Экономика-недвижимости1

Помимо налога на доход физических лиц и налога на прибыль предприятий, совершающих операции с недвижимым имуществом, те и другие уплачивают на-

лог на добавленную стоимость.

Объектом налогообложения являются следующие операции (ст. 146 НК РФ):

–реализация недвижимого имущества, работ, услуг, реализация предметов залога;

–выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления;

–передача права собственности на товары на безвозмездной основе;

–весь комплекс риелтерских операций;

–передача в аренду нежилых зданий, сооружений, помещений и предпри-

ятий;

–выполнение работ и оказание жилищно-коммунальных или других услуг на рынке недвижимости.

Налоговой базой при реализации недвижимости является откорректированная балансовая стоимость имущества, а при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица по договорам поручения, комиссии и агентским договорам налоговая база определяется как сумма дохода, полученного предпринимателем в виде вознаграждения (или любых иных доходов).

Налоговая ставка налога на добавленную стоимость равна 16,67 %. При операции с недвижимостью плательщики НДС имеют право на налоговые вычеты в размере сумм налога, предъявленных налогоплательщику подрядными организациями или проведенного ими капитального строительства; по товарам, приобретаемым для выполнения строительно-монтажных работ и др.

С вопросами налогообложения при наследовании или получения недвижимости в порядке дарения, при передаче недвижимости в доверительное управление,

свидами льгот и налоговыми вычетами и многими другими следует ознакомиться по специальной литературе, посвященной налогообложению недвижимости.

Термины и понятия

Государственное регулирование рынка недвижимости Цели, функции, методы регулирования Разделение управления по иерархическим уровням Земельный кадастр Зонирование территории

Государственная система регистрации недвижимости Объекты государственной регистрации Титул собственности Налоги и сборы, связанные с недвижимостью

Налогообложение имущества предприятий Налогообложение имущества физических лиц Налог на землю

Налогообложение доходов от операций с недвижимостью Налог на добавленную стоимость

131

Упражнения

Верны ли следующие утверждения?

а) 1. Создание благоприятного климата для инвестиций в недвижимость является целью государственного регулирования.

2.Быть верховным арбитром в спорах между участниками рынка недвижимости – функция государства.

3.Лицензирование деятельности на рынке недвижимости относится к экономическим методам управления.

4.Установление ставки налогообложения недвижимости относится к административным методам управления.

5.Амортизационная политика является административным методом управления недвижимости.

6.Существует только два иерархических уровня управления недвижимостью – федеральный и местный.

7.Земельный кадастр – это свод сведений о земельных ресурсах государства.

8.Региональная власть не имеет право установить ограничения на использование определенных территорий.

9.Зонирование городских земель разрешает строительство промышленных объектов в любой зоне.

10.Размер арендных платежей зависит от зоны, в которой находится объект недвижимости.

11.Титул собственности – законное право на недвижимость.

12.Государственная регистрация недвижимости, гарантирует устойчивость и безопасность рынка недвижимости.

13.Такое ограничение прав как сервитуты, ипотека, аренда не подлежит государственной регистрации.

14.Право оперативного управления и хозяйственного ведения не подлежит государственной регистрации.

15.Пожизненное наследуемое владение землей подлежит государственной регистрации.

б) 1. Налог является обязательным платежом в бюджет.

2.Дарение и наследование недвижимости не облагается налогом.

3.Налоги и сборы вносятся в бюджеты трех уровней.

4.Земельный налог вносится в федеральный бюджет.

5.Лесной налог вносится в федеральный бюджет.

6.Налог на имущество предприятий вносится в местный бюджет.

7.Ставка налога на имущество предприятий может достигать 2 %.

8.Общественные объединения, ведущие бизнес, платят налог на имущество.

9.Земли природоохранного и историко-культурного назначения налогом не облагаются.

10.Катера, моторные лодки являются движимым имуществом и налогом на

недвижимость не облагаются.

132

11.Ставки налогообложения на жилье возрастают с ростом инвентаризационной стоимости.

12.Все физические и юридические лица платят налог на имущество.

13.Налогообложение физических и юридических лиц, совершающих операции с недвижимостью, строится одинаково.

14.Налог на добавленную стоимость при продаже недвижимости платят и физические и юридические лица.

