7.Доходный подход в оценке недвижимости. Виды доходов. Расчет чистого операционного дохода.

Доходный подходоснован на принципе ожидания, т.е. покупатель или инвестор приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов и выплат.

2 Осн метода:

1. метод капитал доходов

2. дисконтированияден потоков.

Метод прямой капитализации, суть которого заключается в расчёте текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации.

Используется когда поток будущ дохода стабилен и равновелик.С = ЧОД/К, Т.о., для опредя стоимости объекта методом прямой капитализации необходимо:

1. определить ЧОД от использования объекта за первый прогнозный год;

2. рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Метод прямой капитализации – позволяет преобразовать ежегодный стабильный доход от объекта в его стоимость. Под стабильным доходом понимают доход ожидаемый от использования оцениваемой собственности в течении типичного для прогнозного периода года, приведенной к текущей стоимости.

Определение ЧОД.

Это рассчитанная величина дохода, полученная от использования объекта после вычитания из двд всех расходов по экспл объекта. Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину дохода от основного вида деятельности и прочих видов деятельности, базирующихся на оцениваемой объекте недвижимости.

Далее определяются возможные потери от недоиспользования объекта на полную мощность и потерь при сборе платежей. Уменьшая величину потенциальной валовой выручки на потери от недоиспользования, получаем действительный валовой доход.

Из действительного валового дохода вычитаются операционные расходы и получаем чистый операционный доход. К операционным расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов, резерв на замещение предметов с коротким сроком жизни

Доход на инвест-ден сумма, кот получинестором за польз его деньгами, за риск невозврата инвест-отдача.

8. Документы территориального планирования: виды документов, их содержание, особенности утверждения.

1. Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий,

2. Документы территориального планирования подразделяются на:

1. документы территориального планирования РФ;

2. документы территориального планирования субъектов РФ;

3. документы территориального планирования муниципальных образований.

3. Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

Территориальное планирование, что планируют различные уровни публичной власти (1)

Российская Федерация

• а) объекты федеральных энергетических систем

• б) объекты использования атомной энергии

• в) объектов обороны и безопасности

• г) объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи

• д) объекты, обеспечивающих космическую деятельность

• е) объекты, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы РФ

• з) иные объекты, размещение которых необходимо для осуществления установленных Конституцией РФ, федеральными законами полномочий РФ и выполнения международных обязательств РФ

Плюс:

Границы земель лесного фонда, особо охраняемых природных территорий федерального значения, земель обороны и безопасности

Субъекты РФ

• а) объекты энергетических систем регионального значения;

• б) объекты транспорта, путей сообщений, информатики и связи регионального значения;

• в) линейные объекты регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

• г) иные субъекты, размещение которых необходимо для осуществления определенных федеральными законами и законами субъектов РФ полномочий субъектов РФ

Плюс:

особо охраняемые природные территории регионального значения, изменение границ земель сельскохозяйственного назначения и границ сельскохозяйственных угодий в составе земель с/х назначения

ОМС

Муниципальные районы

• а) объекты электро- и газоснабжения в границах района;

• б) автомобильные дороги общего пользования между населенными пунктами, мосты и иные транспортные и инженерные сооружения вне границ населенных пунктов в границах муниципального района;

• в) иные объекты, размещения которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления муниципального района.

Поселения, Городские округа

Генеральные планы включают в себя планирование размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе:

• а) объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах поселения, городского округа;

• б) автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов поселения, в границах городского округа;

• в) объектов жилищного фонда в целях реализации муниципальных программ сноса и реконструкции жилищного фонда, утвержденных представительными органами муниципальных образований;

• г) иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления поселения, органов местного самоуправления городского округа.

Плюс:

- функциональное зонирование

Совместная подготовка документов территориального планирования

Совместная подготовка проектов документов территориального планирования может осуществляться:

1. органами исполнительной власти РФ и органами государственной власти субъектов РФ

2. органами государственной власти субъектов РФ

3. органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления

4. органами местного самоуправления муниципальных образований

План реализации документов территориального планирования (1)

1. План реализации схемы территориального планирования РФ (подготавливается и утверждаются в порядке, установленном Правительством РФ, в течение трех месяцев со дня ее утверждения):

2. План реализации схемы территориального планирования субъекта РФ (утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ в течение трех месяцев со дня ее утверждения):

3. План реализации схемы территориального планирования муниципального района (утверждается главой местной администрации муниципального района в течение трех месяцев со дня принятия такой схемы):

4. Плн реализации генерального плана поселении, генерального плана городского округа (утверждается главой местной администрации поселения, городского округа в течение трех месяцев со дня утверждения генерального плана):

Государственная экспертиза проектов документов территориального планирования

Проекты документов территориального планирования могут направляться по собственной инициативе на государственную экспертизу:

- федеральными органами исполнительной власти;

- органами исполнительной власти субъектов РФ

- органами местного самоуправления

- общественными объединениями

Расходы несут инициаторы проведения государственной экспертизы

Заключение государственной экспертизы проектов документов территориального планирования может быть оспорено заинтересованными лицами в судебном порядке