Задачи
.pdfФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«ОРЕНБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ИНСТИТУТ МЕНЕДЖМЕНТА»
Кафедра экономики и организации городского хозяйства
И. С. ТРУХАНОВ
ЭКОНОМИКА
НЕДВИЖИМОСТИ
Методические рекомендации по выполнению практических работ
Оренбург
2009
1
УДК 332
ББК 65.22 Т 80
Обсуждены на заседании кафедры экономики и организации город- ского хозяйства от 24 января 2008 г., протокол № 7.
Утверждены Учебно-методическим советом от 20 ноября 2008 г., протокол № 2.
Автор: И. С. Труханов
Т80 Экономика недвижимости : метод. рекомендации по выполнению практических работ / И. С. Труханов. – Оренбург : ОГИМ, 2009. – 26 с.
Методические рекомендации содержат варианты практических работ, списки учебной литературы, рекомендации студентам по само- стоятельному изучению и выполнению практических работ.
Методические рекомендации адресованы студентам очной и за- очной формы обучения, обучающимся в Институте по специальности 080502.65 «Экономика и управление на предприятии (городское хозяй- ство)».
УДК 332
ББК 65.22
© Труханов И. С., 2009 © ГОУВПО «ОГИМ», 2009
2
|
Оглавление |
|
Предисловие ............................................................................................... |
4 |
|
1 |
Анализ наиболее эффективного использования недвижимости ......... |
4 |
2 |
Основные положения доходного подхода............................................ |
5 |
3 |
Использование методов прямой капитализации и дисконтирования |
|
|
при оценке доходным подходом ........................................................... |
10 |
4 |
Подход сравнительного анализа продаж .............................................. |
12 |
5 |
Затратный подход................................................................................... |
19 |
6 |
Оценка земельных участков .................................................................. |
21 |
Библиографический список....................................................................... |
23 |
3
ПРЕДИСЛОВИЕ
Методические указания составлены в соответствии с действующим учебным планом специальности 080502.65 «Экономика и управление на предприятии» и рабочей учебной программой дисциплины «Экономика недвижимости» для проведения практических занятий и самостоятельной работы студентов всех форм обучения. Методические указания предназна- чены для закрепления и практического применения в самостоятельной ра- боте знаний, полученных при изучении дисциплины «Экономика недви- жимости».
В процессе изучения дисциплины «Экономика недвижимости» сту- денты должны усвоить основные понятия и категории, ознакомиться с действующим законодательством по экономическим вопросам, связанным с экономикой недвижимости. Методические указания содержат теоретиче- ские основы, практические задачи и ситуации по основным темам дисцип- лины и отдельные формулы для их решения. Кроме того, в данные мето- дические указания вошли задачи и материалы, содержащиеся в учебных изданиях, приведенных в списке рекомендуемой литературы.
1 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
Лучшее и наиболее эффективное использование является основопо- лагающей предпосылкой стоимости. Лучшее и наиболее эффективное ис- пользование определяется как разумное и возможное использование, кото- рое обеспечит самую высокую текущую стоимость на дату оценки.
Анализ наиболее эффективного использования проводится в два этапа:
–лучшее и наиболее эффективное использование земельного участ- ка как свободного;
–лучшее и наиболее эффективное использование земельного участ-
ка с улучшениями.
Каждое потенциальное использование недвижимости рассматривает- ся с точки зрения четырех критериев – законодательная разреженность, физическая осуществимость, экономическая оправданность и максималь- ная доходность. При этом очередность применения критериев не изменя- ется. Если потенциальное использование не отвечает какому-либо из них, оно отбрасывается и рассматривается следующий вариант.
Задачи
Задача 1. Оценщик считает, что наилучшим вариантом использова- ния вакантного земельного участка стоимостью 300 тыс. руб. является строительство здания. Определить предполагаемый доход и выбрать зда- ние для строительства, если известно, что ожидаемая цена продажи здания
4
1 составляет 6 млн. руб., здания 2 составляет 8,5 млн. руб. Строительные затраты 4 450 тыс. руб. и 6 500 тыс. руб. для зданий 1 и 2 соответственно.
