RabTetr__v2

Задание к теме 4

Используя полученные знания, предложите слушателям организовать деловую игру по изменению способа управления МКД. Для этого предложите слушателям разбиться на команды и выбрать каждой из них один из предусмотренных законодательством способ управления МКД (желательно, что бы способы управления не повторялись). Далее, в открытой дискуссии, представители каждой из команд должныаргументированообосноватьпредлагаемыйспособуправленияприменительно к типовому МКД (типовой МКД должен быть однозначно определен заранее всеми участниками игры), тщательно взвесив все достоинства и недостатки предлагаемых способов управления к типовому МКД. Успешность выполнения данного задания определяет преподаватель, который оценивает уровень управленческих знаний представителей каждой команды, а также принципиальность и настойчивость в отстаивании своих жизненных позиций.

Тема 5. Формы и способы общественного контроля в сфере ЖКХ. Формирование системы общественного контроля в жилищнокоммунальном комплексе РФ. Создание Советов МКД и их компетенции.

Современное положение дел в сфере ЖКХ РФ, особенно в разделе управления МКД, доказывает что нормализация и дальнейшее совершенствование отрасли немыслимо без формирования эффективной системы общественного контроля. Объектом контроля со стороны общественности должна стать деятельность всех без исключения управляющих компаний, ресурсоснабжающих и эксплуатационных организаций.

Необходимым для скорейшего изменения ситуации с созданием системы общественного контроля в ЖКХ является принятие закона «Об общественном контроле за обеспечением прав человека на жилище и осуществлением полномочий в сфере жилищно-коммунального хозяйства»

Упомянутый законопроект прошел процедуру у согласования и, как ожидается, в ближайшеевремябудетпредставленнарассмотрениевпервомчтении.Общественный контрольдолженбытьудобнымдляпотребителя.Естьпредложениевкаждомсубъекте РФ сделать отдельный интернет-ресурс по проблемам ЖКХ, необходима единая сетка координаторов по общественному контролю – из Комитета Государственной Думы, молодежного контроля, объединений ТСЖ и т.д. Создание действенного механизма общественногоконтролядолжнодополнитьсистемугосударственногоиведомственного контроля в системе ЖКХ РФ и способствовать дальнейшему совершенствованию функционирования отрасли.

Изменениями, внесенными в Жилищный кодекс РФ от 4 июня 2011 вводится новая форма взаимодействия с управляющей компанией – Совет многоквартирного дома (В ТСЖ данный совет не создается). На Совет возлагаются обязанности по проведению общих собраний, по контролю над выполнением решений и работой управляющей организации со стороны жителей. Подобным образом власти хотят обеспечить правовую защищенность собственников при выборе любого из трех способов управления – ТСЖ, Управляющая компания, непосредственное управление.

19

Домовые советы должны быть избраны в каждом многоквартирном доме, если в нем более четырех квартир, за исключением домов, где уже есть ТСЖ, жилищностроительный или жилищный кооператив. Соответствующие поправки в Жилищный кодекс РФ, вступившие в силу 18.06.2011 года, гласят о том, что у собственников помещений в таком доме есть время до 18 июня следующего года, чтобы избрать совет многоквартирного дома. Избранные в него самые активные и инициативные жильцы будут представлять интересы всех собственников помещений и контролировать работу управляющейкомпании.Приэтомобщеесобраниенеутратитсвоихполномочий.Если собственники помещений (жилых и нежилых) по истечении года так и не создадут совет дома, этот вопрос поставят местные власти, созвав общее собрание жильцов в течение трех месяцев.

Совет МКД должен быть индивидуальным для каждого отдельного дома, он не можетбытьизбранобщимдлянесколькихмногоквартирныхдомов,количествочленов совета не ограничено законом, но рекомендуется при этом исходить из имеющегося в доме количества подъездов, этажей и квартир.

Полномочия совета МКД определены статьей 161.1 «Совет многоквартирного дома» Жилищного Кодекса РФ:

1)Совет многоквартирного дома обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2)выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию

иремонтуобщегоимуществавмногоквартирномдоме,опорядкеобсужденияпроектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3)представляетсобственникампомещенийвмногоквартирномдомепредложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4)представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5)осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникамжилыхинежилыхпомещенийвмногоквартирномдомеипользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6)представляет на утверждение годового общего собрания собственников

20

помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе».

