право

До створення єдиної системи органів реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень відмітку про відчуження земельної ділянки на державному акті на право власності на земельну ділянку, що відчужується, здійснює нотаріус та орган, який здійснює державну реєстрацію земельних ділянок.

Право власності або право користування земельною ділянкою виникає з моменту державної реєстрації земельної ділянки. Відповідно до ст. 14 Конституції право власності на землю гарантується. Особливі гарантії права власності на земельну ділянку визначені у ст. 153 ЗКУ, відповідно до якої власник не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, крім випадків, передбачених ЗКУ та іншими законами України. У випадках, передбачених ЗКУ та іншими законами України, допускається викуп земельної ділянки в порядку, встановленому Законом України "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності" від 17 листопада 2009 р. При цьому власникові земельної ділянки відшкодовується її вартість. Колишній власник земельної ділянки, яка викуплена для суспільних потреб, має право звернутися до суду з позовом про визнання недійсним чи розірвання договору викупу земельної ділянки та відшкодування збитків, пов'язаних із викупом, якщо після викупу земельної ділянки буде встановлено, що земельна ділянка використовується не для суспільних потреб3. Право власності на землю (земельну ділянку) здійснюється у певних межах - фізичних чи юридичних. Межі здійснення права власності насамперед обмежуються фізичними межами землі як об'єкта права власності Українського народу (державними кордонами) та встановленими в натурі (на місцевості) межами окремої земельної ділянки. Так, відповідно до ст. 79 ЗКУ право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які є на ній. Право власності на земельну ділянку розповсюджується на простір, що над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

Юридичні обмеження права власності на землю можуть бути встановлені законом, договором, заповітом або рішенням суду. Відповідно до ст. 13 Конституції України та ст. 319 ЦКУ при здійсненні права власності на землю власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства, він не може використовувати право власності на землю на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі. Юридичні обмеження права власності на землю деталізуються в земельному законодавстві. Відповідно до ст. 111 ЗКУ право власності на земельну ділянку може бути обмежено законом або договором шляхом встановлення: а) заборони на продаж або інше відчуження певним особам протягом установленого строку; б) заборони на передачу в оренду (суборенду); в) права на переважну купівлю у разі її продажу; г) умови прийняття спадщини тільки визначеним спадкоємцем; Г) умови розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків; д) заборони на провадження окремих видів діяльності; е) заборони на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту та зовнішнього виду нерухомого майна; є) умови здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги; ж) умови додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт; з) умови надавати іншим особам право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку; и) інших зобов'язань, обмежень або умов. Зазначені обмеження підлягають державній реєстрації та діють протягом терміну, встановленого законом або договором. Як обмеження права власності на земельні ділянки можна також розглядати встановлення земельних сервітутів (глава 32 ЦКУ, глава 16 ЗКУ), охоронних зон, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон та зон особливого використання земель (ст. 112-115 ЗКУ), а також додержання правил добросусідства (глава 17 ЗКУ)'.

Відповідно до ст. 13 Конституції України власність зобов'язує. В ст. 91 ЗКУ визначаються обов'язки власників земельних ділянок щодо раціонального використання та охорони землі як основного національного багатства України. В теорії земельного права обов'язки власників земельних ділянок поділяють на земельні, земельно-майнові та земельно-екологічні.

Земельні обов'язки власників мають своїм об'єктом безпосередньо земельну ділянку як частину довкілля, основний засіб виробництва, місце розселення людей та розміщення виробничих і побутових об'єктів. До цієї групи обов'язків власників земельних ділянок відносять: обов'язок використовувати передані у власність земельні ділянки за їх цільовим призначенням, зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем тощо.

Покладення земельно-майнових обов'язків на власників земельних ділянок спрямоване на забезпечення реалізації майнових прав та інтересів інших осіб (власників сусідніх земельних ділянок, органів місцевого самоврядування, Українського народу тощо). До таких обов'язків можна віднести обов'язок своєчасно сплачувати земельний податок, не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів, дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних із встановленням земельних сервітутів та охоронних зон та ін.

Земельно-екологічні обов'язки власників земельних ділянок мають на меті забезпечення збереження, раціонального використання і відтворення земель та інших природних ресурсів, а саме: обов'язок додержуватись вимог законодавства про охорону довкілля, своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом, підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі. У випадку невиконання обов'язків власники земельних ділянок несуть юридичну відповідальність у порядку, визначеному чинним законодавством України тощо.

З урахуванням суб'єктного складу, особливостей набуття і здійснення права власності на землю у ч. З ст. 8 ЗКУ визначено три форми права власності на землю: 1) право приватної власності на землю; 2) право комунальної власності на землю; 3) право державної власності на землю. Водночас поза правовим регулюванням залишилось право колективної власності на землю, суб'єктами якого були юридичні особи в період з 1992 до 2002 року1. Законодавчо не визначеним залишається також механізм здійснення права власності на землю Українським народом, оскільки всупереч Конституції України та ЦКУ, в чинному ЗКУ така форма права власності на землю відсутня, що ставить під сумнів конституційність його положень.