Задача 2. Выбрать наиболее эффективный вариант использования земельного участка: строительство здания или гаражей. Стоимость вакант- ного земельного участка 20 тыс. руб., ожидаемая норма прибыли на капи- тальные вложения при строительстве гаражей 20%. Данные о трех зданиях, рекомендуемых для строительства, приведены в таблице 1.1
Таблица 1.1 – Исходные данные
Здания |
Ожидаемая цена |
Площадь, м |
2 |
Строительные |
продажи, млн. руб. |
|
затраты, тыс. руб./м2 |
||
1 |
3,3 |
1 100 |
|
2,5 |
2 |
3,6 |
1 400 |
|
2,2 |
3 |
4,4 |
1 750 |
|
2,1 |
Задача 3. На земельном участке площадью 100 соток стоимостью 100 тыс. руб. планируется построить не менее 15 индивидуальных домов (на уча- стках по 5 и 10 соток). При плотности застройки 1 дом на 10 соток строи- тельные затраты на 1 дом составят 60 тыс. руб., ожидаемая цена продажи 80 тыс. руб. При строительстве 2-х домов на 10 сотках строительные затраты на каждый из этих домов уменьшатся на 2 тыс. руб., рыночная стоимость каж- дого из них уменьшится на 7 тыс. руб. Затраты на реализацию составят 500 руб. на один дом. При общих строительных затратах более 1 млн. руб. затра- ты на реализацию домов увеличатся на 40%. Сколько следует построить до-
мов при условии максимальной эффективности использования денежных средств. (При решении, для наглядности, рекомендуется схематично изобра- зить земельный участок 4x5 клеток, из расчета 1 клетка 5 соток).
2 ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Доходный подход основан на предположении, что стоимость объекта является текущей стоимостью денежных потоков наличности, которые бу- дут получены владельцем в будущем. Теория текущей стоимости исходит из того, что любой, кто может инвестировать 1 денежную единицу сегодня, в будущем получит от своей инвестиции доход, ее превышающий.
Вся методология оценки недвижимости построена на аксиоме «день- ги завтра не есть деньги сегодня». Основными операциями, позволяющими сопоставлять разновременные деньги, являются операции накопления и дисконтирования.
Накопление – это процесс определения будущей стоимости денег (Future value – будущая стоимость FV). Дисконтирование это – процесс
приведения денежных поступлений к текущей стоимости
5
(Present value – текущая стоимость PV).
При операциях приведения денежных поступлений к их будущей стоимости ставку процента принято называть ставкой дохода. При опера-
циях приведения денежных поступлений к их текущей стоимости ставку процента принято называть ставкой дисконта.
Накопление (по ставке дохода – i)
PV FV
Дисконтирование (по ставке дисконта – i)
Использование сложного процента предполагает начисление процен- тов на сумму первоначального вклада и начисленных за предыдущие пе- риоды процентов. То есть полученный процент вместе с первоначальными инвестициями становится частью основной суммы. Использование просто-
го процента предполагает начисление процентов в течение всех периодов на первоначальную сумму. То есть не начисляются проценты на проценты.
Будущая стоимость единицы (накопленная сумма денежной едини-
цы) – показывает рост стоимости денежной единицы, положенной на депо- зит с начислением процентов на сумму вклада и ранее начисленные про- центы, формула 1.
Фактор показывает, какая сумма будет накоплена на счете к концу определенного периода при заданной ставке дохода, если сегодня поло-
жить на счет 1 денежную единицу. |
× (1 + ) |
|
= |
(1) |
где FV – будущая стоимость денег;
PV – кущая стоимость денег;
i – процентная ставка (ставка дохода); n – число лет.
Правило 72. Для примерного определения срока удвоения капитала в годах необходимо 72 разделить на целочисленное значение годовой ставки дохода на капитал. Правило применимо для ставок дохода на капи- тал в интервале 3-18%.
Текущая стоимость единицы (реверсия) – показывает текущую стоимость одной денежной единицы будущего единовременного поступ- ления с учетом заданного процента. При заданной ставке дисконта дает оценку текущей стоимости того денежного потока, который может быть получен (заплачен) в конце определенного периода, формула 2.
Фактор показывает, какова при заданной ставке дисконта текущая
стоимость 1 денежной единицы, получаемой в конце определенного пе- |
||
риода времени. |
PV = FV ( ) |
(2) |
|
|
|
|
6 |
|
Текущая стоимость аннуитета
Аннуитет (далее в формулах-РМТ) – серия равновеликих платежей или поступлений, отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени.
Аннуитеты бывают авансовые и обычные. Авансовый аннуитет – это периодические платежи, поступающие в начале периода начисления про- центов.
