні умови. Офіційний курс грн/дол становить 5,33.
Визначити вартість земельної ділянки.
Розв’язок:
1. За функціональною ознакою, ділянка відноситься до земель комерційного використання, тобто коефіцієнт функціонального використання становить 1,513 (визначене значення згідно з таблицею).