1.5. Процесс оценки стоимости офисной недвижимости.6

Оценка офисного здания сейчас является очень распространенным процессом, и в этом нет ничего удивительного, ведь количество офисов увеличивается день ото дня, что связано с развитием бизнес процессов в России.

Оценка офисной недвижимости подразумевает, что за определенное время, которое оговаривается в контракте между оценочной компанией и заказчиком, будут произведены следующие работы в рамках независимой оценки офисных помещений:

- сбор данных о параметрах офисов в процессе тщательного их осмотра;

- работы по анализу окружающих объектов;

- исследование рынка недвижимости офисного типа;

- выбор методов и подходов к качественной оценке офисов, которые учитывают их специфические особенности;

После этих действий, носящих подготовительный характер, начнется непосредственно работа по оценке офисного здания и всех его помещений, которая закончится составлением профессионального отчета.

Сама по себе офисная недвижимость обладает целым рядом специфических особенностей, которые обуславливаются тем, что офисы обычно концентрируются в городской черте. И при проведении оценки офисной недвижимости это обязательно принимается во внимание. В связи с тем, что любой офис представляет собой лицо организации, по которому большинство клиентов компании составляют свое мнение о ней, можно прийти к выводу, что стоимость офисов напрямую зависит от их местонахождения и от состояния отделки помещений. При оценке офисного здания специалист-оценщик ориентируется на то, в каком месте города он расположен, насколько просто человеку добраться до него, используя общественный транспорт. Большое значение имеет и дороговизна отделки помещений, и иные аналогичные факторы.

На основании оценки офисов составляется отчет, являющийся итогом работы оценщика. Такой отчет об оценке офисной недвижимости содержит полное описание офиса, оценка которого производилась, подходов к его оценке, аналогов офиса, расчетные данные о цене, полученные сравнительным методом, согласование итогов оценки, копии документов БТИ и документов, подтверждающих право собственности и так далее.

Итогом действий по независимой оценке офисных помещений станет достоверная стоимость офиса, которая учитывает все мельчайшие детали.

1.6. Методика оценки стоимости недвижимости.7

Для оценки недвижимости используют несколько подходов:

• затратный– состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного здания, при этом учитывается износ недвижимости,

• сравнительный– основан на сравнении оцениваемого объекта с подобными объектами недвижимости, уже выставленными на продажу,

• доходный– рассматривается возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за определённый период.

1. Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

• аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

• сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

• замещения;

• сбалансированности;

• спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

• изучение рынка;

• сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

• сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

• корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

• установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

В рамках сравнительного подхода к оценке выделяют два метода:

• метод сравнения продаж;

• метод валовой ренты.

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Метод валовой ренты можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.

2. Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

• уровень заработной платы;

• величина накладных расходов;

• затраты на оборудование;

• нормы прибыли строителей в данном регионе;

• рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

• расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);

• расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

• расчет накопленного износа (Ин): - физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

• функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

• внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

• расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си;

• определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.

Рассмотрим методы определения стоимости воспроизводства (замещения).

Метод количественного обследования(количественный метод)заключается в составлении смет затрат на все виды работ, которые необходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений.

Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

Метод сравнительной единицыначинается с определения стоимости строительства сравнительной единицы (1м², 1м³) аналогичного здания. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом. Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения. При выборе объекта-аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики.

Метод разбивки по компонентампо укрупненным видам работ оценка рыночной стоимости земельного участка отличается от предыдущего метода тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов (фундаментов, перекрытий, стен и др.)

Можно выделить несколько вариантов метода разбивки по компонентам:

• метод субподряда основывается на том, что строитель обычно нанимает субподрядчиков для выполнения, по крайней мере, части работ. При использовании этого метода стоимость объекта находится путем сложения затрат по всем субподрядчикам.

• метод разбивки по профилю работ сходен с методом субподряда. Предполагает расчет затрат на наем отдельных специалистов.

• метод выделения затрат заключается в использовании разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, затем эти оценки суммируются.

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценке по любой причине.

Выделяют три способа расчета износа:

• сравнения продаж;

• эффективного возраста;

• разбиения на виды износа.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

3. анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

4. технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

5. оценка общественно-государственных и специальных объектов;

6. оценка объектов на малоактивных рынках;

7. оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

3. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход- это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода: V=I/R,

где V - стоимость недвижимости, I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период, R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

• прямая капитализация;

• капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации- это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течение периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования- норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2. Расчет действительного валового дохода.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

• условно-постоянные;

• условно-переменные (эксплуатационные);

• резервы.