Обычный аннуитет показывает текущую стоимость равномерного потока доходов или постоянного ряда равных платежей, когда все поступ- ления происходят в конце периода, формула 3.
Фактор показывает, какова при заданной ставке дисконта текущая стоимость серии платежей в одну денежную единицу в течение определен-
ного периода.
PV = PMT ( ) (3)
Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период) по-
казывает будущую стоимость ряда равных платежей, поступлений разме- ром в одну денежную единицу при заданной ставке и сроке, формула 4.
Данная функция на практике широко применяется при депонирова- нии вкладов населения, формировании фонда возмещения (амортизацион- ного фонда) если известны ежегодные отчисления.
Фактор показывает, какая сумма будет накоплена на счете при за- данной ставке, если регулярно в течение определенного периода отклады-
вать на счет 1 денежную единицу. |
( ) |
|
= |
(4) |
Формирование фонда возмещения – эта функция используется для определения равномерных периодических платежей, которые необходимо осуществлять в течение заданного периода, чтобы к концу срока иметь на счете, приносящем доход по заданной ставке, определенную сумму денег, формула 5.
Фактор показывает, сколько нужно откладывать на счет регулярно в течение определенного времени, чтобы при заданной ставке дохода иметь
на счете к концу этого срока 1 денежную единицу. |
|
|
= |
( ) |
(5) |
Взнос на амортизацию единицы – эта функция используется для оп- ределения аннуитетных платежей в счет погашения кредита, выданного на
7
определенный период при заданной ставке, форм. 6.
Фактор показывает, какими должны быть аннуитетные платежи в счет погашения кредита в 1 денежную единицу, выданного под определен-
ный процент на определенный период. |
|
|
= |
( ) |
(6) |
Задачи
Задача 1. Рассчитать будущую стоимость вложенных 100 денежных единиц при начислении процентов в течение 5 периодов для простого и сложного процента при ставке 10%.
Задача 2. Какая сумма будет накоплена на счете к концу второго го- да, если сегодня положить на счет, приносящий 14% годовых $ 1 000. На- числение процентов в конце каждого года, квартала, месяца.
Задача 3. Определить текущую стоимость $ 1 000, которые будут по- лучены в конце года при 10% ставке. Начисление процентов в конце каж- дого года, квартала, месяца.
Задача 4. Договор аренды квартиры составлен на один год. Опреде- лить текущую стоимость арендных платежей при 11% ставке дисконтиро- вания, если арендная плата в размере $ 6 000 выплачивается в конце года и если арендная плата в размере $ 500 выплачивается в конце каждого меся- ца.
Задача 5. Оценить текущую стоимость права получения чистого рентного дохода в 100 денежных единиц на протяжении 4 лет при ставке
10%.
Задача 6. Вкладчик депонирует $ 1 в конце каждого года в течение 4 лет при ставке 10%. Определить сумму средств на счете.
Задача 7. Определить сумму, которая будет накоплена на счете, при- носящем 12% годовых, к концу 6-го месяца, если ежемесячно откладывать на счет $ 1 000.
Задача 8. Вкладчику необходимо через 4 года иметь на счете $ 1. Определить размер платежей при ставке 20%.
Задача 9. Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 8 года иметь на счете, приносящем 14% годовых, $ 10 000. Поступление платежей в конце каждого года, квартала, месяца.
Задача 10. Сумма заемных средств 331,2 руб. Сколько необходимо выплачивать, чтобы рассчитаться по данному займу через 4 года. Процент платы за кредит составляет 8%.
Задача 11. На покупку недвижимости выдан кредит в размере $ 10 000 на 5 лет под 15% годовых. Определить размер платежей. Начис- ление процентов в конце каждого года, квартала, месяца.
Задача 12. На покупку недвижимости выдан кредит в размере $ 10 000 на 5 лет под 15% годовых, погашение ежегодное. Рассчитать оста-
8
ток долга по кредиту на конец 3-го года.
Задача 13. Производственный корпус был куплен за 6 500 тыс. руб. с отсрочкой платежа на 3 года. Определить текущую стоимость корпуса, ес- ли бы расчет был произведен сразу, из расчета 15% годовой ставки.
Задача 14. При сдаче в аренду офисного центра генерируется сле- дующий поток доходов: 1-й год – 6 500 тыс. руб., 2-й – год 7 000 тыс. руб., 3-й год 8 000 тыс. руб., 4-й год 9 500 тыс. руб. Определить текущую стои- мость потока доходов, при ставке 13% годовых.