Задание к теме 5

Используяполученныезнания,предложитесформироватьСоветмногоквартирного дома из наиболее активных и подготовленных слушателей, выбрать его председателя, членов совета и поручить им подготовить программу деятельности. Далее, члены «Совета МКД» должны выступить с подготовленной программой деятельности, юридическииуправленческиграмотнозащититьееположенияпередобщимсобранием «жильцов МКД».

Успешность выполнения данного задания определяет преподаватель, который оценивает уровень знания законов, нормативов, прав и обязанностей, а также управленческие навыки слушателей избранных в «Совет МКД» и принципиальность и настойчивость в отстаивании своих жизненных позиций слушателей, представляющих интересы «жильцов МКД».

Тема 6. Актуальные вопросы управления МКД в современных условиях: типовые нарушения прав собственников жилья со стороны управляющих компаний и товариществ собственников жилья; методы отстаивания собственниками жилья своих прав.

Недостаточное качество услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирных домах обусловлено комплексом причин. Они основаны как на отсутствии четкого законодательного регулирования порядка осуществления данных функций, а также недостаточного контроля за реализацией услуг и работ в рассматриваемой сфере деятельности.

Типовыми нарушениями прав собственников жилья со стороны управляющих компаний и товариществ собственников жилья являются: некачественное и несвоевременное оказание жилищно-коммунальных услуг; недопоставка жилищнокоммунальных услуг; нарушение правил подсчёта общей площади дома и площадей отдельных помещений; вынесение на повестку дня и принятие решений по вопросам, не относящимся к компетенции общего собрания согласно Жилищному кодексу РФ; нарушение порядка начисления платы за содержание и ремонт жилья; нарушение порядка начисления платы за капитальный ремонт; неосуществление перерасчётов платы за коммунальные услуги при их временном отсутствии или некачественном предоставлении; нарушение правил и нормы технической эксплуатации жилищного фонда;нарушениестандартараскрытияинформацииорганизациями,осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами.

Эти нарушения могут быть выявлены жителями без проверок внутренних документов исполнителей, касающихся их финансово-хозяйственной деятельности, а только лишь на основании доступных и имеющихся в наличии сведений и документов

(Таблица 2)*.

21

Таблица 2 «Типовыенарушенияправсобственниковжильясостороны управляющих

компаний и товариществ собственников жилья»

1. Проведение общих собраний и участие в принятии решений собственниками помещений многоквартирного дома

2. Начисление платежей за жилищно-коммунальные услуги

22

23

3. Неисполнение обязательных законов, нормативноправовых актов в сфере ЖКХ

Помимо Жилищного кодекса РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил предоставления коммунальных услуг, существуют и

другие обязательные для исполнения нормативные акты в ЖКХ

*Использованы материалы с Web-страницы http://izhcommunal.ru/publ/tipichnye_narushenija_v_zhkkh_so_storony_ upravljajushhikh_kompanij_i_tszh/2-1-0-128.

Задание №1 к теме 6

Используя полученные знания, составьте жалобу на нарушение ваших прав собственниковжильясостороныУКилиправленияТСЖвсуд,местнуюадминистрацию, депутату муниципального собрания. Постарайтесь, что бы ваше обращение было максимально корректным и фактографическим. Обсудите с преподавателем спорные вопросы, возникшие у вас при составлении документа.

Задание №2 к теме 6

Используя полученные знания, составьте обращение к средствам массовой информации по факту нарушения ваших прав собственников жилья, Попробуйте написать статью, отражающую и отстаивающую вашу жизненную позицию.

24

Задание №3 к теме 6

Используя полученные знания, организуйте со слушателями деловую игру, разбившись на две команды «администрация УК/ТСЖ» и «жители МКД». Предпочтительнее, что бы в команду «администрация УК/ТСЖ» вошли наиболее подготовленные слушатели. Далее, представители команды «жители МКД» оставляют письменный список претензий к эксплуатации «их дома» и передают этот список команде «администрация УК/ТСЖ». Представители «администрации» обязаны юридически грамотно ответить на все претензии «жителей». Арбитром в состязании выступает преподаватель, который оценивает уровень знания законов, нормативов, прав и обязанностей, а также управленческие навыки представителей обеих команд, их принципиальность и настойчивость в отстаивании своих жизненных позиций.

Тема 7. Реконструкция, модернизация и капитальный ремонт жилищного фонда РФ. Источники финансирования капитального ремонта многоквартирного дома.

