§ 3. Анализ основных положений и принципов Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним был призван решить следующие задачи:

1. Создать правовую основу для разработки Единого государственного реестра, который содержал бы описание недвижимости, записи о праве собственности и иных вещных правах на нее, переходе этих прав, запись об ограничениях и обременениях недвижимости. При этом должен быть соблюден принцип информационной открытости, который заключается в том, что любой гражданин, предъявивший удостоверение личности и письменное заявление с обоснованием цели запроса, должен получить информацию о всех зарегистрированных правах на любой объект недвижимости.

2. Решить вопрос об ответственности регистрирующих органов за законность регистрации. Актуальность этой проблемы состоит в том, что ранее между собственниками недвижимости и органами государственной регистрации стоял институт нотариата с достаточно жесткой ответственностью нотариусов за незаконное оформление сделки. Однако с момента принятия Закона о государственной регистрации прав на недвижимость нотариальное оформление сделок с недвижимостью более не обязательно.

3. Закон должен был создать систему контроля над расходами на покупку недвижимости, что также актуально в наше время.

4. Обеспечить субъективные права частных лиц при совершении сделок с недвижимостью и тем самым оздоровить рынок недвижимости.

5. С правовой точки зрения основная цель Закона состоит в том, чтобы конкретизировать общие положения ГК РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако как следует из п. 1 ст. 3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должны быть приняты также другие федеральные законы и иные правовые акты, регулирующие указанные вопросы. В частности, конкретный перечень постановлений Правительства, которые должны были быть приняты во исполнение Закона о государственной регистрации, был указан в постановлении правительства от 1 ноября 1997 г. N 1378 "О мерах по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". К настоящему времени большинство соответствующих постановлений правительства уже приняты.

В свое время И.А. Покровский, выделяя систему укрепления прав на недвижимость, как безусловно прогрессивную, отметил два основных принципа ее построения:

принцип публичности, состоящий в том, что всякий акт, долженствующий иметь вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога или сервитута и т.д.) должен быть записан в поземельную книгу и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц, для публики;

принцип достоверности, согласно которому всякая запись в поземельной книге, даже несоответствующая действительности, сохраняется, пока не оспорена в установленном порядке и в нее не внесены исправления *(237).

Эти принципы нашли отражение и в анализируемом Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, для него характерен принцип информационной открытости. Практическое применение указанных принципов в этом Законе будет рассмотрено ниже.

Одним из недостаточно полно урегулированных в Законе является вопрос о конкретных видах прав на недвижимость, а также сделок с ней, подлежащих регистрации. Концептуальной основой создаваемой системы государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимость является совмещение двух систем регистрации - регистрации прав и регистрации сделок (это следует уже из самого названия Закона). Ранее эти две системы регистрации не взаимодействовали, и следует сразу отметить, что в других странах подобной системы не существует. Для осуществления полномасштабного контроля необходимо было создать единую систему регистрации.

Другими словами в Закон заложена идея о том, что государственной регистрации подлежат не только права на недвижимое имущество, но и сделки с недвижимым имуществом. Следует отметить, что такая система государственной регистрации по-своему уникальна, поскольку в других странах применяется либо регистрация сделок (англосаксонская система), либо регистрация прав (континентальная система), и вместе они не смешиваются. Подобная система государственной регистрации подвергается критике со стороны ряда юристов.

Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже исполнена и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае регистрация необходима для того, чтобы сама сделка вступила в силу. При этом следует иметь в виду, что регистрация сделок и регистрация прав на недвижимое имущество преследуют разные цели *(238). Так, если при регистрации прав на недвижимость регистрирующим органом проверяется соответствие действующему законодательству правоустанавливающих документов, представляемых на регистрацию, то при регистрации сделок с недвижимостью проверяется законность совершения самих сделок, влекущих возникновение регистрируемого права. В литературе было высказано мнение о том, что для обеспечения заявительного характера регистрации необходимо наделить стороны правом считать сделку зарегистрированной в случае неполучения отрицательного ответа от регистрирующего органа в установленный срок при условии подтверждения подачи заявления о регистрации *(239). С таким мнением вполне можно согласиться, поскольку подобная мера может рассматриваться как устранение барьеров на пути процесса регистрации.