15.Основная часть налога на прибыль предприятий, осуществляющих операции с недвижимостью, поступает в региональные бюджеты.

133

ОТВЕТЫ И РЕШЕНИЯ К УПРАЖНЕНИЯМ

Глава 1

1. Нет. Материальные. 2. Да. 3. Нет. Социальные. 4. Нет. Экономические. 5. Нет. Правовой. 6. Нет. К недвижимым. 7. Нет. Физические / материальные. 8. Нет. Быть объектом купли-продажи. 9. Нет. К недвижимым. 10. Нет. Права распоряжения. 11. Да. 12. Да. 13. Нет, ст. ГК РФ. 14. Да. 15. Нет. В активе, в разделе «основные средства». 16. Да. 17. Нет. Право пользования. 18. Да. 19. Нет. Это связано с ограниченностью срока получения прибыли. 20. Нет. Физический. 21. Нет. Это относится к материальному износу. 22. Да. 23. Да. 24. Нет. 25. Неверно. 26. Нет, это условный возраст, определяемый экспертами на основе внешнего вида и технического состояния недвижимости. 27. Да.

Глава 2

1.1 – з, 2 – д, 3 – в, 4 – и, 5 – г, 6 – е, 7 – б, 8 – к, 9 – а, 10 – ж.

2.1 – верно; 2 – неверно, т.к. признаки разного рода; 3 – неверно; 4 – верно; 5 – неверно; 6 – верно; 7 – неверно, т.к. в определении не хватает указания на период времени.

Глава 4

1.Правильно – в, г, ж, к, л, м; неправильно – а, б, д, е, з, и, н.

2.ПВД = (4 ×$ 290 + 12 ×$ 390 + 4 ×$ 470) ×12 мес. = $ 92 640 в год;

ДВД = ПВД (1 – 0,04) + $ 2800 = $ 91 734;

ОР = $ 28 400 в год; ЧОД = РВД – ОР – Резерв на замещение =

= $ 91 734 – $ 28 400 – $ 1700 = $ 61 634 в год; ДН = ЧОД – РОДЛ = $ 61 634 – $ 33 000 = $ 28 634 в год;

ЧД = ДН (1 – 0,13) = $ 28 634 х 0,87 = $ 24 912 в год.

Глава 5 1. 1. Нет. Народнохозяйственным. 2. Нет. Экономическим. 3. Нет. Экологиче-

ским. 4, 5. Да. 6. Нет. Наоборот выгодны. 7, 8, 9, 10. – Да. 11. Нет. Собственными, но привлеченными из вне фирмы. 12. Нет. Заемными. 13. Нет. С этим понятием связано финансирование через облигации. 14. Нет. Он может только владеть и пользоваться, но право распоряжаться теряет. 15, 16, 17. – Да. 18. Нет. Вынуж-

денными. 19. Да.

134

2. По формуле (1) вычисляем:

ЧДД = – 40 + 115,2 117,22 115,23 112,24 125,25 – 40 + 12,5 + 11,8 + 8,68 +

+ 5,785 + 10,4 = + 8,8 млн. руб.

Т.к. ЧДД > 0, то инвестиции выгодны и инвестор получит после реализации проекта, прирост капитала, равный 8,8 млн. руб.

3. По формуле (3) вычисляем:

Т.к. ИД > 1, то инвестиции выгодны и получаемый доход в 1,23 раза окажется больше вложенного капитала.

4. Методом подбора коэффициента дисконтирования Е (см. формулу (2)) находим:

Можно считать, что ВНД = 0,29 1/год, как такое значение Е, при котором ЧДД ≈ 0. Поскольку ВНД = 0,29 > Е = 0,2, то инвестиции выгодны. Еще выводы, которые следуют из полученного результата. Если бы АО «Молодежная мода», брала кредит в 40 млн. руб. под 29 % годовых, то покупка швейной фабрики стала бы нецелесообразной. Или, если бы 40 млн. руб. были собственным капиталом, который в другом месте давал бы отдачу более чем в 29 % годовых, то покупка фабрики опять же оказалась невыгодной.

5.

135

6.

Наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования участка является строительство гипермаркета. В этом случае стоимость земли максимальная и равна 83 тыс. у.е.