Капитальный ремонт здания (сооружения) осуществляется с целью восстановленияегоресурса,сзаменойпринеобходимостиконструктивныхэлементови системинженерногооборудования,атакжеулучшенияэксплуатационныхпоказателей.

Капитальный ремонт здания (помещений) - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа элементов здания с частичной заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, направленных на улучшение эксплуатационных показателей и не связанных с изменением основных техникоэкономических показателей здания и его функционального назначения.

Реконструкция зданий - комплекс строительных работ, проводимых в целях изменения существующих технико-экономических показателей объекта, повышения эффективности использования и предусматривающих, как правило:

1.изменение первоначального функционального назначения части помещений;

2.изменение габаритов и технических показателей;

3.капитальное строительство, пристройки, надстройки;

4.разборку и усиление несущих конструкций по объекту;

5.переоборудование чердачного помещения под мансарду (устройство ограждающих конструкций из легких, утепленных элементов в форме скатной крыши с углом наклона не более 45 градусов);

6.строительствоиреконструкциюинженерныхсистемикоммуникаций

зданий.

Модернизация здания – частный случай реконструкции, предусматривающий изменение и обновление объемно-планировочного и архитектурного решений существующего здания старой постройки и его морально устаревшего инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами к эстетике условий проживания и эксплуатационным параметрам жилых домов и производственных зданий.

Перепланировка - комплекс строительных работ в помещениях здания при

25

сохранениифункциональногоназначенияобъектаперепланировки,предусматривающих один или несколько из следующих видов работ:

1.замену (частичную или полную) ненесущих перегородок;

2.пробитие проемов в ненесущих перегородках;

3.замену инженерного и сантехнического оборудования помещения не влекущую переоборудование по всему зданию.

Плановые капитальный и текущий ремонт являются основой эффективной­

технической эксплуатации современного многоквартирного дома (МКД). Именно данные технические мероприятия обеспечивают надежность, безопасность и нормативные сроки службы строительных конструкций и инженерных систем МКД. Особенности организации ремонтов МКД во многом определяются­ источниками финансирования. В настоящий момент основной объем капитального ремонта­ МКД осуществляется в основном за счет государственных средств в рамках различных программ реформирования ЖКХ. При государственном­ финансировании вопросы организации ремонтно-строительных работ жестко регламентированы. Назначение домов на капремонт осуществляется в установленном порядке, подрядчик­ выбирается наконкурснойоснове,дляконтроляиприемкиработпривлекаютсяквалифицированные технические заказчики. Все это способствует соблюдению элементарных норм организации­ ремонтно-строительных работ и обеспечивает приемлемый уровень качества ремонтов и достаточно эффективное расходование­ средств на них.

Гораздо более проблемной является организация капитального­ и текущего ремонтов, осуществляемых за счет средств собственников жилых и нежилых помещений в МКД - ремонтных фондов ТСЖ, ЖСК, УК. В данных обстоятельствах руководители заказчика, как правило, в целях экономии не привлекают техни­ческих заказчиков, что позволяет недобросовестным подрядчикам­ игнорировать даже минимальные требования по организации­ ремонтно-строительных работ. Также в целях экономии в подобных ситуациях привлекаются неорганизованные брига­ды рабочих, в том числе мигрантов, которые в силу своей низкой квалификации просто не знакомы с элементарными требованиями­ по организации ремонтно-строительных работ в МКД. Все это ведет к нарушениям в организации ремонтно-строительных работ и, как следствие, к неэффективному расходованию денеж­ных средств.

Руководству ТСЖ или ЖСК при организации капитального и текущего ремонта в своемдоменаприпланированиикапитальногоремонтанеобходимообратитьвнимание на следующие важнейшие положения:

-наэтапепланированияремонтовобязательнодолжнабытьсоставленадефектная ведомость.Именноподефектнойведомости­ определяетсяизноссистемиконструкций и устанавливаются приоритеты в условиях дефицита денежных средств. Дефектная ведомость при производстве ремонтных работ по сути является техническим заданием для проектирования и разработки решений по производству ремонтных работ, поэтому составление дефектной­ ведомости лучше доверить профессионалу с опытом экс­плуатации МКД. На основе дефектной ведомости составляется смета. Исходя из существующей практики при текущих и несложных капитальных ремонтах смета является основным и зачастую единственным документом, по которому можно определить перечни и объемы работ и, конечно, их стоимость. Смету лучше заказать профессиональному­ сметчикуилиполучитьсметыот2-4потенциальныхподрядчиков.

