3. Возврат капитала по фонду возмещения, образованного по безрисковой процентной ставке (метод Хоскольда).

В некоторых случаях инвестиции являются настолько прибыльными, что возможность реинвестирования их по той же процентной ставке, что и у первоначального вложения, считается маловероятной.

Для реинвестируемых средств возможно получение дохода по более низкой «безрисковой» процентной ставке процента.

Полученные тремя методами, коэффициенты капитализации различаются по величине.

Коэффициент капитализации отражает степень риска вложения инвестиций в определенный объект недвижимости. Поэтому

• расчеты по рекапитализации наиболее рисковых вложений следует производить по методу Ринга,

• наименее рисковые - методу Инвуда.

Если вложенный капитал к концу прогнозного периода изнашивается частично, то имеет место частичная рекапитализация.

При частичной рекапитализации предполагается, что часть средств будет выручена от перепродажи собственности, а не за счет текущих доходов.

Норма возврата капитала в этом случае будет составлять только часть полной ставки.

R = on + of

On= ставка дисконта

Of= норма возврата капитала. Процесс возврата капитала называется рекапитализа­цией, которая проводится в зависимости от изменения стоимости собственности во времени.

Пояснения к рисунку:

Случай 1. Если стоимость объекта недвижимо­сти по сравнению с ценой его приобретения (красная ли­няя) уменьшается, то норму возврата капитала необходимо включить в коэффициент капитализации со знаком плюс:

R_o = on + of

Случай 2. Если стоимость не меняется (голубая линяя) (за сколько купили, за столько и продали), пользуются только ставкой дисконта, т.к. прогнозируются поступления равновеликих доходов и перепродажа площадей по цене равной сумме вложенных средств: R_o =оn

Случай 3. Стоимость собственности в конце пе­риода увеличивается. В этом случае повышается стои­мость собственности при определении коэффициента капитализации, надбавка на будущий рост капитала вычи­тается из ставки процента. R_o =оn-of, V = I \ R_O

В данном случае мы делим чистый операционный доход на коэффициент капитализации для получения рыночной стоимости объекта недвижимости.

№19. Оценка недвижимости путем капитализации дохода методами физ. Остатка.

Капитализация дохода – совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать ст-ть О.Н. на основе его способности приносить доход. Базовой моделью доходного подхода явл-ся ф-ла: V=I/R.

Методы остатка используют девелоперы для своей работы

1.Метод остатка для земли.

При применении метода остатка для земли должны быть известны

• доход, приносимый единым об нед-ти,

• стоимость зд и сооруж, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений.

• улучшения дб сравнительно новыми или еще не построенными, в этом случае ст-ть улучшений опред с высокой точностью (затратным подходом).

• известна также экон жизнь улучшений.

Метод остатка для земли — вариант метода капитализации дохода, основанный на принципе избыточной продуктивности.

Этапы:

1. -опред ЧОД;

2. -опредст-ть замещения улучшений;

3. -опредкоэф капитализации для улучш (методы Ринга, Инвуда, Хоскольда) и зу;

4. -опредст-тьзу.

Используется следующая расчетная формула:

где VL — стоимость земельного участка; Vb — стоимость улучшений; R L — коэффициент капитализации для земельного участка; Rb  —коэффициент капитализации для улучшений. NOI-ЧОД

5. Если при использовании метода остатка для земли получается отрицательный остаточный доход, приписываемый з уч, то необходимо проверить, верны ли все допущения, принятые при расчетах коэф кап-ции и доходов.

6. Если не выявлены ошибки в расчете, то можно сделать следующие выводы:

• здание является «избыточным улучшением» для данного участка земли, то есть доход, приписываемый зданию, не способен обеспечить возврат инвестированного в здание капитала;

• требуется другой подход к управлению собственностью, чтобы сделать ее более привлекательной, (предположим, для арендаторов путем корректировки ставок)

2. Метод остатка для зданий - используется для оценки стоимости давно построенных и устаревших по многим параметрам улучшений при условии, что земля может быть оценена с высокой степенью точности, например, с использованием методов сравнительного подхода, то есть имеются многочисленные данные недавних сопоставимых продаж.

Используется следующая расчетная формула:

; где VL - стоимость земли; Vb - стоимость улучшений; R L - коэффициент капитализации для земли; Rb - коэффициент капитализации для улучшений.

Если при использовании метода остатка для здания получается отрицательная величина стоимости здания, то следует:

1) внести изменения в управление объектом;

2) снести здание и заменить его другим, которое будет соответствовать варианту оптимального (наиболее эффективного) использования земли.

Помимо рассмотренных в методы остатка входят также

1. м о для собств капитала,

2. м о для заемного капитала