§ 6. Государственная регистрация обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество

Наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость и отдельных видов сделок с ней государственной регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимость. К последним относятся установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном порядке различного рода запрещения, которые стесняют правообладателя при реализации принадлежащих ему вещных прав на конкретный объект. Примерный перечень таких ограничений дан в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой государственной регистрации подлежат (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.). Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции от 12.11.2004 установлена обязанность государственной регистрации таких обременений как концессия участка лесного фонда и безвозмездное пользование участком лесного фонда.

Общим для всех указанных выше ограничений (обременений) является так называемое "право следования", суть которого состоит в том, что при переходе прав на объект недвижимости автоматически переходит и соответствующее ограничение (обременение), независимо от того есть ли положение в договоре о переходе прав, которое предусматривало бы такой переход. Цель их государственной регистрации и состоит в том, чтобы потенциальный приобретатель недвижимого имущества знал об их наличии еще до заключения сделки. При этом регистрация ограничений (обременений) прав возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Ограничения (обременения) также объединяет то, что они носят вещно-правовой характер. А значит тот, к кому переходит недвижимость по сделке, получает ее вместе с соответствующими ограничениями (обременениями), даже если на этот счет ничего не говорится в сделке, на основе которой этот переход происходит *(256).

Предусмотренные в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничения вещных прав имеют различную правовую природу. Так, сервитут является ограниченным вещным правом, ипотека - способом обеспечения исполнения обязательств, аренда и доверительное управление - договорными обязательствами. Следует иметь в виду, что регистрация таких сделок с недвижимостью как аренда или ипотека юридически приравнена к регистрации обременений с аналогичным названием вещных прав собственника или субъекта права хозяйственного ведения, а регистрация сервитута как вещного права является одновременно регистрацией сервитута как обременения. Это приводит к возникновению коллизии между правом указанных лиц заключить (следовательно и зарегистрировать) любое число договоров по поводу этого имущества и недопустимостью регистрации всех этих договоров, поскольку такие обременения не могут существовать одновременно.

Среди упомянутых ограничений следует обратить внимание на арест имущества, который можно рассматривать как ограничение в чистом виде. Арест имущества означает запрет распоряжаться имуществом (то есть продавать его, менять, дарить, передавать под выплату ренты, передавать его в залог, аренду, доверительное управление и т.д.). Он применяется судом как мера по обеспечению иска при принудительном исполнении судебных решений (ст. 45 Закона РФ "Об исполнительном производстве") *(257), как способ обеспечения исполнения решения о взыскании налога (применяется налоговым или таможенным органом с санкции прокурора в случае неисполнения налогоплательщиком в установленные сроки обязанности по уплате налога и при наличии у налоговых или таможенных органов достаточных оснований полагать, что указанное лицо примет меры, чтобы скрыться либо скрыть свое имущество (ст. 77 Налогового кодекса РФ), следователем в целях обеспечения гражданского иска или возможной конфискации имущества.

Конкретный порядок государственной регистрации ограничений (обременений) установлен соответствующими статьями Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также Правилами ведения единого государственного реестра, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в редакции от 12.11.2004.

Следует отметить, что законодательство, регулирующее порядок государственной регистрации обременений, страдает непоследовательностью. Так, нельзя не обратить внимания на существовавшее противоречие между ГК РФ, установившим обязанность регистрировать только договор аренды (п. 2 ст. 609) и ранее действовавшей редакцией Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором говорилось о регистрации права аренды (ст. 26), при этом последняя не раскрывала содержание права аренды.

Однако для того, чтобы окончательно устранить какие-либо сомнения по этому поводу соответствующие изменения были внесены в ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правила ведения ЕГРП

Таким образом, аренда в случае регистрации договора аренды выступает как обременение. Поскольку это является ограничением прав, то для того чтобы его зарегистрировать необходимо зарегистрировать соответствующее вещное прав (например, право собственности арендодателя на арендуемое имущество). Таким образом, логическое и систематическое толкование норм ГК РФ, Закона о государственной регистрации прав и Правил ведения Единого государственного реестра прав позволяют сделать вывод, что никакого нового права аренды, подлежащего регистрации Закон о государственной регистрации не устанавливает *(258).

На практике возникает вопрос о правовом статусе регистрации договоров аренды, заключенных до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В п. 2 Информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 29 отмечено, что регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной регистрации, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 статьи 433 ГК. Для обоснования этой позиции приводится следующий пример.

Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендодателю) о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании договора аренды от 17.04.97 сроком на 5 лет, из которых оно было выселено арендодателем.

Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет право требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. При этом суд исходил из того, что договор аренды являлся заключенным и у истца возникло право требовать от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Положения первой части Гражданского кодекса о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований статьи 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", устанавливающей, что до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу.

Поэтому регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации до введения в действие Закона о государственной регистрации на основании нормативного акта правительства субъекта Российской Федерации в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 ГК.

В Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним говорится о государственной регистрации сервитутов и как обременений, и как ограниченных вещных прав. При этом регистрация сервитута как ограничения (обременения) возможна только после регистрации права собственности на недвижимость в Едином государственном реестре прав на недвижимость. В статьях ГК, посвященных сервитуту, о необходимости государственной регистрации сервитутов ничего не говорится. Такая обязанность вытекает из смысла ст. 131 ГК, согласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (в том числе и право сервитута), ограничения этих прав подлежат государственной регистрации.

ЗК РФ, следуя общему правилу п. 2 ст. 8 ГК РФ, вводит обязательность государственной регистрации сервитута и его прекращения в соответствии с нормами Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Сам сервитут возникает, изменяется, прекращается только с момента государственной регистрации. Непосредственно о необходимости государственной регистрации сервитутов говорится в ст. 23 ЗК РФ (причем в указанной статье ЗК говорится о государственной регистрации только публичных сервитутов), а в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним говорится о государственной регистрации установленных уполномоченными органами запрещений и ограничений, в том числе сервитутов. Кроме того, есть специальная статья указанного закона (27), посвящена порядку государственной регистрации сервитутов. Наконец, в п. 2 ст. 13 этого закона в общем виде говорится о порядке государственной регистрации ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц.

Регистрация сервитута возможна либо по заявлению лица, в пользу которого установлен сервитут либо по заявлению собственника, чьи права на недвижимость ограничиваются. При этом в отношении такого собственника не делается оговорки о наличии у него соглашения об установлении сервитута. Однако в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор решается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Конкретный порядок совершения регистрационных действий регулируется Правилами ведения единого государственного реестра, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в редакции от 12.11.2004. Лицу, в пользу которого установлен сервитут, выдается свидетельство о государственной регистрации права.

Государственной регистрации подлежит также и прекращение сервитута. В этом случае соответствующая запись в Едином государственном реестре прав погашается специальным штампом погашения регистрационной записи.

Государственной регистрации подлежат прежде всего частные сервитуты, однако в случаях, установленных законом регистрируются и публичные сервитуты. Иногда понятие сервитутов, подлежащих государственной регистрации, конкретизируется. Так, письмом Госстроя РФ от 20 марта 2000 г. N НМ-1082/2 установлен перечень так называемых градостроительных ограничений и сервитутов, которые должны учитываться при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Среди них можно указать на следующие сервитуты: ограничением на использование объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, расположенных на земельном участке, предоставленном в собственность, владение, пользование или аренду юридическому или физическому лицу;

ограничением на использование земельного участка в связи с расположением на нем зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного участка;

условием соблюдать ограничения на использование земельного участка, расположенного в зоне охраны памятников истории и культуры, на территории особо охраняемого природного объекта, в водоохранной зоне, в границах территории, подверженной воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, иных территорий, ограничения на использование которых устанавливается в законодательном порядке.

Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте (п. 1 ст. 27).

Неисполнение этого правила на практике приводит к следующим спорам. ООО "Горно-лыжный курорт "Гладенькая" г. Саяногорска обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к ОАО "Саянмрамор" с требованиями обязать ответчика беспрепятственно пропускать через контрольно-пропускной пункт транспорт клиентов, посетителей курорта и служебный транспорт ООО "ГК "Гладенькая" по автодороге, ведущей на территорию курорта, зарегистрировать (публичный) сервитут (право проезда на транспортных средствах по автодороге предприятиями, учреждениями и гражданами к горно-лыжному курорту).

Из материалов дела следовало, что по земельному участку, предоставленному в бессрочное постоянное пользование ОАО "Саянмрамор", проходит единственная автомобильная дорога, ведущая к горно-лыжному курорту, при этом дорожное полотно с одной стороны ограничено обрывом (горным отвалом), а с другой стороны - горным массивом. Администрация Бейского района 15 сентября 2000 г. приняла Постановление N 405 "Об обременении части земельного участка ОАО "Саянмрамор" бессрочным сервитутом". По мнению истца, был установлен публичный сервитут, а ответчик считал, что Постановление администрации является незаконным.

Суд первой инстанции в удовлетворении требований истца отказал, а апелляционная коллегия Арбитражного суда это решение оставила без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, указав (наряду с другими доводами), что регистрация сервитута производится на основании заявления собственника дороги, которым ответчик не является *(259).

Следует отметить, что при заключении договора ипотеки государственной регистрации подлежит как сам договор ипотеки (ст. 10 Закона об ипотеке), так и ипотека как обременение. Это два разных, хотя и взаимосвязанных действия. Государственная регистрация осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Закон об ипотеке более не требует нотариального удостоверения, однако если стороны все же удостоверили в нотариальном порядке договор ипотеки, то государственная регистрация может осуществляться на основании заявления как залогодателя, так и залогодержателя.