Придавая особую значимость институту государственной регистрации права на объект недвижимости, законодатель установил исключительный характер его доказательственной силы. В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Из этого следует, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях будет действовать принцип незыблемости права, прошедшего государственную регистрацию. Например, если право собственности на недвижимость возникло в результате составления поддельного завещания, это обстоятельство должно быть доказано в суде. При этом во всех внесудебных отношениях по поводу права на объект недвижимости не могут быть приняты ссылки, оспаривающие зарегистрированное право, а также ссылки на доказательства, подтверждающие незарегистрированное право.

Нельзя не обратить внимания на противоречие между указанной статьей Закона и п. 2 ст. 8 ГК, установившим, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Таким образом, ГК рассматривает государственную регистрацию как единственное основание возникновения вещного права на недвижимое имущество или другими словами придает ей правопорождающее значение, тогда как в указанной статье Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрации придается не правопорождающее, а доказательственное, то есть значение, который устанавливает иные правила по сравнению с теми, которые предусмотрены в ГК. Таким образом, действует принцип приоритета правоустанавливающих документов над записью в реестре.

Возникает вопрос, является ли Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним таким законом, который вводит иные правила, чем ГК. Следует отметить, что указанный закон сам по себе не устанавливает момент возникновения права на недвижимость, отличный от момента регистрации. Такие нормы есть в самом ГК (п. 4 ст. 218) Смысл формулировки п. 1 ст. 2 Закона состоит в том, что государственная регистрация подтверждает ранее возникшее право, если возможность возникновения этого права до государственной регистрации предусмотрена законом.

Правило об исключительном характере доказательственной силы зарегистрированного права носит принципиальный характер для гражданского права, поскольку исключает внесудебную конкуренцию доказательств по поводу приобретения права на объект недвижимости. Следует отметить, что в литературе можно встретить утверждение о том, что Закон противоречит действующему гражданско-процессуальному законодательству, устанавливая для акта государственной регистрации статус единственного доказательства прав на недвижимость *(240). Однако, как уже было отмечено, речь идет только о внесудебной конкуренции доказательств и поэтому регистрация может рассматриваться как один из видов доказательств, предусмотренных АПК и ГПК только при рассмотрении конкретного дела судом.

Принцип гласности (открытости) обеспечивает одну из целей создания института государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним - публичность, открытость информации о правах и сделках. Этот принцип нашел отражение в п. 4 ст. 131 ГК, согласно которой орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

В Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также проводится принцип информационной открытости (в литературе он получил название принцип открытости (гласности) государственной регистрации *(241)). Знание действительного правового положения объекта недвижимости укрепляет оборот недвижимости. В силу этого принципа орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Причем информация предоставляется в любом органе, осуществляющим регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации (до создания системы электронного обмена информацией между учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним информация о зарегистрированных правах, совершенных сделках и имеющихся обременениях предоставляется по месту совершения государственной регистрации прав (п. 7 ст. 33 Закона). Любой гражданин, предъявивший удостоверение личности (очевидно, имелся в виду документ, удостоверяющий личность), и подавший письменное заявление с обоснованием цели запроса, может получить информацию, содержащуюся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости (возникает вопрос о том, распространяется ли это правило на секретные объекты недвижимости. Очевидно, законодатель должен этот вопрос урегулировать отдельно).

Юридическое лицо также может получить такие сведения. Для этого ему необходимо представить документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя.

Государственная регистрация носит заявительный характер. Из этого следует, что она не является обязанностью лица перед регистрирующим органом. Однако, не следует забывать, что до государственной регистрации права на недвижимость не возникают.

Государственная регистрация как акт подтверждения права должна соответствовать действительному положению дел. В этих целях регистрирующие органы должны проверять наличие законных оснований для проведения государственной регистрации. При этом нельзя не вспомнить слова Г.Ф. Шершеневича: "Чрезмерная сложность не только не обеспечивает твердости за приобретенными правами, но, напротив, затрудняли выяснение в точности юридического состояния недвижимости, подвергает каждого приобретателя опасности лишиться права вследствие незамеченного им препятствия к совершенной сделке" *(242).