7. а) Коэффициент ипотечной задолженности равен:

б) Ипотечная постоянная составляет:

в) Т.к. ИП = 25 % > СИК = 14 %, то основной долг будет выплачен до конца срока кредита.

г) Доходность собственного капитала составит:

Ипотечный кредит экономически целесообразен, т.к. доходность собственного капитала заметно превышает доходность недвижимости (ДСК = 48,5 % > ДН = 30 %). Это происходит за счет высоких дифференциала финансового рычага (ДН – ССП = 30 % – 14 % = 16 %) и плеча финансового рычага (долг / собственный капитал = 60 тыс.

у.е. / 30 тыс. у.е. = 2,0).

Глава 6

1.1. Верно – в), г) и д); неверно – а), б).

2.Верно – б), г) и д); неверно – а), в).

3.Верно – а), г); неверно – б), в), д).

4.Верно – а), г), д); неверно – б), в).

5.Верно – в), д); неверно – а), б), г).

2.а), д), е), з), и).

3.Средняя разница цен продаж по дачам с бассейном и без него равна:

136

Величина поправки на бассейн при покупке-продаже дачи составляет 15 тыс. долл.

4. Стоимость оцениваемого коттеджа равна:

(150 – 15 + 0 + 0 + 5 – 20 + 7) тыс. долл. = 127 тыс. долл.

5. Среднее значение мультипликатора валового дохода равно

Стоимость оцениваемого объекта будет:

97 тыс. долл./год 3,7 год = 359 тыс. долл. 6. Оценка производится методом ДДП (см. п. 6.3.3).

= 34,78 + 31,18 + 27,72 + 346,11=439,8 тыс. долл.

Глава 7

Стоимость здания по затратному методу будет равна:

а) 1, 2, 7, 10, 11, 12, 15 – правильно;

3, 4, 5, 6, 8, 9, 13, 14 – неправильно;

б) 1, 3, 5, 7, 8, 11, 14, 15 – правильно;

2, 4, 6, 9, 10, 12, 13 – неправильно.

137

ЧАСТЬ II

МЕТОДЫ ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО АНАЛИЗА ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Глава 8 ФИНАНСОВЫЕ ВЫЧИСЛЕНИЯ В ЭКОНОМИКЕ

НЕДВИЖИМОСТИ – ШЕСТЬ ФУНКЦИЙ СЛОЖНОГО ПРОЦЕНТА

Профессиональная работа с недвижимостью требует знаний и умений при оценивании экономических последствий от операций, совершаемых с недвижимостью. Практика нескольких столетий выработала специальные методы, которые в России до отмены частной собственности были известны под названием «коммерческие вычисления», в странах рыночной экономики называются чаще всего «финансовой математикой». Эти методы постоянно развиваются в соответствии с запросами практики. Так, в последние десятилетия они дополнены специальным аппаратом, позволяющим оценивать фьючеры, опционы, портфели недвижимости, форфейтинговые (трансформирующие торговый кредит в банковский) операции и др.

Владение методами финансовой математики стало одной из важных составляющих в качественной подготовке риэлтеров, оценщиков, менеджеров, экономистов, банковских работников, предпринимателей. Изложение начнем с основы финансовой математики, с изложения процентных вычислений, часто объединяемых названием «шесть функций сложного процента» или «шесть функций денежной единицы».

В основе финансовых расчетов лежит «принцип неравноценности нынешних и будущих благ», называемый также проблемой «время – деньги».

Будущие деньги дешевле сегодняшних не только из-за обесценивающей их инфляции, но, главным образом, из-за потери дохода, которого лишается инвестор, теряющий возможность вложить сегодня в дело будущие деньги.

Простейшие финансовые операции, производимые в инвестиционной деятельности, заключаются во вложении/заимствовании капитала на определенный период времени, а затем в получении/возврате увеличенного капитала. Логика этих операций представлена на рис. 8.1.

Рис. 8.1. Основные финансовые операции

138

PV (от англ. Present Value) – текущая стоимость. Синонимы – стоимость текущего момента времени, настоящая, реальная стоимость;

FV (от англ. Future Value) – будущая стоимость. Синонимы – наращенная, аккумулированная, капитализированная стоимость;

rt – процентная ставка (если t = 1 год). Синонимы – процент, темп прироста, ставка процента, ставка доходности;

dt – дисконтная ставка (если t = 1 год). Синонимы – дисконт, ставка дисконтирования, учетная ставка.

