- •Министерство образования и науки российской федерации московский финансово-промышленный университет «синергия»
- •Выпускная квалификационная работа
- •Содержание
- •Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости. 9
- •Глава 2. Практика оценки стоимости недвижимости на примере офиса в Москве. 31
- •Введение.
- •Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости.
- •1.1. Недвижимость как объект оценки.1
- •1.2. Цели и задачи оценки недвижимости3.
- •1.3. Российские стандарты оценки недвижимости.
- •1.4. Принципы оценки недвижимости.5
- •1.5. Процесс оценки стоимости офисной недвижимости.6
- •1.6. Методика оценки стоимости недвижимости.7
- •Глава 2. Практика оценки стоимости недвижимости на примере офиса в Москве.
- •2.1. Основные факты и выводы.
- •2.2. Задание на оценку.
- •2.3. Сведения о заказчике и об оценщике.
- •2.4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки8.
- •2.5. Применяемые стандарты оценочной деятельности.
- •2.6. Описание объекта оценки.
- •2.6.1. Перечень использованных при проведении оценки данных.
- •Данные, предоставленные заказчиком
- •2.6.2. Юридическое описание объекта
- •2.6.3. Строительно-техническое описание объекта оценки9
- •Объемно-планировочные решения оцениваемых помещений.
- •2.7. Анализ рынка коммерческой недвижимости10
- •Динамика объемов предложения, млн. Кв.М.11
- •Структура спроса на аренду офисных помещений12
- •Структура спроса на покупку офисных помещений
- •Динамика средневзвешенной по площади ставки аренды офисов долл./кв.М. В год
- •Некоторые сделки аренды, совершенные в 3 квартале 2011 г.13
- •2.8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
- •Определение факторов наилучшего и наиболее эффективного использования
- •2.9. Выбор методов и подходов к оценке.
- •2.10. Определение рыночной стоимости доходным подходом.
- •2.10.1. Определение величины чистого операционного дохода для объекта оценки
- •Описание объектов-аналогов
- •Расчет величины потенциального валового дохода от объекта оценки
- •Реконструированный отчет о доходах для нежилого помещения общей площадью 185,0 кв. М
- •2.10.2. Расчет общего коэффициента капитализации
- •Зависимость премии за инвестиционный менеджмент в зависимости от площади объекта недвижимости
- •2.10.3. Расчет рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода
- •2.11. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом.
- •Основные требования к аналогам
- •Описание объектов-аналогов
- •2.12. Согласование результатов.
- •Результаты, полученные при применении трех подходов
- •Оценка факторов, влияющих на вес значения каждого подхода
- •Оценка факторов, влияющих на вес значения каждого подхода
- •Итоговая стоимость объекта оценки
- •Заключение.
- •Список использованной литературы.
- •Приложение 1. Фотографии объекта оценки.
- •Приложение 2. Документы информационно-аналитического характера.
- •Приложение 3 Копии документов предоставленных заказчиком оценки
- •1. Общие положения
- •2. Предмет договора
- •3. Способ приватизации
- •4. Цена приватизируемого имущества
- •5. Порядок и сроки расчетов
- •6. Момент возникновения права собственности.
- •8. Обязанности и права «Покупателя».
- •9. Ответственность сторон.
- •10. Разрешение споров.
- •11. Заключительные положения.
- •12. Адреса и реквизиты сторон.
- •Приложение 4.
- •Расчет величины арендной платы для помещения площадью 185,0 кв. М
- •Приложение 5.
2.12. Согласование результатов.
При проведении оценки и применении трех подходов к оценке были получены следующие результаты:
Таблица 16
Результаты, полученные при применении трех подходов
|
Подход
|
Рыночная стоимость объекта в рамках подхода к оценке, руб. |
|
Затратный подход |
- |
|
Сравнительный подход |
13 650 730 |
|
Доходный подход |
10 538 549 |
На основании всех имеющихся данных, профессионального опыта Оценщик произвел следующую оценку факторов, которые влияющих на вес значения каждого подхода.
Таблица 17
Оценка факторов, влияющих на вес значения каждого подхода
|
№ |
Критерий согласования |
Сравнительный |
Доходный |
|
1 |
Степень соответствия каждого из применен-ных подходов: |
|
|
|
1.1 |
назначению оценки |
Абсолютно соответствует |
В меньшей степени соответствует |
|
1.2 |
цели оценки | ||
|
1.3 |
функциональному назначению объекта оценки | ||
|
1.4 |
оцениваемым правам | ||
|
2 |
Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов |
Достаточная информация, поскольку использовались цены предложения по продаже офисов в Москве |
Достаточная информация, поскольку использовались цены предложения по аренде офисов в Москве |
|
3 |
Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки |
Цены аналогов складываются на рынке предложения с учетом всех положительных и отрицательных характеристик объекта (отдаленность, отсутствие коммуникаций, ухоженность земли) |
Стоимость аренды объекта искусственно завышается на рынке, т.к. изначально ориентирована на арендаторов из Москвы и Московской области |
|
4 |
Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах |
Достаточно надежны, соответствуют утвержденным методикам |
Достаточно надежны, соответствуют утвержденным методикам |
|
5 |
Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов |
есть, но небольшой в процессе внесения поправок в цены аналогов |
есть, но небольшой в процессе внесения поправок в цены аналогов |
Таблица 18
Оценка факторов, влияющих на вес значения каждого подхода
|
№п/п |
Критерий согласования |
Доходный |
Сравнительный |
|
1 |
Степень соответствия каждого из примененных подходов: |
|
|
|
1.1 |
назначению оценки |
60 |
40 |
|
1.2 |
цели оценки |
60 |
40 |
|
1.3 |
функциональному назначению объекта оценки |
60 |
40 |
|
1.4 |
оцениваемым правам |
60 |
40 |
|
2 |
Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов |
70 |
30 |
|
3 |
Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки |
60 |
40 |
|
4 |
Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах |
50 |
50 |
|
5 |
Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов |
60 |
40 |
|
Средний ранг, баллы |
60 |
40 | |
|
Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед |
0,6 |
0,4 | |
|
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб. |
10 538 549 |
13 650 730 | |
|
Согласованная рыночная стоимость, руб. |
11 783 422 | ||
После согласования результатов Оценщик получил рыночную стоимость объекта недвижимости на дату проведения оценки 11 783 422 рублей.
Проведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость представленного к оценке недвижимого имущества – нежилое помещение площадью 185,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Суздальская, д. 34, корп. 2 без учета НДС (18%) составляет:
Таблица 19