44. Понятие, характеристика и существенные условия договора аренды. Виды договора аренды.

Аре́нда (лат.arrendare — отдавать в наём) — форма имущественного договораилисоглашения, по которомусобственникпередаётарендаторуправопользованияи исключительноговладенияимуществом на определенное время при условии уплаты арендной платы.

Объект аренды:Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (такие вещи называются непотребляемыми). Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре. В зарубежном праве допускается аренда не только вещей, но и прав, представляющих имущественную ценность, а также ценных бумаг (в частности акций) и даже паев торговых товариществ.

Форма договора:Договор аренды в РФдолжен быть заключён в письменной форме, если он заключён на срок более одного года и если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (регистрация договора осуществляется в соответствующем территориальном органеФедеральной регистрационной службы).

Стороны договора:Арендодатель (лессор) — физическое или юридическое лицо, которое предоставляет имущество арендатору за плату во временное пользование и владение или во временное пользование. Сдавать в аренду имущество может только его собственник или лицо, уполномоченное на это собственником либо законом. Арендатор (лесси, посессор, рентер, тенант) — физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее пользование и владение или пользование предоставленным имуществом арендодателю. К арендатору гражданское законодательство не предусматривает каких-либо требований и ограничений (за исключением гражданской дееспособности, как и к иным субъектам гражданско-правовых отношений).

Виды аренды:В соответствии с законами РФ аренда может различаться по видам: собственно аренда, субаренда, наем, поднаем. Также в российском законодательстве отдельно оговариваются особенности аренды для различных видов движимого и недвижимого имущества: прокат движимого имущества, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Аренда транспортных средств Один из видов арендных отношений, объектом которых выступают транспортные средства.

Лизинг Лизинг, иначе финансовая аренда, представляет собой комплекс имущественных отношений, которые характеризуются тем, что арендодатель обязан приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определённого им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

45. Понятие, форма и характеристика договора аренды зданий и сооружений. Особенности договора аренды предприятия.

По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Этот договор консенсуальный, двусторонне обязывающий, возмездный.

Предмет - здания или сооруж-я, т.е. разновид-ть недвиж-го им-ва. Сооружения – это колодцы, мосты и т.д. (т.е. все то, что привязано к земле).

Существенное условие дог-ра – арендная плата. При отсутствии согласованного сторонами в письм.форме условия о размере арендной платы договор аренды здания и сооруж-ия считается незаключенным.

Форма-письменная. Если срок договора более одного года, то обязательна гос регистрация.

Если арендодатель – собственник земли, то в дог-ре определяются вопросы об аренде зем.участка. Если это не прописано в договоре, то арендатор имеет право пользоваться зем.участком в том объеме, кот ему необходим. Если арендодатель – не собственник земли, здание передается без согласия собственника земли при условии, что арендатор будет использовать этот участок по назначению. В случае смены собственника зем.участка за арендатором сохр-ся право пользования, т.е. новый собственник приобретает этот участок с обременением. В дог-ре опред-ся арендная плата и плата за польз-е землей.

В случае расторжения договора арендатор имеет право потребовать возмещения расходов, связанных с произошедшими улучшениями, если они были сделаны с согласия арендодателя.

Действует преимущественное право на продление договора.

В случае если арендодатель нарушает право арендатора на продление договора, и в теч. одного года заключает подобный дог-р с другим участником, у арендатора есть право в суд.порядке потребовать расторжения дог-ра и восстановления дог-ра с ним и возмещения убытков.

Передача и возврат арендованного имущ-ва осущ-ся по передаточному акту. Уклонение одной из сторон от подписания рассм-ся как отказ от исполнения дог-ра и влечет соот-щие последствия.

Договор аренды предприятий подлежит гос рег-ции и считается заключенным с момента такой рег-ции. Дог-р заключается в письм форме путем составления одного док-та, подписанного сторонами.

По дог-ру аренды п/п-ия арендодатель обязуется предоставить арендатору п/п-ие как единое целое за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.

Стороны – предприниматели.

Предмет – предприятие в целом как имущественный комплекс, предназначенный для использования в п/п-ой деят-ти. В состав п/п-ия могут входить основные фонды (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.), оборотные ср-ва (запасы сырья, топлива, материалов и др.), права пользования землей, водой, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, права требования и долговые обязат-ва. Не могут передаваться по дог.аренды права, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие опред.видом деят-ти.

Передача осущ-ся посредством передат акта. Для передачи п/п-ие необходимо подготовить. Эта обязанность лежит на арендодателе.

Обязательно уведомление кредиторов п/п-ия. Кредитор, не давший согласия на перевод долга, вправе в теч 3-х мес. со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязат-ва и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, не уведомленный об аренде п/п-ия, вправе заявить те же требования в теч года со дня, когда он узнал или д.б. узнать об аренде п/п-ия. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Арендатор вправе без согласия арендодателя:

1 Сдавать п/п-ие в субаренду, передавать его в перенаем, продавать, обменивать мат ценности при условии, что это не несет уменьшение ст-ти п/п-я

2. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

4. Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.

Арендодатель обязан возместить расходы, связанные с улучшением, т.к. эти улучшения повлекут увеличение ст-ти п/п-ия.

Договор м.б.расторгнут в случае, если на этом п/п-ии невозможно заниматься деят-тью, с которой его брали в аренду.