Задача 15. Семья располагает суммой 150 тыс. руб. Определите по- купательскую способность этой суммы через 3 года, при темпах инфляции
10, 14 и 18%.
Задача 16. Через сколько лет 500 тыс. руб. будут иметь покупатель- скую способность 212 тыс. руб. при темпах инфляции 10% в год.
Задача 17. Инвестор имеет возможность разместить свой капитал в $ 100 000 в двух проектах на 5 лет. Первый проект предполагает вложение средств в строительство офиса с удвоением капитала за указанное время. Второй – строительство магазина и 13% годового дохода. Дайте рекомен- дацию инвестору, какой проект следует предпочесть. Задачу решить двумя способами.
Задача 18. Для покупки дома необходима сумма 675 тыс. руб. Еже- месячно семья может откладывать 3 тыс. руб. под 9% годовых с ежемесяч- ным начислением процентов. Определить через какое время будет накоп- лена необходимая сумма.
Задача 19. В рекламе утверждается, что, вложив сегодня в строи- тельство гостиницы 13 420 руб., вы будете получать ежегодно по 2 000 руб. в течение 10 лет. Проанализируйте данный вариант вложения средств при темпах инфляции 10%. Определите, какой инфляционный процент от- слеживается.
Задача 20. На протяжении 20 лет ежегодный доход от сдачи в аренду складского комплекса составляет 650 тыс. руб. По окончании этого срока объект продается за 3 770 тыс. руб. Определите текущую стоимость де- нежных по то ков при 11% ставке дисконта.
Задача 21. В течение четырех лет доход от сдачи в аренду помеще- ния спортивного клуба составляет 20 тыс. $ в год, а затем в течение трех лет 18 тыс. $ в год. Определить максимальную цену покупки данного объ- екта недвижимости при 12% ставке дисконта. Показать решение разными способами и сделать проверку.
Задача 22. В течение трех лет доход от сдачи в аренду помещения кафе составляет $ 15 тыс. в год, а затем в течение четырех лет $ 20 тыс. в год. Определить максимальную цену покупки данного объекта недвижи- мости при 14% ставке дисконта. Показать решение разными способами и сделать проверку.
Задача 23. Прогнозируется, что инвестиционный проект строитель-
ства станции технического обслуживания автомобилей будет приносить
9
1 500 тыс. руб. в год в течение 7 лет. В период вхождения в рынок риск проекта выше, чем в последующие годы, поэтому ставка дисконта для пер- вых двух лет принимается 15%, а для последующих 12%. Какова макси- мальная стоимость данного проекта.
Задача 24. Здание ресторана планируется построить за 3 года. Ос- воение инвестиций в первый год составит 1 200 тыс. руб., с ростом на 15% в каждый последующий год. После ввода объекта в эксплуатацию прогно- зируемый доход от сдачи ресторана в аренду составит 750 тыс. руб. в год на протяжении 4 лет. В первые два года прогнозируются потери дохода на уровне 15%. По окончании четвертого года объект перепродается за 3 600 тыс. руб. Определить выгодно ли строительство такого объекта.
Задача 25. Семья желает приобрести квартиру через 5 лет за 1 200 тыс. руб. Определить, какую сумму семья должна ежегодно откладывать на счет в банке при ставке депозита 9% годовых.
3 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ МЕТОДОВ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ И ДИСКОНТИРОВАНИЯ ПРИ ОЦЕНКЕ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ
Основными методами доходного подхода являются метод прямой капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков.
Считается, что выгода от владения недвижимостью, включает право получать все регулярные доходы во время владения (эксплуатации) и до- ход от продажи собственности после окончания владения (реверсия).
Метод прямой капитализации дохода применяется, если прогнозиру- ется постоянная (или незначительно изменяющаяся) величина дохода. Ос- новная расчетная формула.
где СТоб – текущая стоимость объекта недвижимости; ЧОБ – чистый операционный доход от объекта за год; Ккап – коэффициент капитализации.
Алгоритм расчета чистого операционного дохода кра можно пред- ставить в виде формулы 8 и 9:
ЧОД = ЭВД – Расх, ЭВД = ПВД – УВН + ИД,
где ЧОД – чистый операционный доход; Расх – операционные расходы; ЭВД – эффективный валовый доход;
ПВД – потенциальный валовый доход;
10