Согласно ст. 7 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним публичность государственной регистрации обеспечивается путем предоставления выписок из ЕГРП и справок определенного образца лицам, указанным в п. 1 статьи 7 Закона. Вместе с тем заинтересованное лицо, получив из ЕГРП сведения о правах на недвижимое имущество, может стать заложником ошибок регистрирующего органа. Положение, при котором в случае несоответствия записей в ЕГРП и правоустанавливающем документе приоритет имеет правоустанавливающий документ, является одним из существенных недостатков Закона о регистрации, не согласующимся с его общими целями.

Под документом, удостоверяющим личность, понимается в первую очередь паспорт. Кроме того, к числу таких документов относятся удостоверение личности военнослужащего, военный билет, свидетельство о рождении, пенсионное удостоверение, общегражданский заграничный паспорт иностранного гражданина, имеющий отметку о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах, вид на жительство иностранного гражданина или лица без гражданства, паспорт моряка, справку из органов внутренних дел с фотографией и реквизитами утерянного паспорта.

При этом регистрирующий орган обязан выдавать правообладателю информацию о том, кто получал сведения о его правах, если последний направил соответствующий запрос в этот орган (п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Сведения об объекте недвижимости предоставляются в виде выписки из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно Разделу III Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним описание объекта недвижимости должно включать в себя сведения о кадастровом и (или) условном номере объекта, местонахождение (адресе), виде (названии) объекта, его площади, назначении, этажности.

В отличие от информации о зарегистрированных правах информация о содержании правоустанавливающих документов, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости предоставляются не всем желающим, а ограниченному кругу лиц, который носит исчерпывающий характер. Такая информация может быть предоставлена самому правообладателю, его представителю, наследнику и некоторым государственным органам, указанным в п. 3 ст. 7 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такое ограничение представляется обоснованным, поскольку нет реальной необходимости в предоставлении сведений о содержании правоустанавливающих документов всем желающим, на оборот недвижимости это никак не влияет.

К числу основных принципов Закона относится принцип признания ранее осуществленной государственной регистрации прав. При вступлении Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в силу возник вопрос о действительности уже существующих прав на недвижимое имущество. Порядок и условия признания ранее возникших прав на недвижимость устанавливается в ст. 6 Закона. В ней говорится, что права на недвижимость, возникшие до вступления Закона в силу, признаются действительными без государственной регистрации, но по желанию правообладателей она может быть произведена. В случае регистрации возникших после введения Закона ограничений (обременений), регистрация возникших до введения в действие Закона прав становится обязательной.

Следует отметить, что в связи с тем, что ранее отсутствовала единая система регистрации и применялись различные региональные системы регистрации, на практике возникали вопросы о правильности регистрации, произведенной этими органами. Особенно часто такие вопросы возникали в процессе приватизации государственного имущества. При этом критерием возникновения права избирался либо момент передачи объекта недвижимости, либо момент уплаты выкупного платежа, либо момент регистрации.

Опорой для того служила норма, установленная частью 2 статьи 50 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, согласно которой право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Пленум Высшего арбитражного суда Российской Федерации дал специальное толкование по этому вопросу. Так, в п. 16 постановления "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий" от 02.12.93 г. указано, что "до принятия законодательства, устанавливающего порядок регистрации договоров купли-продажи, арбитражным судам следует исходить из того, что право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора, регистрации права или сделки в региональном органе, ведающем вопросами регистрации сделок с недвижимостью, либо иной момент, установленный, например, договором".

Таким образом, в дальнейшем, оценивая вопросы возникновения, перехода, изменения, обременения, прекращения права в отношении объектов недвижимости в период до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам каждый раз приходилось рассматривать и вопрос о том, была ли установлена в данном регионе система регистрации сделок с недвижимостью, а если была, то соответствовала ли она существовавшему законодательству.

Отказ от государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суде.

Принцип единства, установленный в Законе о государственной регистрации, заключается в том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в субъектах Российской Федерации единственным органом по единой системе записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.