26

Стоимость ремонта в смете указывается по отдельным­ видам работ, помещениям или конструкциям и системам; внутри этих разделов расценки на производство работ обязательно­ должны быть разбиты на экономические элементы - зар­плата рабочих, материалы, транспорт, накладные расходы, прибыль­ , налоги и пр;

-наэтапепланированияремонтовцелесообразноразработать­ графикпроизводства работ, который при больших объемах позволит контролировать сроки производства отдельных этапов. Смета и график производства работ должны быть включены как приложения в договор подряда.

-выбор подрядчика целесообраз­но осуществлять на конкурсной основе­ . Основными критериями при выборе подрядчика должны быть: наличие­ допуска от саморегулируемой организации на производство тех видов­ работ, которые предусмотрены в договоре; подтвержденный опыт ра­боты компании на рынке; наличие положительных отзывов и рекомендаций­ ; коммерческая привлекательность­ предложенных условий сотрудничества­ .

Соблюдение всех этих достаточно простых правил и требований­ позволяет эффективно расходовать средства собственни­ков помещений на капитальный и текущий ремонт многоквартирных­ домов и обеспечивать необходимый уровень качества ремонтных работ.

Задание №1 к теме 7

Используя полученные знания, организуйте со слушателями деловую игру, разбившись на две команды «инвесторы» и «жители МКД». Далее, представители команды «жители МКД» должны убедить команду «инвесторы» в необходимости выделения некоторых денежных средств на осуществление работ по реконструкции или модернизации МКД в целях дальнейшего получения прибыли (установка рекламы на здание МКД, сдачу в аренду коммерческим организациям перепланированных помещений МКД и т.п.). Игру можно усложнить, поручив жильцам сформировать несколько списков на целевое использование денежных средств – например «средства жителей» и «средства инвесторов».

Для работы с «инвесторами» необходимо чтобы «жители» составили бизнесплан реализации своих предложений, который затем заслушивается и обсуждается представителями обеих команд.

Арбитром в состязании выступает преподаватель, который оценивает уровень знания законов, нормативов, прав и обязанностей, а также управленческие навыки представителей обеих команд, их принципиальность и настойчивость в отстаивании своих жизненных позиций.

Задание №2 к теме 7

Использую полученные знания, ответьте на следующие вопросы:

1.Какие основные нормы и правила, регламентируют порядок организации технической эксплуатации многоквартирных домов?

2.Какие работы, как правило, должны производиться при осуществлении капитального ремонта здания?

3.Что входит в состав работ при осуществлении реконструкции жилого

27

здания?

4.Какие работы могут производиться при модернизации здания?

5.Какие виды работ относят к перепланировке жилых помещений?

6.Что такое «моральный износ» жилого здания? Какими показателями он определяется?

7.Что такое «физический износ» жилого здания? Какими показателями он определяется?

8.Что такое «ветхий жилищный фонд»? Что такое «аварийный жилищный фонд»? В чем выражается основная разница между двумя этими терминами»

9.Каков порядок включения многоквартирного дома в программу по капитальному ремонту?

10.Каким образом осуществляется организация аварийно-технического обслуживания многоквартирных домов?

Задание №3 теме 7

Тестовые задания к контролю знаний по теме 7 «Реконструкция, модернизация

и капитальный ремонт жилищного фонда РФ. Источники финансирования капитального ремонта многоквартирного дома»

1. Какими показателями характеризуется техническое состояние многоквартирного дома?

а) процентом износа основных конструктивных элементов б) процентом износа строительных конструкций в) степенью благоустройства

г) процентом износа строительных конструкций и степенью благоустройства

2.Какиесуществуютметодыопределенияпроцентаизносамногоквартирного дома:

а) по срокам службы или фактическому состоянию б) по фактическому техническому состоянию в) по степени благоустройства г) по срокам службы конструктивных элементов

3. Что включается в комплекс работ по технической эксплуатации многоквартирных домов:

а) техническое обслуживание б) управление, содержание и ремонт

в) текущий и капитальный ремонт г) управление и техническое обслуживание

4. Укажите существующие виды контроля за содержанием многоквартирных домов:

а) осмотры и обследования (мониторинг) б) мониторинг технического состояния в) государственный контроль г) обследование и испытание

5. Укажите виды осмотров технического состояния многоквартирных домов:

а) плановые и неплановые б) общие и частичные

28