Капитализация – процесс определения будущей стоимости денег по их текущей стоимости, т.е. процесс превращения PV в FV. Предполагается, что деньги удерживаются в деле в течение определенного времени, принося периодически процент, который накапливается и тоже приносит доход.

Дисконтирование – процесс определения текущей стоимости денег по будущему доходу от инвестиций, т.е. процесс превращения FV в PV.

Математическая связь между капитализацией и дисконтированием простая и задается формулами:

FV = PV + rt × PV = PV (1 + rt);

Из двух последних выражений путем несложных алгебраических преобразований легко получить:

rt = dt = 0) имеет место rt примерно равно dt.

Как правило, в финансовых расчетах используется ставка rt, даже когда речь идет о дисконтировании. Таким образом, rt и dt отождествляются.

Причина в том, что ставка rt легко определяется по бухгалтерской отчетности, т.е. по прошлому и настоящему, чего нельзя сделать в отношении ставки dt.

Разница между rt и dt невелика в штатной для экономики ситуации, когда доходность по инвестициям не превосходит 15–20 %.

Сегодняшние расчеты FV нужны лишь в качестве ориентиров при планировании инвестиций, а не как точные величины, по которым в будущем станут производиться расчеты между заинтересованными сторонами.

Если же экономика не стабильна, если имеет место высокая инфляция, если процентные ставки окажутся высокими (а разница между rt и dt большой), то в такой экономике любые расчеты становятся ненадежными, и при принятии решений, как показывает опыт, лучше опираться не на формальные методы, а на экспертные

139

оценки – они точнее. Поэтому в обычной (нормальной) экономической ситуации допустимо считать, что rt ≈ dt.

Следует также помнить, что инвестиции (затраты) всегда связаны с будущими доходами и в силу имманентно присущей будущему неопределенности, с риском не получения ожидаемого дохода. Доход, как правило, окажется либо больше, либо меньше прогнозируемого. Причины риска весьма разнообразны – экономические, технические, экологические, социальные, природные, политические и др.

Оценивать будущие доходы станем по правилу сложного процента, предполагающему его начисление на возрастающую базу (денежную сумму).

С финансовыми расчетами тесно связаны специальные математические функции, называемые также «шесть функций сложного процента». Синонимы – шесть функций денежной единицы, шесть функций денег:

1)FV1 – будущая / накопленная / аккумулированная / капитализированная денежная единица;

2)FVА1 – будущая стоимость аннуитета (ренты), т.е. единичного денежного потока;

3)SFF1 (англ. Sinking fund factor) – фактор фонда возмещения, показывающий величину периодического платежа, который позволяет за «n» периодов времени, при заданной ставке процента, накопить одну денежную единицу;

4)РV1 – текущая / дисконтированная / настоящая стоимость денежной едини-

цы;

5)РVА1 – текущая стоимость аннуитета, т.е. сегодняшняя стоимость единичного денежного потока;

6)IАО (англ. Installment of amortise one) – взнос на амортизацию единицы, показывающий размер периодических равных платежей в течение срока кредита, включающих погашение основного долга и уплату процента в расчете на единицу долга.

8.1. ПЕРВАЯ ФУНКЦИЯ: БУДУЩАЯ СТОИМОСТЬ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ FV1 = Φ1

Капитал, вложенный в недвижимость увеличивает за год свой размер на величину процента, определяемого через ставку процента. Последняя равна отношению чистой прибыли к вложенному капиталу.

Рост каждой единицы капитала может исчисляться либо по правилу простого процента, когда процент начисляется только на первоначальную сумму; либо по правилу сложного процента, когда процент начисляется на всю накопленную к началу года сумму.

Первый способ проще в вычислениях (FV1 = (1 + r × n)), второй несколько сложнее (FV1 = (1 + r)n). Применение первого оправдано при незначительной ставке процента (r) и малых периодах накопления (n). Применение второго способа объективно правильно, но опирается на допущение, что вложенные деньги не будут изыматься из оборота до конца срока инвестирования. Количественная разница между способами видна из приводимой таблицы.

140