В качестве особого случая государственной регистрации ипотеки как обременения следует упомянуть ипотеку, возникающую при долевом участии в строительстве. Так, в результате заключения договора о долевом участии возникают залоговые отношения, в которых в качестве залогодателя выступает застройщик, а в качестве залогодержателя - участник долевого строительства. В данном случае говорится об особой разновидности залога недвижимости (ипотеки), возникающей в силу закона, предметом которой являются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Право ипотеки возникает у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора о долевом участии.

В тех случаях, когда застройщик начал строительство объекта недвижимости, но не закончил его, однако зарегистрировал право собственности на него, заложенным считается сам объект незавершенного строительства. Согласно п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке правила Закона об ипотеке должны применяться и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, которое возводится на земельном участке, отведенном на строительство в установленном законодательством РФ порядке. Последнее означает, что земельный участок предоставлялся с целью строительства и что были получены все необходимые разрешения на строительство со стороны соответствующих государственных органов. Согласно п. 2 комментируемой статьи объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

После того, как застройщик зарегистрировал право собственности на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, уже указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента такой регистрации.

Регистрация доверительного управления как обременения осуществляется на основании договора доверительного управления. По этому договору собственник передает имущество доверительному управляющему не в собственность, а лишь для осуществления в течение определенного срока управления этим имуществом в интересах учредителя или указанного им лица. Этим данный договор отличается от договоров, направленных на переход к приобретателю права собственности на передаваемое имущество (купля-продажа, дарение и др.). Доверительный управляющий получает имущество не только для осуществления правомочия пользования, как при аренде, но реализует от своего имени все правомочия собственника, включая распоряжение этим имуществом (п. 1 ст. 1020 ГК РФ). Однако у доверительного управляющего не возникает вещного права на полученное имущество, как это имеет место при хозяйственном ведении или оперативном управлении.

По данному договору передаются все правомочия собственника без передачи самого права собственности. Таким образом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении переданного имущества все юридические и фактические действия в соответствии с договором в интересах выгодоприобретателя от своего имени. Однако законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом. В частности, доверительный управляющий осуществляет распоряжение недвижимым имуществом в случаях, предусмотренных договором доверительного управления. Права и обязанности, приобретенные доверительным управляющим, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества и исполняется за его счет.

Термины "ограничения" и "обременения" используются в действующем законодательстве как синонимы. Обычно ограничение применимо к правам, тогда как слово "обременение" сочетается с объектом недвижимости.

Было высказано предложение кардинально изменить систему государственной регистрации обременений *(260). В частности такие обременения как ипотека и рента (право на получение ренты) предлагается рассматривать как не имеющие вещной природы субъективные гражданские права, осуществление которых связано с объектами, признаваемыми гражданским законодательством недвижимыми вещами. Сюда же следует отнести так называемое право владения, под которым понимается титульное юридическое владение, принадлежащее не собственнику, которое возникает из предусмотренных законом оснований и обременяет право собственности. В качестве примера приводится владение на основании договоров аренды, ссуды, доверительного управления.

В остальных случаях вместо регистрации обременений предлагается ввести систему отметок, которые вносятся в ЕГРП, но не являются записями о регистрации. Значение этих отметок, по мнению авторов Концепции, состоит в том, что они обеспечивают публичность оборота недвижимых вещей и могут рассматриваться в качестве доказательств в случае возникновения спора. Такие отметки должны делаться в отношении фактов, имеющих юридическое значение для осуществления субъективных гражданских прав в отношении недвижимости в случаях, прямо указанных в законе.

В частности предлагается это делать в отношении следующих фактов:

а) беститульное владение, когда лицо не имеет правового основания для владения имуществом, однако владелец является добросовестным владельцем и в будущем может стать законным владельцем этой недвижимости в силу приобретательной давности;

б) арест как мера обеспечения;

в) запрет регистрационных действий (в случаях, когда в реестре не зафиксирован собственник вещи;

г) случаи, когда договор или акт государственного органа, являющийся основанием возникновения прав на недвижимую вещь, признан судом недействительным;

д) решение об изъятии (принудительном выкупе) земельного участка;

е) случаи, когда по решению уполномоченного государственного органа недвижимое имущество (здание, сооружение) подлежит уничтожению;

ж) решение о принятии на учет бесхозяйного имущества;

з) предъявление в суде иска, оспаривающего зарегистрированное право на недвижимую вещь.

Практическая целесообразность такого нововведения вызывает сомнения. По существу речь идет только об изменении названия, а не об изменении системы регистрации.

Требование о государственной регистрации ограничений (обременений) вещных прав содержит ряд исключений. Так, например, не подлежат государственной регистрации обременения, вытекающие из договора социального или коммерческого найма жилого помещения, договора безвозмездного пользования и договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года. Исключение составляет аренда, которая согласно ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежит регистрации как обременение независимо от срока. Представляется, что это недоработка законодателя, поскольку и договоры найма жилого помещения и договор аренды несомненно обременяют недвижимое имущество.